大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
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本文转自:中新网
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@##*#,各地如何应对?
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期*%*%%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@%,在新一轮政策潮中*@@,“以旧换新”作为“去库存”的新举措@%#*,几乎成为各地的“标配”*#@@#。
据不完全统计#@*%%,目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%#,大湾区也已有6城“官宣”入局*@%@#,其他城市也在积极探索实施#@%*%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@@@#,未来范围会扩大吗?要注意哪些问题?最终能“换来”一个怎样的市�#*@%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何?
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%%@*。
5月15日起%#*#*,广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%%@。记者从花都房地产行业协会获悉%@#@,活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@*#*%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@@@,并且交了新房定金@##。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@#,当天反馈比较理想*#@%,“相信后续效果会不错”%#%@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%@%%,面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#*@**。
4月30日@%@#,中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”#**,其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措#*@。
广东多城“官宣”入局%@#%。3月1日**,惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@#%*,以惠城区为试点%%*@。
4月23日#@,深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%*%%@,在一线城市中首个落地“以旧换新”#%#。
4月30日@@,中山6个部门联合发布措施%%%%,其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#@**@。同日*@#@*,肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》**,推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@%。
5月13日%#%*#,佛山发布13条房地产新政**,其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*%@%。
可以看出%%%@,大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*@*。也有多地虽未“官宣”#***@,但也正探索实施*#%。比如在江门@*,江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股##%@%,在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”*@@#。博富控股总裁助理李秀清介绍**%*,目前两个项目成交约20套%@,咨询客户过千组#%,“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@*##*。”
“以旧换新”如何运作?
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@*@,截至目前**,全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@@*%,并且预计还将有更多城市加入%#%%#。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%#%%,目前住房“以旧换新”主要有四种模式***。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@*%@,由房企、中介机构、换房人共同完成*@*@#。换房人认购房企新房并优先锁定%*#,同时中介机构帮助业主优先出售旧房#%%%@。若一定期限内旧房售出*%%,则按流程购买新房;若在约定时间内旧房未售出*%#,则房企退还新建商品住房认购金*###。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%@。从全国范围内来看@*,目前##%%%,宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%##*@。
二是房企收购模式*#@,房企按照评估价格收购换房人的二手房##*@,收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#@%#@。比如在珠海@#*,今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”**#*#,直接收购存量二手房以促成新房交易@*。
三是政府收购模式%%%,即由政府或委托的国企按规定收购二手房##。比如较早推出“以旧换新”的郑州*%##,由郑州城市发展集团为主体#*%%,通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@@@%,同时换房者选购平台房源库中的新房@@#%%。还有一些地方特色的延伸@#*,比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*%,即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%*,由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*%#%,并将其全部用于购买商品房%%*,无需卖房即可换新**%#%。
四是政府补贴模式**@%,对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@@#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@*#*。
目前来看*@,三方联动是各个城市主推的模式#@#,由于是基于市场自发行为@@%#@,房企的资金压力蠤@#%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%@#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*###,最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*@%%%。”李秀清介绍*%%%#,主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*#。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@@**#,这一模式主要面临二手房市场调整压力%@%,当前不少城市的二手房挂牌量处于高位##@#%,换房人无法快速售出二手房*%#,交易周期过长%#%%%,不一定能促成“以旧换新”@@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@%#@@,由于新房选择的局限性较大*%@%@,且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高*#,比如要求一定楼龄、位于较好地段等%***%,惠及面不广*%@@。
政府或国企收购模式##@*%,由于信用背书受到欢迎**。但财政负担较大*@%@%,收购规模有限@##,如郑州试点收购500套、南京收购2000套*@%,面对庞大的二手房挂牌量%@,显得杯水车薪**@%#。另外还需考虑资金平衡@*%%%,政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#*,都存在资金平衡、盈亏的考验@%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@@#,避免闲置空置*%*#。对于保障性住房筹建压力较大的城市*##,有条件可以采取该模式@%#。”罗异铿说@@,而政府补贴模式@%%*,目前一般仅在非一线城市实施#%#%,大部分城市的补贴力度也相对较小%@#%。
共性问题如何解决?
住房“以旧换新”需要多方合力推进%@#@,政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%%,住房“以旧换新”处于起步阶段*@#%#,实施时间较短##,并且不少地方仍待出台具体实施细则*#。但无论哪种“以旧换新”模式@@*@@,都是一场多方博弈#%*@,一些共性问题亟待解决##%*@。
一方面**,需要多方合力推进##%%%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@###%,单靠政府或市场的力量都十分有限#%,需要政府、企业、业主多方合力推进*%##%。”罗异铿提醒%%*#%。因此%*,未来的“以旧换新”也需要因地制宜@*##@,多种模式相结合#%%,以产生更大效果#%%%。
另一方面%*%%@,“以旧换新”既关联着刚需买家*#%#@,也关联换房卖家#@@%,是一场“双向奔赴”*#*,需要考虑更多细节和诚意*%#。例如在政策层面进行完善和监督%@@。扩大政策覆盖面%#@,目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘##*%,换房人选择较少##%*。在促成交易方面#%**,不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#@*%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%%@@,政府还应制定规则%@,确保各项优惠政策能落地#%*@*,比如契税减免、中介费减免等##@。同时*%#,要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%*##,让业主放心地参与到“以旧换新”中##*@*。另外#%%@,建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#%*@。而对于参与的房企、国企等来说%%##,首先要拿出有品质的房源@*,此前有部分地方新房房源品质较低*@,甚至被认为是售不出的“边角料”*#。
同时@#*%#,需要适当延长置换时间#*%。“以旧换新”规则下#*%,对旧房售出有约定时限*##@,但当前销售时间均较长##*##。“我们在实际操作中发现%@*,例如有些房主对旧房的心理价位很高%#@%,一直难以成交%#%,我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#%@,延长到半年左右#%%。”李秀清说*@。另外#%**,也要确保参与的楼盘能正常交付%**@,并且对认购的定金要加强监管@*,对于未能完成“以旧换新”的业主#@*@,要能够按约定正常退还%%#。
多位专家指出*%*%#,当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%@*%*,要更精细化、接地气#@@%*,尽可能满足各方诉求*#,才能落地见效@@。(南方日报)
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