大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”%#@@@，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@%#%。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*@#，在新一轮政策潮中@*，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%#，几乎成为各地的“标配”**。

　　据不完全统计%*%%*，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%*，大湾区也已有6城“官宣”入局@*@，其他城市也在积极探索实施*@#%。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%@@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�*#***。�

　　●南方日报记者 张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*@*。

　　5月15日起@*，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%#@。记者从花都房地产行业协会获悉%@*@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#@，并且交了新房定金##。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%##，当天反馈比较理想@@#，“相信后续效果会不错”%@%*。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)*%。

　　4月30日*@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措#%。

　　广东多城“官宣”入局@*。3月1日%@%%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动*@*#，以惠城区为试点#@*。

　　4月23日@%*@*，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#**，在一线城市中首个落地“以旧换新”#%@#。

　　4月30日*@*#%，中山6个部门联合发布措施@*@**，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*%%。同日#%@*%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@%#@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@%**@。

　　5月13日*#%，佛山发布13条房地产新政%##*#，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”##%#。

　　可以看出#*@#，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@#@。也有多地虽未“官宣”*#**，但也正探索实施*@%。比如在江门*%@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@%*##。博富控股总裁助理李秀清介绍#***，目前两个项目成交约20套*%*@#，咨询客户过千组*%@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%@@。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示%%@@%，截至目前*@#，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@@%%%，并且预计还将有更多城市加入@%#。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式#@*@。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)*@，由房企、中介机构、换房人共同完成%#%@。换房人认购房企新房并优先锁定%**，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#@##。若一定期限内旧房售出**@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%*#*，则房企退还新建商品住房认购金*@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@@。从全国范围内来看*%@**，目前@@@@@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式***@*。

　　二是房企收购模式**%*#，房企按照评估价格收购换房人的二手房*%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#*%。比如在珠海*@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%%***，直接收购存量二手房以促成新房交易%*。

　　三是政府收购模式*#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@@#。比如较早推出“以旧换新”的郑州#%*，由郑州城市发展集团为主体#@##，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@@#，同时换房者选购平台房源库中的新房@#*。还有一些地方特色的延伸%**，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@%#@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%%，并将其全部用于购买商品房@*，无需卖房即可换新#%*。

　　四是政府补贴模式%%%%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴**#@@。

　　目前来看**%**，三方联动是各个城市主推的模式@@*@，由于是基于市场自发行为##，房企的资金压力�**。�且更容易让利换房者和中介机��*#%*#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@@@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*#。”李秀清介绍*@*#，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小**%%@。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#@，这一模式主要面临二手房市场调整压力#%*@@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*%，换房人无法快速售出二手房*@%@@，交易周期过长##@##，不一定能促成“以旧换新”%%。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展%###，由于新房选择的局限性较大%%@*，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%#*##，比如要求一定楼龄、位于较好地段等#@%#%，惠及面不广@#@%%。

　　政府或国企收购模式@#*，由于信用背书受到欢迎#@。但财政负担较大%#@#*，收购规模有限*@@*，如郑州试点收购500套、南京收购2000套*#，面对庞大的二手房挂牌量**，显得杯水车薪@@。另外还需考虑资金平衡%#*#，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@@#%，都存在资金平衡、盈亏的考验%@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%#**@，避免闲置空置@#%#。对于保障性住房筹建压力较大的城市**@，有条件可以采取该模式@@%@@。”罗异铿说%%#%，而政府补贴模式*%@%，目前一般仅在非一线城市实施@%@，大部分城市的补贴力度也相对较小%*#%#。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进%#，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前@*，住房“以旧换新”处于起步阶段@@%，实施时间较短@@，并且不少地方仍待出台具体实施细则#*#。但无论哪种“以旧换新”模式*%@*%，都是一场多方博弈@%#%，一些共性问题亟待解决#%*%*。

　　一方面#@#，需要多方合力推进#*%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多*@%*，单靠政府或市场的力量都十分有限%#，需要政府、企业、业主多方合力推进#*#*。”罗异铿提醒**@%@。因此*#@*，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%@%，多种模式相结合%*#%*，以产生更大效果#*%%%。

　　另一方面*%*@@，“以旧换新”既关联着刚需买家%*@%，也关联换房卖家###%%，是一场“双向奔赴”#%，需要考虑更多细节和诚意*#*@。例如在政策层面进行完善和监督@@#%。扩大政策覆盖面@%*@*，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%%%@，换房人选择较少*%%%。在促成交易方面%*#**，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@#@#。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%#，政府还应制定规则@*#*，确保各项优惠政策能落地*@*@%，比如契税减免、中介费减免等#*#%@。同时#*##*，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@##%%，让业主放心地参与到“以旧换新”中%**#。另外%#，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@%%。而对于参与的房企、国企等来说*%%@*，首先要拿出有品质的房源*%%，此前有部分地方新房房源品质较低@*@**，甚至被认为是售不出的“边角料”@%。

　　同时***@#，需要适当延长置换时间#%。“以旧换新”规则下@%，对旧房售出有约定时限@@#，但当前销售时间均较长#*。“我们在实际操作中发现%@，例如有些房主对旧房的心理价位很高%*#，一直难以成交@%@%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限##@，延长到半年左右@%@#。”李秀清说#@##%。另外@@，也要确保参与的楼盘能正常交付#@，并且对认购的定金要加强监管#%#，对于未能完成“以旧换新”的业主%**@*，要能够按约定正常退还#*#。

　　多位专家指出%@%#，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@@，要更精细化、接地气*#@，尽可能满足各方诉求#@，才能落地见效#@#%。（南方日报）