大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
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本文转自:中新网
空调清洗火爆家政公司提前“招兵买马”
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%%#%,各地如何应对?
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@*@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*#*,在新一轮政策潮中%*#@#,“以旧换新”作为“去库存”的新举措@@%@*,几乎成为各地的“标配”@##。
据不完全统计*#@,目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*#@*,大湾区也已有6城“官宣”入局#*%,其他城市也在积极探索实施#*@%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*@@,未来范围会扩大吗?要注意哪些问题?最终能“换来”一个怎样的市矦%*@。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何?
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#***。
5月15日起@*,广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动#%。记者从花都房地产行业协会获悉#@#,活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#*%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%#@*,并且交了新房定金**##。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#%@%,当天反馈比较理想%#*@*,“相信后续效果会不错”##@@%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”*#,面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)**。
4月30日*@*%@,中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@%##,其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@%%*。
广东多城“官宣”入局*#%%。3月1日@##@,惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动*%*%,以惠城区为试点*@%#。
4月23日**%*,深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@%*,在一线城市中首个落地“以旧换新”*@*。
4月30日#*@@,中山6个部门联合发布措施**%@,其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@#。同日%%,肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*@%#,推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#%%*。
5月13日#@%@,佛山发布13条房地产新政@@,其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*#@。
可以看出%@#%#,大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*%#。也有多地虽未“官宣”@@**%,但也正探索实施@#*。比如在江门@@,江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%%,在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@#。博富控股总裁助理李秀清介绍##,目前两个项目成交约20套@%@,咨询客户过千组%#*%#,“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*@%%#。”
“以旧换新”如何运作?
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%%@,截至目前@@%@*,全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@@#@,并且预计还将有更多城市加入@@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@@*@@,目前住房“以旧换新”主要有四种模式@*%*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%@@#,由房企、中介机构、换房人共同完成*%*。换房人认购房企新房并优先锁定*@@%,同时中介机构帮助业主优先出售旧房@**。若一定期限内旧房售出%@%,则按流程购买新房;若在约定时间内旧房未售出*%*@,则房企退还新建商品住房认购金@#@#*。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#*。从全国范围内来看%*@*#,目前@#%#,宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式*@*。
二是房企收购模式%@##@,房企按照评估价格收购换房人的二手房#@@,收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#*。比如在珠海@*%**,今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#%%,直接收购存量二手房以促成新房交易%*@#。
三是政府收购模式@*#@,即由政府或委托的国企按规定收购二手房%*@#。比如较早推出“以旧换新”的郑州%%@*#,由郑州城市发展集团为主体%**#*,通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@*%,同时换房者选购平台房源库中的新房#%@**。还有一些地方特色的延伸@@,比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%@**%,即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*@###,由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@%@,并将其全部用于购买商品房%%%,无需卖房即可换新@@@@#。
四是政府补贴模式@*%*,对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@#@@%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%@。
目前来看%#**#,三方联动是各个城市主推的模式%**%%,由于是基于市场自发行为%@,房企的资金压力�%@*%@。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯*@*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%*,最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#@。”李秀清介绍#%@%,主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@%#@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@@,这一模式主要面临二手房市场调整压力###*@,当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#*@@@,换房人无法快速售出二手房@#,交易周期过长@#%**,不一定能促成“以旧换新”@*#%#。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%#,由于新房选择的局限性较大%#%@*,且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%@*,比如要求一定楼龄、位于较好地段等@@*#,惠及面不广#%**@。
政府或国企收购模式%%#,由于信用背书受到欢迎@##*。但财政负担较大*%,收购规模有限@#%,如郑州试点收购500套、南京收购2000套%#%#,面对庞大的二手房挂牌量*@,显得杯水车薪@@@@。另外还需考虑资金平衡%**,政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@%,都存在资金平衡、盈亏的考验%*@*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向**,避免闲置空置%#@*%。对于保障性住房筹建压力较大的城市**@##,有条件可以采取该模式%*。”罗异铿说*%,而政府补贴模式#%#,目前一般仅在非一线城市实施@*%*,大部分城市的补贴力度也相对较小#%*%#。
共性问题如何解决?
住房“以旧换新”需要多方合力推进*#@,政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前***@,住房“以旧换新”处于起步阶段##@#,实施时间较短%@@*@,并且不少地方仍待出台具体实施细则@#@*。但无论哪种“以旧换新”模式@%#@,都是一场多方博弈*##,一些共性问题亟待解决#%。
一方面@#%##,需要多方合力推进*#**。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多**,单靠政府或市场的力量都十分有限@*@%,需要政府、企业、业主多方合力推进%*%。”罗异铿提醒#*。因此@%**#,未来的“以旧换新”也需要因地制宜@*,多种模式相结合@#@#%,以产生更大效果%#%#%。
另一方面%*,“以旧换新”既关联着刚需买家#%**,也关联换房卖家#%**,是一场“双向奔赴”***%,需要考虑更多细节和诚意@@。例如在政策层面进行完善和监督#@*。扩大政策覆盖面**%,目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#%@,换房人选择较少@@**@。在促成交易方面*@%@#,不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策**@%%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*#,政府还应制定规则@*#,确保各项优惠政策能落地*#*#@,比如契税减免、中介费减免等@@%。同时@%*%*,要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@#*,让业主放心地参与到“以旧换新”中*#。另外#*,建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%@@。而对于参与的房企、国企等来说#*%@,首先要拿出有品质的房源#*%#,此前有部分地方新房房源品质较低@*,甚至被认为是售不出的“边角料”*#@#。
同时@*@##,需要适当延长置换时间#%。“以旧换新”规则下*@#@,对旧房售出有约定时限@*,但当前销售时间均较长**@##。“我们在实际操作中发现@*##*,例如有些房主对旧房的心理价位很高*@%,一直难以成交#%%#,我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%*%%,延长到半年左右@%@@*。”李秀清说*##%%。另外@#*,也要确保参与的楼盘能正常交付%%#%@,并且对认购的定金要加强监管@%**%,对于未能完成“以旧换新”的业主#@,要能够按约定正常退还*%%。
多位专家指出%*#,当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%*@*%,要更精细化、接地气%@%,尽可能满足各方诉求##@##,才能落地见效@#%##。(南方日报)
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