大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

2024-05-21 12:59:50 | 来源：GG之家

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本文转自：中新网

5月13日央行开展20亿元7天期逆回购操作

　　大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”*#%@*，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期#*%@%。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@##，在新一轮政策潮中@@%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@#%，几乎成为各地的“标配”#**。

　　据不完全统计*#*@#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策#%@@%，大湾区也已有6城“官宣”入局%##@#，其他城市也在积极探索实施@##*。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%#**。�

　　●南方日报记者张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#**%。

　　5月15日起*#%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*@@#。记者从花都房地产行业协会获悉#@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#*@#%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*#%，并且交了新房定金#*@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍##*，当天反馈比较理想**，“相信后续效果会不错”#@。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#@#@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%%#%。

　　4月30日#%@@*，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”#%@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措*%@。

　　广东多城“官宣”入局*%##。3月1日@%%%%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动**@*@，以惠城区为试点%%*@#。

　　4月23日@*#%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%%*，在一线城市中首个落地“以旧换新”#%##。

　　4月30日@*#*，中山6个部门联合发布措施*@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#@。同日%*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*%@#，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施##%。

　　5月13日#@，佛山发布13条房地产新政#@#，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”##*。

　　可以看出@###，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*@*@。也有多地虽未“官宣”@##%%，但也正探索实施##%@。比如在江门#@*，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#*#*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”##。博富控股总裁助理李秀清介绍#@，目前两个项目成交约20套%@，咨询客户过千组*@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的#*。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示@@，截至目前@%@@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@%@*，并且预计还将有更多城市加入%#*。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@#*@*，目前住房“以旧换新”主要有四种模式*#%#@。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)#@@@#，由房企、中介机构、换房人共同完成@%@%@。换房人认购房企新房并优先锁定*##%%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房**。若一定期限内旧房售出*@*，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*#@#%，则房企退还新建商品住房认购金%*#@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%#%@#。从全国范围内来看%*@#*，目前@*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#%。

　　二是房企收购模式@@#，房企按照评估价格收购换房人的二手房@##%@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#%*%。比如在珠海*#*@%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#@##@，直接收购存量二手房以促成新房交易%#*##。

　　三是政府收购模式#@@@%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*%##。比如较早推出“以旧换新”的郑州#@%，由郑州城市发展集团为主体*@@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*%%*@，同时换房者选购平台房源库中的新房%#%#。还有一些地方特色的延伸@*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@#，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@@%#，并将其全部用于购买商品房@@@，无需卖房即可换新#****。

　　四是政府补贴模式*#@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴**#*@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#%@%@。

　　目前来看@**%，三方联动是各个城市主推的模式#*@*，由于是基于市场自发行为@%，房企的资金压力�%**。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯*@#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@@###，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%#%。”李秀清介绍%%%@，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小#@%。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出*@%**，这一模式主要面临二手房市场调整压力*#%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*#，换房人无法快速售出二手房#*#，交易周期过长*#%%，不一定能促成“以旧换新”*%@#*。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展#%#，由于新房选择的局限性较大@@%@%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高###%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等#*，惠及面不广#%。

　　政府或国企收购模式%##，由于信用背书受到欢迎%@**。但财政负担较大@@@#，收购规模有限*#*，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@%%，面对庞大的二手房挂牌量##%@%，显得杯水车薪@#@%。另外还需考虑资金平衡%%##，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%@@%@，都存在资金平衡、盈亏的考验%%@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*@%@*，避免闲置空置#@%#。对于保障性住房筹建压力较大的城市%%*，有条件可以采取该模式*@。”罗异铿说#@@%，而政府补贴模式%*#*@，目前一般仅在非一线城市实施@#*，大部分城市的补贴力度也相对较小%%*。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进*@##，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前#@%#*，住房“以旧换新”处于起步阶段##*%*，实施时间较短@*@@@，并且不少地方仍待出台具体实施细则#%%*。但无论哪种“以旧换新”模式*#@%，都是一场多方博弈#@@，一些共性问题亟待解决%*@#。

　　一方面#@*%，需要多方合力推进#%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多*%#，单靠政府或市场的力量都十分有限*#@#，需要政府、企业、业主多方合力推进@*##%。”罗异铿提醒@#。因此@%@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜*@##，多种模式相结合#*，以产生更大效果%*%*@。

　　另一方面**，“以旧换新”既关联着刚需买家*%，也关联换房卖家%#，是一场“双向奔赴”%##@，需要考虑更多细节和诚意@#。例如在政策层面进行完善和监督@%。扩大政策覆盖面#%%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#*%，换房人选择较少***。在促成交易方面%#，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*#。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*%，政府还应制定规则%@，确保各项优惠政策能落地#*@**，比如契税减免、中介费减免等##@#%。同时%@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用*%，让业主放心地参与到“以旧换新”中**%。另外*#*#@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台##。而对于参与的房企、国企等来说#%*，首先要拿出有品质的房源%**##，此前有部分地方新房房源品质较低@%*#，甚至被认为是售不出的“边角料”**。

　　同时*@，需要适当延长置换时间%@*#。“以旧换新”规则下*@*@%，对旧房售出有约定时限#@*，但当前销售时间均较长@*。“我们在实际操作中发现%#*，例如有些房主对旧房的心理价位很高###*，一直难以成交*#*#%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#@##，延长到半年左右#*#。”李秀清说*##。另外*%%@，也要确保参与的楼盘能正常交付%#**@，并且对认购的定金要加强监管#%#@，对于未能完成“以旧换新”的业主%*#，要能够按约定正常退还#@#。

　　多位专家指出*@*%#，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%@*，要更精细化、接地气%@@，尽可能满足各方诉求#%@，才能落地见效**。（南方日报）

【编辑:李岩】

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