大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
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本文转自:中新网
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”##*,各地如何应对?
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期#**。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后#@#,在新一轮政策潮中#*,“以旧换新”作为“去库存”的新举措*%#,几乎成为各地的“标配”@##。
据不完全统计@@%##,目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策#@*,大湾区也已有6城“官宣”入局@%#%,其他城市也在积极探索实施#%@%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#*@#*,未来范围会扩大吗?要注意哪些问题?最终能“换来”一个怎样的市�*@@。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何?
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#%*#。
5月15日起@#%#,广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动#@%。记者从花都房地产行业协会获悉#@@*,活动第一天共签订住房“以旧换新”5单###@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#%@#,并且交了新房定金##%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@*,当天反馈比较理想%%#@%,“相信后续效果会不错”##*。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%*,面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%@**%。
4月30日*%#*@,中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”#%*,其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@*#*。
广东多城“官宣”入局*#。3月1日%*#*%,惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动**#%,以惠城区为试点%%。
4月23日*@@*,深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@@#@,在一线城市中首个落地“以旧换新”*%。
4月30日*##,中山6个部门联合发布措施*#*,其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%*###。同日@@#%*,肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》##*@#,推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#*#%*。
5月13日%%@%,佛山发布13条房地产新政@#,其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*%。
可以看出#*@#@,大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@@@。也有多地虽未“官宣”***@,但也正探索实施#@@。比如在江门*#*,江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%#**,在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”#%#@。博富控股总裁助理李秀清介绍**%#,目前两个项目成交约20套*#,咨询客户过千组*%*%%,“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%%#@%。”
“以旧换新”如何运作?
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%@*##,截至目前%**#%,全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”**#,并且预计还将有更多城市加入**。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%#,目前住房“以旧换新”主要有四种模式*%##*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)**%,由房企、中介机构、换房人共同完成##@。换房人认购房企新房并优先锁定#@*,同时中介机构帮助业主优先出售旧房%@@*。若一定期限内旧房售出#***,则按流程购买新房;若在约定时间内旧房未售出%@**#,则房企退还新建商品住房认购金@%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@**@。从全国范围内来看%**%@,目前*%@*#,宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式##@。
二是房企收购模式#%,房企按照评估价格收购换房人的二手房*@,收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#*##。比如在珠海*@*#%,今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#%@,直接收购存量二手房以促成新房交易@@*@%。
三是政府收购模式#*@#,即由政府或委托的国企按规定收购二手房##@*。比如较早推出“以旧换新”的郑州@***,由郑州城市发展集团为主体#%,通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%@#,同时换房者选购平台房源库中的新房%***。还有一些地方特色的延伸%#,比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@@,即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租**@,由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*%*,并将其全部用于购买商品房%#@,无需卖房即可换新**。
四是政府补贴模式%@#%@,对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@@%%@。
目前来看@*#@#,三方联动是各个城市主推的模式##,由于是基于市场自发行为*%,房企的资金压力�*@。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%#,最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*@#%。”李秀清介绍@%,主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小#*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%*#,这一模式主要面临二手房市场调整压力#@%*%,当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@%%,换房人无法快速售出二手房@#%*,交易周期过长#@#@#,不一定能促成“以旧换新”%*@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展#%@*@,由于新房选择的局限性较大#%,且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高*%#%,比如要求一定楼龄、位于较好地段等*@#@#,惠及面不广%%@@*。
政府或国企收购模式%%%,由于信用背书受到欢迎%*%*。但财政负担较大@%**@,收购规模有限@**#,如郑州试点收购500套、南京收购2000套%##*%,面对庞大的二手房挂牌量@%%,显得杯水车薪%*@。另外还需考虑资金平衡**%*@,政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等**%#%,都存在资金平衡、盈亏的考验@@#。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#%*@@,避免闲置空置@#。对于保障性住房筹建压力较大的城市@**#,有条件可以采取该模式%###。”罗异铿说*###,而政府补贴模式@@#%,目前一般仅在非一线城市实施#@,大部分城市的补贴力度也相对较小%*。
共性问题如何解决?
住房“以旧换新”需要多方合力推进#%#%,政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前**###,住房“以旧换新”处于起步阶段#@*,实施时间较短@##*,并且不少地方仍待出台具体实施细则*@#*#。但无论哪种“以旧换新”模式@*%@*,都是一场多方博弈@*%#*,一些共性问题亟待解决%%。
一方面#%*@@,需要多方合力推进@%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多*%%*%,单靠政府或市场的力量都十分有限#%%,需要政府、企业、业主多方合力推进*%@%*。”罗异铿提醒%#。因此@@@*,未来的“以旧换新”也需要因地制宜#@,多种模式相结合@*,以产生更大效果@@*#。
另一方面*@%,“以旧换新”既关联着刚需买家#@%,也关联换房卖家@%,是一场“双向奔赴”*%,需要考虑更多细节和诚意@#**@。例如在政策层面进行完善和监督%#。扩大政策覆盖面@#*@%,目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%%@##,换房人选择较少**@*。在促成交易方面@**@#,不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策##*#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出#%,政府还应制定规则#*,确保各项优惠政策能落地%#*@,比如契税减免、中介费减免等*@@@。同时*@#,要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#%,让业主放心地参与到“以旧换新”中*%。另外#*@,建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%%***。而对于参与的房企、国企等来说@#***,首先要拿出有品质的房源@#*@,此前有部分地方新房房源品质较低*#%%#,甚至被认为是售不出的“边角料”%%%**。
同时#*%,需要适当延长置换时间@@#@%。“以旧换新”规则下#*,对旧房售出有约定时限%**#,但当前销售时间均较长@%#@*。“我们在实际操作中发现@@,例如有些房主对旧房的心理价位很高*#,一直难以成交#*@*,我们目前准备视情况将约定时间从60天期限**@,延长到半年左右%#。”李秀清说%#@#。另外*#@@%,也要确保参与的楼盘能正常交付%*,并且对认购的定金要加强监管#*,对于未能完成“以旧换新”的业主#*%@*,要能够按约定正常退还%%#。
多位专家指出@@**@,当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@%#@,要更精细化、接地气#*@,尽可能满足各方诉求**##*,才能落地见效*@%@#。(南方日报)
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