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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@*%*%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期#**%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*#，在新一轮政策潮中*%@*#，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%*@，几乎成为各地的“标配”%@@@。
据不完全统计%*#%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%*@，大湾区也已有6城“官宣”入局@%%，其他城市也在积极探索实施*%%@。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策##***，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦*%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%@%%。
5月15日起@*#*，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动#*%#。记者从花都房地产行业协会获悉**@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单*@*@#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议**%，并且交了新房定金##。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#%%，当天反馈比较理想@#%*%，“相信后续效果会不错”*%*##。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”*@**，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)*##@。
4月30日%@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%*@%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@#*。
广东多城“官宣”入局@#@%。3月1日%*#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%@@@，以惠城区为试点*#*@。
4月23日%%##，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#%，在一线城市中首个落地“以旧换新”*%##。
4月30日*#，中山6个部门联合发布措施@@*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%#%。同日#%*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%%%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施*@%*。
5月13日##*，佛山发布13条房地产新政%%#，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*#%。
可以看出%%#*#，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”##。也有多地虽未“官宣”**@@#，但也正探索实施@**。比如在江门%#，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@#。博富控股总裁助理李秀清介绍*%，目前两个项目成交约20套*@*，咨询客户过千组#%@@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的#*%*。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示#@%，截至目前#%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#@，并且预计还将有更多城市加入%@#。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍#%#*，目前住房“以旧换新”主要有四种模式#*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)###，由房企、中介机构、换房人共同完成@%#。换房人认购房企新房并优先锁定%*@*，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#%*。若一定期限内旧房售出*%%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%@@，则房企退还新建商品住房认购金%%***。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%#*@%。从全国范围内来看#**%#，目前*%#，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式##@@*。
二是房企收购模式*@，房企按照评估价格收购换房人的二手房@%@@%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@%。比如在珠海%%*##，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#@@，直接收购存量二手房以促成新房交易***#。
三是政府收购模式**#*%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@*#@。比如较早推出“以旧换新”的郑州###，由郑州城市发展集团为主体%%#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#%%@，同时换房者选购平台房源库中的新房#%**。还有一些地方特色的延伸*###@，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*#%@#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租***@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*@*#，并将其全部用于购买商品房*@，无需卖房即可换新@###。
四是政府补贴模式#@##，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%@@@#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴###。
目前来看*%@，三方联动是各个城市主推的模式%@##，由于是基于市场自发行为*#，房企的资金压力�###%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*@#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@%*，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适@#*#*。”李秀清介绍#%%%#，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小#%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#@@，这一模式主要面临二手房市场调整压力@*#，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*@，换房人无法快速售出二手房*@，交易周期过长@##，不一定能促成“以旧换新”##%@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@@，由于新房选择的局限性较大#*%*，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@##@#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等##%@#，惠及面不广%@%。
政府或国企收购模式@***@，由于信用背书受到欢迎%@。但财政负担较大*%%**，收购规模有限#%%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@*@，面对庞大的二手房挂牌量%@*#@，显得杯水车薪*###。另外还需考虑资金平衡#####，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#*%@，都存在资金平衡、盈亏的考验*#。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#**，避免闲置空置%**#@。对于保障性住房筹建压力较大的城市@#*%，有条件可以采取该模式%%%#。”罗异铿说*%#**，而政府补贴模式@*%@@，目前一般仅在非一线城市实施#*@@%，大部分城市的补贴力度也相对较小*%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进@*%#，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前*@#，住房“以旧换新”处于起步阶段##@%%，实施时间较短%#*，并且不少地方仍待出台具体实施细则@@%*。但无论哪种“以旧换新”模式%**，都是一场多方博弈@@@%，一些共性问题亟待解决*#。
一方面@%##*，需要多方合力推进@%**。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@#%@，单靠政府或市场的力量都十分有限#@@，需要政府、企业、业主多方合力推进#*#**。”罗异铿提醒*@@%。因此*@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜*%，多种模式相结合%@，以产生更大效果%@**@。
另一方面@#%**，“以旧换新”既关联着刚需买家%@，也关联换房卖家*@@%，是一场“双向奔赴”**，需要考虑更多细节和诚意#%%@#。例如在政策层面进行完善和监督%%@。扩大政策覆盖面*%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#%%，换房人选择较少%*。在促成交易方面***，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策**##。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%@，政府还应制定规则@@%%#，确保各项优惠政策能落地###%#，比如契税减免、中介费减免等@*@。同时%*#，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#@，让业主放心地参与到“以旧换新”中#%%*。另外%#%@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#@%。而对于参与的房企、国企等来说@#，首先要拿出有品质的房源#@@，此前有部分地方新房房源品质较低**，甚至被认为是售不出的“边角料”#*%。
同时*#@，需要适当延长置换时间%#@#%。“以旧换新”规则下*#%%，对旧房售出有约定时限@@*，但当前销售时间均较长%*@%。“我们在实际操作中发现***，例如有些房主对旧房的心理价位很高#*，一直难以成交%**%%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#@@*，延长到半年左右@%。”李秀清说%@。另外#@#，也要确保参与的楼盘能正常交付%%#，并且对认购的定金要加强监管*#，对于未能完成“以旧换新”的业主%%，要能够按约定正常退还*@#。
多位专家指出**@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”*%@%@，要更精细化、接地气@#%##，尽可能满足各方诉求#*%##，才能落地见效@@*。（南方日报）
