大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”@*，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期**%。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*%%%*，在新一轮政策潮中@@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措*%@%，几乎成为各地的“标配”@#@#。

　　据不完全统计*#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%@，大湾区也已有6城“官宣”入局@*%@，其他城市也在积极探索实施@#。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策##*#%，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�*@@。�

　　●南方日报记者 张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@@*%%。

　　5月15日起#@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@*@@。记者从花都房地产行业协会获悉%#@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%##*%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*##@*，并且交了新房定金#@##。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#@，当天反馈比较理想*@*，“相信后续效果会不错”*#*。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@#@*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@*@@。

　　4月30日##***，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%*%**，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@@。

　　广东多城“官宣”入局%%@%%。3月1日%**，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@#@%@，以惠城区为试点#*##。

　　4月23日@*@%%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#%%*，在一线城市中首个落地“以旧换新”%%。

　　4月30日*#*，中山6个部门联合发布措施%##*#，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%@。同日%#*@@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*@%%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施##@@。

　　5月13日##@，佛山发布13条房地产新政**%**，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#%*%%。

　　可以看出@@@@%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@*%#。也有多地虽未“官宣”%%%%#，但也正探索实施#@@#。比如在江门%@#*，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股***%%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”*#*@。博富控股总裁助理李秀清介绍#*@#%，目前两个项目成交约20套@%%，咨询客户过千组%*，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%***@。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示%%@#，截至目前%@*，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”*%，并且预计还将有更多城市加入*%#。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@#@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%@#。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)##@##，由房企、中介机构、换房人共同完成**@%。换房人认购房企新房并优先锁定*##%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@#。若一定期限内旧房售出##*#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出#@，则房企退还新建商品住房认购金%#*@#。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#*@*。从全国范围内来看#@%#，目前##%*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%%#*。

　　二是房企收购模式##%，房企按照评估价格收购换房人的二手房@**，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款**@。比如在珠海#%%*，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*@%#，直接收购存量二手房以促成新房交易%@。

　　三是政府收购模式*%*#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房**。比如较早推出“以旧换新”的郑州#@，由郑州城市发展集团为主体#*，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#*，同时换房者选购平台房源库中的新房#%%*。还有一些地方特色的延伸*@*@@，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%*，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*#@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*#*#@，并将其全部用于购买商品房%**@*，无需卖房即可换新*@%**。

　　四是政府补贴模式*%@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%%*@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴*##*。

　　目前来看%*，三方联动是各个城市主推的模式##%，由于是基于市场自发行为%****，房企的资金压力蠤@*。�且更容易让利换房者和中介机��%#*%#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式**#，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@@。”李秀清介绍*%*#*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小**@。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@%**@，这一模式主要面临二手房市场调整压力*@##，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@##，换房人无法快速售出二手房@%**%，交易周期过长#@，不一定能促成“以旧换新”@%#%。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展#%##，由于新房选择的局限性较大%#，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%##，惠及面不广#%*@。

　　政府或国企收购模式%@，由于信用背书受到欢迎*%*@。但财政负担较大@*，收购规模有限*%%*，如郑州试点收购500套、南京收购2000套#%%@*，面对庞大的二手房挂牌量@%%@@，显得杯水车薪@*@。另外还需考虑资金平衡*@@*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*#%，都存在资金平衡、盈亏的考验%##*@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#*#，避免闲置空置%#@#@。对于保障性住房筹建压力较大的城市*##%@，有条件可以采取该模式%%@%。”罗异铿说@@，而政府补贴模式@%，目前一般仅在非一线城市实施##@*#，大部分城市的补贴力度也相对较小@*@@*。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进#*，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前%%，住房“以旧换新”处于起步阶段#@@，实施时间较短#%，并且不少地方仍待出台具体实施细则@#*。但无论哪种“以旧换新”模式*#，都是一场多方博弈%%##，一些共性问题亟待解决@@%*。

　　一方面%@，需要多方合力推进%%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%#，单靠政府或市场的力量都十分有限@*#，需要政府、企业、业主多方合力推进@##*。”罗异铿提醒**@%。因此#*，未来的“以旧换新”也需要因地制宜#%@*#，多种模式相结合@*#*，以产生更大效果@@@##。

　　另一方面*%@%，“以旧换新”既关联着刚需买家@@*%*，也关联换房卖家%%#@#，是一场“双向奔赴”@*，需要考虑更多细节和诚意**@#@。例如在政策层面进行完善和监督%%@*。扩大政策覆盖面***%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘**，换房人选择较少@*@。在促成交易方面*%，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#@*%*。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*%，政府还应制定规则@**，确保各项优惠政策能落地%#*%，比如契税减免、中介费减免等**@*。同时@*%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@*@，让业主放心地参与到“以旧换新”中##%。另外%**，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#@。而对于参与的房企、国企等来说*@@，首先要拿出有品质的房源##，此前有部分地方新房房源品质较低%*，甚至被认为是售不出的“边角料”*%@*。

　　同时##@%%，需要适当延长置换时间%#*@。“以旧换新”规则下%@#%，对旧房售出有约定时限%@@，但当前销售时间均较长**#%。“我们在实际操作中发现%%%，例如有些房主对旧房的心理价位很高##@，一直难以成交*%*##，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@#*#@，延长到半年左右%%。”李秀清说%@。另外*@*#%，也要确保参与的楼盘能正常交付%%*，并且对认购的定金要加强监管*@%%#，对于未能完成“以旧换新”的业主@%@#，要能够按约定正常退还@**。

　　多位专家指出#%@#，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%#，要更精细化、接地气#%，尽可能满足各方诉求**%%，才能落地见效@#。（南方日报）