大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

2024-05-21 12:11:16 | 来源：GG之家

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本文转自：中新网

中新网原创专题节目《中国新视野》

　　大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”*%%@*，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@@@@@。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@%#%*，在新一轮政策潮中*#%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#@%##，几乎成为各地的“标配”@%#。

　　据不完全统计%*@，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策**，大湾区也已有6城“官宣”入局%@，其他城市也在积极探索实施*#。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*#，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�##%@%。�

　　●南方日报记者张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#%。

　　5月15日起%%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@%。记者从花都房地产行业协会获悉*#%@%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#@*。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%##@#，并且交了新房定金*@@%#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@*#@，当天反馈比较理想%#，“相信后续效果会不错”*%。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%%*@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@%%%。

　　4月30日#@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”*#，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%%@。

　　广东多城“官宣”入局**@。3月1日#%*，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%*，以惠城区为试点%@%。

　　4月23日*%@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@*%@，在一线城市中首个落地“以旧换新”*#%*#。

　　4月30日%*，中山6个部门联合发布措施#%@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#%。同日%*@##，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%%@%@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施**。

　　5月13日@*%@*，佛山发布13条房地产新政*#*#，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*%@@。

　　可以看出#*#%*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#%。也有多地虽未“官宣”#%%，但也正探索实施@@。比如在江门*%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*#**@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%##%。博富控股总裁助理李秀清介绍@*@@，目前两个项目成交约20套@**，咨询客户过千组%#，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*@%#@。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示*###，截至目前**，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”*#@*@，并且预计还将有更多城市加入%%@@。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍#%@@@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式#@#%@。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%@#@，由房企、中介机构、换房人共同完成#**。换房人认购房企新房并优先锁定*%%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#@#。若一定期限内旧房售出%#@%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@#***，则房企退还新建商品住房认购金@#*@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%#*%。从全国范围内来看*#，目前@#，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%%*%#。

　　二是房企收购模式@#%，房企按照评估价格收购换房人的二手房@#@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%%。比如在珠海@%%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%%*@，直接收购存量二手房以促成新房交易*%@。

　　三是政府收购模式%%@*#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*#%*@。比如较早推出“以旧换新”的郑州%@，由郑州城市发展集团为主体%#%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#*，同时换房者选购平台房源库中的新房*%。还有一些地方特色的延伸#*%*@，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%**@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%@#@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#%@*，并将其全部用于购买商品房%@，无需卖房即可换新#*。

　　四是政府补贴模式*@%#，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@##@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@@%#*。

　　目前来看***@，三方联动是各个城市主推的模式##，由于是基于市场自发行为#*，房企的资金压力�%%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式#%%*#，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%%**。”李秀清介绍**@，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小#@*。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@*@@，这一模式主要面临二手房市场调整压力**%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#*%，换房人无法快速售出二手房*@%，交易周期过长@%，不一定能促成“以旧换新”*%@*。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展@#，由于新房选择的局限性较大#**#@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@@@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等#@%，惠及面不广%#%#。

　　政府或国企收购模式@%@%，由于信用背书受到欢迎@*@%%。但财政负担较大@*@，收购规模有限*#，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%*，面对庞大的二手房挂牌量*@#，显得杯水车薪#*。另外还需考虑资金平衡%%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%@，都存在资金平衡、盈亏的考验@#*@%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*#*##，避免闲置空置**@**。对于保障性住房筹建压力较大的城市#%%%%，有条件可以采取该模式#%#%@。”罗异铿说%%*，而政府补贴模式*#*，目前一般仅在非一线城市实施**，大部分城市的补贴力度也相对较小@*@@@。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进*#*@#，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前@%@，住房“以旧换新”处于起步阶段@##*，实施时间较短%@，并且不少地方仍待出台具体实施细则@*#。但无论哪种“以旧换新”模式#%，都是一场多方博弈#@，一些共性问题亟待解决*%*。

　　一方面#@%%，需要多方合力推进%%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多*@%#，单靠政府或市场的力量都十分有限@###，需要政府、企业、业主多方合力推进%*%%*。”罗异铿提醒#%#%。因此*@#，未来的“以旧换新”也需要因地制宜*%%@，多种模式相结合#*%#%，以产生更大效果#*@#。

　　另一方面**，“以旧换新”既关联着刚需买家#%%#，也关联换房卖家#*%#*，是一场“双向奔赴”*##，需要考虑更多细节和诚意#*@%%。例如在政策层面进行完善和监督%#@%。扩大政策覆盖面#*%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*@*，换房人选择较少%#*%%。在促成交易方面@#*，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#%。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出##**#，政府还应制定规则#%@*@，确保各项优惠政策能落地*%@**，比如契税减免、中介费减免等%%。同时%@##%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用*%，让业主放心地参与到“以旧换新”中@#。另外@*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*@%*@。而对于参与的房企、国企等来说%#%%，首先要拿出有品质的房源*#，此前有部分地方新房房源品质较低#@%，甚至被认为是售不出的“边角料”##。

　　同时#%%@*，需要适当延长置换时间##@#。“以旧换新”规则下*%*%@，对旧房售出有约定时限@*%@，但当前销售时间均较长@@#*。“我们在实际操作中发现%%#，例如有些房主对旧房的心理价位很高@%%*%，一直难以成交%%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#@@，延长到半年左右*%@@#。”李秀清说@#@@@。另外@@@%，也要确保参与的楼盘能正常交付%@#*，并且对认购的定金要加强监管@##@，对于未能完成“以旧换新”的业主%#，要能够按约定正常退还***%@。

　　多位专家指出##，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%#%##，要更精细化、接地气%@@，尽可能满足各方诉求##*%，才能落地见效#%%*。（南方日报）

【编辑:李岩】

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