大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

2024-05-21 11:06:32 | 来源：GG之家

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本文转自：中新网

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　　大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”*#*#，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期#%。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@@@，在新一轮政策潮中##%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%*，几乎成为各地的“标配”@*%%*。

　　据不完全统计%#*%*，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策#*，大湾区也已有6城“官宣”入局*%，其他城市也在积极探索实施#@。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%*#@%。�

　　●南方日报记者张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*#@@。

　　5月15日起%#%*，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@*。记者从花都房地产行业协会获悉*@@@#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#%%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%@*@，并且交了新房定金@%@#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#%，当天反馈比较理想@@@，“相信后续效果会不错”*%。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@**#*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@*@。

　　4月30日%*%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措#*。

　　广东多城“官宣”入局#*#。3月1日%@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%*，以惠城区为试点*@**%。

　　4月23日#%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#**%%，在一线城市中首个落地“以旧换新”#%%%。

　　4月30日@%*#，中山6个部门联合发布措施%#%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@*@@#。同日@@#**，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@##%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施##*。

　　5月13日*@@@，佛山发布13条房地产新政%**%@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*#%。

　　可以看出%#，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%@。也有多地虽未“官宣”@#%*#，但也正探索实施@*#*。比如在江门@@@@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*%@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%%。博富控股总裁助理李秀清介绍*#，目前两个项目成交约20套*%，咨询客户过千组*@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%%*#。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示#%%，截至目前**，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”##，并且预计还将有更多城市加入*@。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@#%，目前住房“以旧换新”主要有四种模式#*。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)##@%%，由房企、中介机构、换房人共同完成%%@@*。换房人认购房企新房并优先锁定**%#@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房*%%%。若一定期限内旧房售出**#@#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@%%，则房企退还新建商品住房认购金@#*@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#@#。从全国范围内来看#*#@，目前##*#，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式**。

　　二是房企收购模式%%@#，房企按照评估价格收购换房人的二手房##@%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@#*@。比如在珠海@@@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*@#@@，直接收购存量二手房以促成新房交易@**@。

　　三是政府收购模式##*，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*#@。比如较早推出“以旧换新”的郑州*%@，由郑州城市发展集团为主体@%**%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%*#，同时换房者选购平台房源库中的新房#%%。还有一些地方特色的延伸@#，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#%%##，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租***，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@*##，并将其全部用于购买商品房%%#，无需卖房即可换新@@%。

　　四是政府补贴模式@*，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴*@@*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#%。

　　目前来看%*@%，三方联动是各个城市主推的模式%#，由于是基于市场自发行为*@@%%，房企的资金压力�#@@*#。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@#%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@##**。”李秀清介绍%%@#@，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%##*%。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出*@，这一模式主要面临二手房市场调整压力##%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@*，换房人无法快速售出二手房#*，交易周期过长%*%*，不一定能促成“以旧换新”@@*##。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展%@，由于新房选择的局限性较大*#*，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高*%%*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等*@#*@，惠及面不广@@@@。

　　政府或国企收购模式%#@@@，由于信用背书受到欢迎*@。但财政负担较大@##，收购规模有限*%%@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套#@*@，面对庞大的二手房挂牌量%##@，显得杯水车薪%%@%#。另外还需考虑资金平衡*@@*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@#，都存在资金平衡、盈亏的考验#%#*#。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向##*，避免闲置空置@@。对于保障性住房筹建压力较大的城市##%#%，有条件可以采取该模式%#%。”罗异铿说%*@**，而政府补贴模式*#**%，目前一般仅在非一线城市实施%#%#，大部分城市的补贴力度也相对较小@###。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进@*@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前@*，住房“以旧换新”处于起步阶段%@#*%，实施时间较短@@*，并且不少地方仍待出台具体实施细则@@%。但无论哪种“以旧换新”模式@@@@@，都是一场多方博弈@@，一些共性问题亟待解决@%#@%。

　　一方面%*@%#，需要多方合力推进*@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@#*，单靠政府或市场的力量都十分有限@#@##，需要政府、企业、业主多方合力推进*@。”罗异铿提醒%@*@。因此@%#，未来的“以旧换新”也需要因地制宜#*%@%，多种模式相结合%%，以产生更大效果**%。

　　另一方面**%%%，“以旧换新”既关联着刚需买家##，也关联换房卖家@%%@*，是一场“双向奔赴”@*#%@，需要考虑更多细节和诚意@@。例如在政策层面进行完善和监督#@#。扩大政策覆盖面##，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%@%*，换房人选择较少%#。在促成交易方面*%，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*#%%*。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*#*，政府还应制定规则@%%*，确保各项优惠政策能落地@%，比如契税减免、中介费减免等#@。同时%#@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@#@@%，让业主放心地参与到“以旧换新”中*@。另外*@%%*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台**%@。而对于参与的房企、国企等来说*%@*#，首先要拿出有品质的房源@*#*，此前有部分地方新房房源品质较低%*，甚至被认为是售不出的“边角料”%#。

　　同时##，需要适当延长置换时间###%。“以旧换新”规则下*%%@#，对旧房售出有约定时限%%%，但当前销售时间均较长##@%。“我们在实际操作中发现###%，例如有些房主对旧房的心理价位很高@*，一直难以成交%*#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*#%@，延长到半年左右@*#@*。”李秀清说#***%。另外@@，也要确保参与的楼盘能正常交付*@@%，并且对认购的定金要加强监管*#%*，对于未能完成“以旧换新”的业主**@*%，要能够按约定正常退还%%@。

　　多位专家指出@%#，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”*%*，要更精细化、接地气%@%，尽可能满足各方诉求%#，才能落地见效%##*#。（南方日报）

【编辑:李岩】

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