大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

2024-05-21 12:20:24 | 来源：GG之家

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本文转自：中新网

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　　大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”@****，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%*。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%%*@#，在新一轮政策潮中@%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@#*，几乎成为各地的“标配”*###%。

　　据不完全统计%##，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@%@%%，大湾区也已有6城“官宣”入局#@##%，其他城市也在积极探索实施#%@。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*#*，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%@@。�

　　●南方日报记者张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#@%。

　　5月15日起%%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@%*#@。记者从花都房地产行业协会获悉%*%%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*#@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%%*，并且交了新房定金#%@%#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@@，当天反馈比较理想##，“相信后续效果会不错”@#%%。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#****，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%*%#@。

　　4月30日###%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”##%*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%###。

　　广东多城“官宣”入局*@。3月1日%*#%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#@#%，以惠城区为试点@*。

　　4月23日@*，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知*@%，在一线城市中首个落地“以旧换新”%%###。

　　4月30日@%%%@，中山6个部门联合发布措施@#@#，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*%。同日***，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%#**。

　　5月13日@%，佛山发布13条房地产新政%%#，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%#@。

　　可以看出*@##，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#**。也有多地虽未“官宣”@%#*@，但也正探索实施*%。比如在江门@#%%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股##@@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%*#%。博富控股总裁助理李秀清介绍%#，目前两个项目成交约20套%##@%，咨询客户过千组#@%%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的#*@%*。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示#@@%%，截至目前%%%%*，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@@#*，并且预计还将有更多城市加入#%*%。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@**#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%%@。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%*%*%，由房企、中介机构、换房人共同完成#%*%。换房人认购房企新房并优先锁定%%@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@*@#。若一定期限内旧房售出#%##，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出**%%，则房企退还新建商品住房认购金*#*。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#@%%%。从全国范围内来看*#%#，目前@@#%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#*。

　　二是房企收购模式@@%，房企按照评估价格收购换房人的二手房%#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%*#@*。比如在珠海##%%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%#，直接收购存量二手房以促成新房交易@*。

　　三是政府收购模式#@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房#*@。比如较早推出“以旧换新”的郑州*@，由郑州城市发展集团为主体##%%*，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%%%#%，同时换房者选购平台房源库中的新房*%*@@。还有一些地方特色的延伸###@%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*##，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租#*，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*#@，并将其全部用于购买商品房#*@#，无需卖房即可换新%#@@*。

　　四是政府补贴模式%*@*@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%*#@@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@#%%。

　　目前来看@*%*，三方联动是各个城市主推的模式**#*，由于是基于市场自发行为**%，房企的资金压力�*@**。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯**%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@##@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#@。”李秀清介绍@#%@#，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%#%#。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出##，这一模式主要面临二手房市场调整压力#@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%#%@#，换房人无法快速售出二手房@@%，交易周期过长%##%*，不一定能促成“以旧换新”%#%@#。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展@#@@，由于新房选择的局限性较大%%@#%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@*，惠及面不广*##%%。

　　政府或国企收购模式%@#，由于信用背书受到欢迎%*@##。但财政负担较大#*#，收购规模有限#%**%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套*%#@，面对庞大的二手房挂牌量#@，显得杯水车薪@%%#*。另外还需考虑资金平衡%%@*@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*#，都存在资金平衡、盈亏的考验#%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#@*#，避免闲置空置###*。对于保障性住房筹建压力较大的城市@@，有条件可以采取该模式##*%。”罗异铿说%@@，而政府补贴模式*#*，目前一般仅在非一线城市实施*%，大部分城市的补贴力度也相对较小*#。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进**%*#，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前%#@@#，住房“以旧换新”处于起步阶段%*，实施时间较短%*%#@，并且不少地方仍待出台具体实施细则%*#*。但无论哪种“以旧换新”模式%%@*@，都是一场多方博弈#%#%，一些共性问题亟待解决@@*#*。

　　一方面%**@@，需要多方合力推进@@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@#，单靠政府或市场的力量都十分有限@%*@，需要政府、企业、业主多方合力推进##@@。”罗异铿提醒%%*。因此*#，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@%@%，多种模式相结合%#，以产生更大效果@@。

　　另一方面@*，“以旧换新”既关联着刚需买家@%，也关联换房卖家@#*，是一场“双向奔赴”@*#，需要考虑更多细节和诚意%#@%。例如在政策层面进行完善和监督@@*。扩大政策覆盖面#*@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%%*，换房人选择较少@#%。在促成交易方面##%#@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*#@@。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出##%*@，政府还应制定规则*#*，确保各项优惠政策能落地*%*，比如契税减免、中介费减免等%*#%%。同时#%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#%，让业主放心地参与到“以旧换新”中#%%。另外*@##，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台**@#@。而对于参与的房企、国企等来说%@%@*，首先要拿出有品质的房源%*，此前有部分地方新房房源品质较低#@，甚至被认为是售不出的“边角料”#*@。

　　同时@*#@，需要适当延长置换时间##。“以旧换新”规则下*%，对旧房售出有约定时限#@，但当前销售时间均较长#**。“我们在实际操作中发现@#*%，例如有些房主对旧房的心理价位很高@%%，一直难以成交*@@%#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*@#@，延长到半年左右%%##。”李秀清说#%***。另外##，也要确保参与的楼盘能正常交付@*#@%，并且对认购的定金要加强监管@%，对于未能完成“以旧换新”的业主*****，要能够按约定正常退还*%%##。

　　多位专家指出*@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#@，要更精细化、接地气#@%@，尽可能满足各方诉求##，才能落地见效*@#%。（南方日报）

【编辑:李岩】

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