大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”#@,各地如何应对?
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%*##。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后#***#,在新一轮政策潮中%#,“以旧换新”作为“去库存”的新举措@@@,几乎成为各地的“标配”#@。
据不完全统计%@,目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%%,大湾区也已有6城“官宣”入局#*#,其他城市也在积极探索实施#**#%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策**,未来范围会扩大吗?要注意哪些问题?最终能“换来”一个怎样的市�*@。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何?
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#%#%。
5月15日起**%@#,广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@%%@@。记者从花都房地产行业协会获悉@@*@#,活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@#@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%#@,并且交了新房定金@@#@#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍**@%@,当天反馈比较理想##,“相信后续效果会不错”%%%*。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#@@#,面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)**#。
4月30日*#@%,中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@#*,其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%%@。
广东多城“官宣”入局*%#@#。3月1日%%#%#,惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%%%,以惠城区为试点@%%*。
4月23日@#@,深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@#,在一线城市中首个落地“以旧换新”%@。
4月30日**,中山6个部门联合发布措施%%*#,其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*@#%@。同日@*#,肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》**#,推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施##%。
5月13日@@,佛山发布13条房地产新政%#*,其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#%*%。
可以看出#%%%,大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”**@。也有多地虽未“官宣”**%,但也正探索实施*@*#。比如在江门*#@%*,江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*%,在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@#%#。博富控股总裁助理李秀清介绍%##@%,目前两个项目成交约20套#%#@,咨询客户过千组*@@@@,“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的#@#。”
“以旧换新”如何运作?
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示*@#,截至目前@*%**,全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#@,并且预计还将有更多城市加入#*##。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@@*%,目前住房“以旧换新”主要有四种模式*#@#。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)##*@@,由房企、中介机构、换房人共同完成%*@*#。换房人认购房企新房并优先锁定*@,同时中介机构帮助业主优先出售旧房@@#。若一定期限内旧房售出#%%*#,则按流程购买新房;若在约定时间内旧房未售出@*@,则房企退还新建商品住房认购金%%*@#。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@#%%。从全国范围内来看#%%#,目前*#**,宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%@。
二是房企收购模式%*#,房企按照评估价格收购换房人的二手房##%**,收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%@*@。比如在珠海%@,今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%@@%%,直接收购存量二手房以促成新房交易#%@#%。
三是政府收购模式#%##%,即由政府或委托的国企按规定收购二手房@%%%。比如较早推出“以旧换新”的郑州*##@,由郑州城市发展集团为主体**,通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#*@,同时换房者选购平台房源库中的新房@##%%。还有一些地方特色的延伸*@,比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*%*,即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%%#,由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*@%@@,并将其全部用于购买商品房@#%#,无需卖房即可换新#@@#%。
四是政府补贴模式@*@*,对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#%**#。
目前来看*#*#@,三方联动是各个城市主推的模式**%%%,由于是基于市场自发行为%%*%@,房企的资金压力�%#*%@。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%%**#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式#@@,最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@%#@*。”李秀清介绍*@@*%,主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小#%%%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%#%,这一模式主要面临二手房市场调整压力%*%,当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%#*,换房人无法快速售出二手房*%,交易周期过长*@*%,不一定能促成“以旧换新”%#。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%#%%,由于新房选择的局限性较大%%**,且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@#,比如要求一定楼龄、位于较好地段等%@@,惠及面不广@*。
政府或国企收购模式%*#*@,由于信用背书受到欢迎%*#@@。但财政负担较大*%@,收购规模有限#%%@*,如郑州试点收购500套、南京收购2000套@#,面对庞大的二手房挂牌量@@*,显得杯水车薪*@##。另外还需考虑资金平衡*@%%,政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@#%,都存在资金平衡、盈亏的考验#@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%#@,避免闲置空置*#。对于保障性住房筹建压力较大的城市%##%,有条件可以采取该模式#*#%。”罗异铿说%#%@,而政府补贴模式#@@,目前一般仅在非一线城市实施@%@,大部分城市的补贴力度也相对较小%@。
共性问题如何解决?
住房“以旧换新”需要多方合力推进%##,政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%#***,住房“以旧换新”处于起步阶段*#*,实施时间较短*@@#*,并且不少地方仍待出台具体实施细则#@。但无论哪种“以旧换新”模式#*%%*,都是一场多方博弈*%@#,一些共性问题亟待解决#*%#*。
一方面**@*#,需要多方合力推进##。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@*,单靠政府或市场的力量都十分有限*#%@,需要政府、企业、业主多方合力推进%*@。”罗异铿提醒@@。因此*#,未来的“以旧换新”也需要因地制宜*@*,多种模式相结合##%%,以产生更大效果*@。
另一方面*%,“以旧换新”既关联着刚需买家@#%,也关联换房卖家**@,是一场“双向奔赴”*%@#,需要考虑更多细节和诚意%@%*%。例如在政策层面进行完善和监督#%@#。扩大政策覆盖面@#*,目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*@**%,换房人选择较少%#*。在促成交易方面%*,不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%%@##。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出##@,政府还应制定规则@%@%,确保各项优惠政策能落地##@,比如契税减免、中介费减免等*%#%@。同时#%%*,要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%*,让业主放心地参与到“以旧换新”中@%%#@。另外@%,建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台##。而对于参与的房企、国企等来说%#%*,首先要拿出有品质的房源*##@,此前有部分地方新房房源品质较低%@#,甚至被认为是售不出的“边角料”%##*%。
同时*@*%#,需要适当延长置换时间#%。“以旧换新”规则下**#,对旧房售出有约定时限@%*#,但当前销售时间均较长%*。“我们在实际操作中发现**@@,例如有些房主对旧房的心理价位很高#*#@,一直难以成交@@@%@,我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@@##,延长到半年左右@@。”李秀清说%@*。另外***@#,也要确保参与的楼盘能正常交付###@@,并且对认购的定金要加强监管%%,对于未能完成“以旧换新”的业主##@,要能够按约定正常退还#%**%。
多位专家指出@@@@%,当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%#*#,要更精细化、接地气@@%,尽可能满足各方诉求###@,才能落地见效#@*@*。(南方日报)
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