大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

2024-05-21 14:02:24 | 来源：GG之家

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本文转自：中新网

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　　大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”@#，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期*#%。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后#@，在新一轮政策潮中%*，“以旧换新”作为“去库存”的新举措*%，几乎成为各地的“标配”#@*@#。

　　据不完全统计%##，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%*，大湾区也已有6城“官宣”入局%@%，其他城市也在积极探索实施%@。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%*@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦%@%。�

　　●南方日报记者张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*%*@#。

　　5月15日起#*，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%%。记者从花都房地产行业协会获悉%@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@%@%，并且交了新房定金#*@%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍##%*，当天反馈比较理想##，“相信后续效果会不错”*#@#*。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%#*%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)##。

　　4月30日%@#@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%@*%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措**%。

　　广东多城“官宣”入局@**#。3月1日##*##，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#%#%，以惠城区为试点##。

　　4月23日%%%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知**，在一线城市中首个落地“以旧换新”@*。

　　4月30日#%，中山6个部门联合发布措施@#*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@#。同日%@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%*，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@%@#。

　　5月13日@@，佛山发布13条房地产新政#%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”##。

　　可以看出#%#*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@%%##。也有多地虽未“官宣”@*，但也正探索实施*#%。比如在江门%%@%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*%@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”###*。博富控股总裁助理李秀清介绍*##%，目前两个项目成交约20套%@，咨询客户过千组*#%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的**#。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示#@%%#，截至目前*%#%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%@%%，并且预计还将有更多城市加入@#。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*@#%，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%*#*。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@%%*，由房企、中介机构、换房人共同完成@%。换房人认购房企新房并优先锁定%%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%#。若一定期限内旧房售出*#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*%#**，则房企退还新建商品住房认购金%*%*#。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@*#。从全国范围内来看*%#%%，目前#@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#*%*。

　　二是房企收购模式#*@，房企按照评估价格收购换房人的二手房*#@*，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#%@@。比如在珠海%%*%%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*##，直接收购存量二手房以促成新房交易%*#。

　　三是政府收购模式@%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*#。比如较早推出“以旧换新”的郑州*%*，由郑州城市发展集团为主体*%**@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%@%%%，同时换房者选购平台房源库中的新房*%%*。还有一些地方特色的延伸@*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”**@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租#*#@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*%，并将其全部用于购买商品房@@，无需卖房即可换新*@@@。

　　四是政府补贴模式##，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@*%#*。

　　目前来看@@#，三方联动是各个城市主推的模式#%，由于是基于市场自发行为**，房企的资金压力蠤%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*##。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@@*%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%**@。”李秀清介绍%*#%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%*@。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#%#，这一模式主要面临二手房市场调整压力@@@#，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%#@#，换房人无法快速售出二手房#@@，交易周期过长@*@，不一定能促成“以旧换新”##。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展%%#@，由于新房选择的局限性较大%#*，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高###，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%@，惠及面不广%%#*#。

　　政府或国企收购模式@*%@%，由于信用背书受到欢迎%#。但财政负担较大*%@*#，收购规模有限***%%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套#@@*，面对庞大的二手房挂牌量#*，显得杯水车薪##@#%。另外还需考虑资金平衡##%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*@#@*，都存在资金平衡、盈亏的考验#**。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%*#，避免闲置空置**@*。对于保障性住房筹建压力较大的城市%##%，有条件可以采取该模式#%。”罗异铿说%%，而政府补贴模式*#%%，目前一般仅在非一线城市实施@%*，大部分城市的补贴力度也相对较小@%*。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进@#**，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前%%***，住房“以旧换新”处于起步阶段*%，实施时间较短@%@，并且不少地方仍待出台具体实施细则**。但无论哪种“以旧换新”模式%%*，都是一场多方博弈#*##，一些共性问题亟待解决*#%。

　　一方面*@##@，需要多方合力推进*#*#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%@*，单靠政府或市场的力量都十分有限**，需要政府、企业、业主多方合力推进*%%*。”罗异铿提醒@%。因此##@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜#%@#%，多种模式相结合##，以产生更大效果*%#@。

　　另一方面#@#%*，“以旧换新”既关联着刚需买家*#，也关联换房卖家#@*@#，是一场“双向奔赴”@@，需要考虑更多细节和诚意@**。例如在政策层面进行完善和监督%@@@。扩大政策覆盖面##@%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#@@，换房人选择较少%%@#%。在促成交易方面*@*@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#@#%*。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*##，政府还应制定规则*@@，确保各项优惠政策能落地**###，比如契税减免、中介费减免等*%*%。同时%%@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@%*，让业主放心地参与到“以旧换新”中%%*#。另外#*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*@##。而对于参与的房企、国企等来说@#@@，首先要拿出有品质的房源##@%，此前有部分地方新房房源品质较低%@**，甚至被认为是售不出的“边角料”@**%。

　　同时*@%*，需要适当延长置换时间##。“以旧换新”规则下%%*，对旧房售出有约定时限%*%%#，但当前销售时间均较长#*。“我们在实际操作中发现%#*，例如有些房主对旧房的心理价位很高#*%@，一直难以成交@@#*%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@#*@，延长到半年左右%%%。”李秀清说**#%#。另外#*，也要确保参与的楼盘能正常交付@#%%，并且对认购的定金要加强监管#%%%%，对于未能完成“以旧换新”的业主%%%@，要能够按约定正常退还@%@#。

　　多位专家指出@%*%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”*%，要更精细化、接地气@#@%@，尽可能满足各方诉求*@@#，才能落地见效@##*。（南方日报）

【编辑:李岩】

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