大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

2024-05-21 11:11:10 | 来源：GG之家

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本文转自：中新网

日本本州东岸海域强震多地停电震感强烈

　　大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”#@%，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%%。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@%#，在新一轮政策潮中*#，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%*%#，几乎成为各地的“标配”*##*。

　　据不完全统计**%*，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策***%%，大湾区也已有6城“官宣”入局#@@，其他城市也在积极探索实施@@%。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@###，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�##*。�

　　●南方日报记者张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#@@%。

　　5月15日起%@#*，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*@%**。记者从花都房地产行业协会获悉#*#*#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@@*#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@@@，并且交了新房定金%@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@@@@@，当天反馈比较理想##@%，“相信后续效果会不错”@#。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@##，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)*%*@。

　　4月30日***@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%#%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措*#%。

　　广东多城“官宣”入局*%*%#。3月1日#%*，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%%%，以惠城区为试点@**。

　　4月23日*@%#%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@%%，在一线城市中首个落地“以旧换新”#*。

　　4月30日%@%，中山6个部门联合发布措施***，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%%#。同日@#，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@*，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#*。

　　5月13日#@，佛山发布13条房地产新政%*#，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#%。

　　可以看出#@***，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*#**%。也有多地虽未“官宣”%*#*，但也正探索实施#@##。比如在江门%*#@*，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@%@。博富控股总裁助理李秀清介绍@*%*#，目前两个项目成交约20套@%@%*，咨询客户过千组*%#%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*%#。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示%@@*#，截至目前*@*，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@%*，并且预计还将有更多城市加入%###。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*%@*，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@*#@%。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%@%，由房企、中介机构、换房人共同完成#@#%。换房人认购房企新房并优先锁定%#%%%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%@。若一定期限内旧房售出@@#%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%*%@，则房企退还新建商品住房认购金**@@#。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@%##。从全国范围内来看#*，目前*@*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式*%@*#。

　　二是房企收购模式#*%@，房企按照评估价格收购换房人的二手房*@@#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%##%。比如在珠海@*@@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@#%%，直接收购存量二手房以促成新房交易#@%%。

　　三是政府收购模式##，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%*%*。比如较早推出“以旧换新”的郑州@%*，由郑州城市发展集团为主体@%#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%*，同时换房者选购平台房源库中的新房%*。还有一些地方特色的延伸@*%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*#%%@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%*%#*，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%*@，并将其全部用于购买商品房*@##%，无需卖房即可换新%%*%%。

　　四是政府补贴模式*%#，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴****。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#%。

　　目前来看@*#，三方联动是各个城市主推的模式@%*#@，由于是基于市场自发行为%#@*%，房企的资金压力�*%#。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@%*%*，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#%@%#。”李秀清介绍**，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@#。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出*#*，这一模式主要面临二手房市场调整压力%%%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*%*，换房人无法快速售出二手房@@#，交易周期过长@#%#@，不一定能促成“以旧换新”@*。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展@@，由于新房选择的局限性较大@*#*#，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#*@*#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等#*%*%，惠及面不广%##。

　　政府或国企收购模式%@%@，由于信用背书受到欢迎*#%。但财政负担较大@%%*，收购规模有限%%*，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@#，面对庞大的二手房挂牌量@*，显得杯水车薪*%*。另外还需考虑资金平衡*%@%@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*%@@，都存在资金平衡、盈亏的考验*%#。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%%@#，避免闲置空置*%%。对于保障性住房筹建压力较大的城市@#%@*，有条件可以采取该模式@@@##。”罗异铿说%@，而政府补贴模式%@*%*，目前一般仅在非一线城市实施@%*，大部分城市的补贴力度也相对较小#**@%。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进#*，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前##，住房“以旧换新”处于起步阶段%@***，实施时间较短%#*%*，并且不少地方仍待出台具体实施细则@#。但无论哪种“以旧换新”模式*%%，都是一场多方博弈@%*@，一些共性问题亟待解决@%%**。

　　一方面%%*%%，需要多方合力推进%#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多*@，单靠政府或市场的力量都十分有限@#%%，需要政府、企业、业主多方合力推进%@@。”罗异铿提醒@@%@。因此##*，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@%*%，多种模式相结合#@%#，以产生更大效果*#。

　　另一方面*#**，“以旧换新”既关联着刚需买家@%#*@，也关联换房卖家*%**#，是一场“双向奔赴”*@*#，需要考虑更多细节和诚意@#%@。例如在政策层面进行完善和监督%@#。扩大政策覆盖面#@*，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#**，换房人选择较少@#。在促成交易方面#*，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%#。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@%#，政府还应制定规则#%%，确保各项优惠政策能落地*#，比如契税减免、中介费减免等%****。同时@%@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%%##，让业主放心地参与到“以旧换新”中#%#@。另外%%%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#***#。而对于参与的房企、国企等来说*@*%#，首先要拿出有品质的房源*@，此前有部分地方新房房源品质较低@*，甚至被认为是售不出的“边角料”***。

　　同时%*@@，需要适当延长置换时间*#%。“以旧换新”规则下%@，对旧房售出有约定时限*#*，但当前销售时间均较长*@%#*。“我们在实际操作中发现**#，例如有些房主对旧房的心理价位很高**，一直难以成交@@@*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#@#*，延长到半年左右@%%#@。”李秀清说*@%。另外@#*，也要确保参与的楼盘能正常交付#%@，并且对认购的定金要加强监管%%，对于未能完成“以旧换新”的业主#%%#，要能够按约定正常退还#%@**。

　　多位专家指出@%%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”**#，要更精细化、接地气**@#，尽可能满足各方诉求#@**，才能落地见效@#。（南方日报）

【编辑:李岩】

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