▓Natural8▓GGPoker[—ggn178.com—]为亚洲最具备实力的一间国际扑克竞技赛事平台,提供一个正规安全有保障的扑克游戏环境,加入立即玩与GGPoker全球玩家一起同乐保时捷中国汽车销售公司成被执行人执行标的134万
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@@，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期**%*@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*#*@#，在新一轮政策潮中%#@@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措***，几乎成为各地的“标配”#*%。
据不完全统计#%#%@，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%**##，大湾区也已有6城“官宣”入局*#*@#，其他城市也在积极探索实施%*%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策**，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�##*@#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#%@。
5月15日起%*，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@*#。记者从花都房地产行业协会获悉%@@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@*#*。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@#@，并且交了新房定金**@@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@@，当天反馈比较理想*@%，“相信后续效果会不错”*#。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#%@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#*%%%。
4月30日@#@#，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”#*@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措***#%。
广东多城“官宣”入局**@%。3月1日#%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%@@*@，以惠城区为试点*#**。
4月23日#**%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@*@，在一线城市中首个落地“以旧换新”*@#。
4月30日%#@，中山6个部门联合发布措施##，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”##@。同日%%@**，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@*@*@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@%##。
5月13日%@，佛山发布13条房地产新政#%#%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%%#@。
可以看出#@#@@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@%%。也有多地虽未“官宣”*@@@，但也正探索实施@##%。比如在江门##%%#，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%#***，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@##@。博富控股总裁助理李秀清介绍#*，目前两个项目成交约20套**#，咨询客户过千组*#@%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*%。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@*#@，截至目前%%@@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@%*#，并且预计还将有更多城市加入#*##。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@%，目前住房“以旧换新”主要有四种模式#@#@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)#@@，由房企、中介机构、换房人共同完成@@@#。换房人认购房企新房并优先锁定*%@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房**。若一定期限内旧房售出###@*，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%***#，则房企退还新建商品住房认购金*%##@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@*。从全国范围内来看#%@%*，目前@**@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#@#*%。
二是房企收购模式#*%，房企按照评估价格收购换房人的二手房*@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#*###。比如在珠海#%**，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*@，直接收购存量二手房以促成新房交易**@。
三是政府收购模式#%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房#%%。比如较早推出“以旧换新”的郑州#%##，由郑州城市发展集团为主体@#*@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*%#@*，同时换房者选购平台房源库中的新房%@*#*。还有一些地方特色的延伸*%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*###，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租***%@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%@*%，并将其全部用于购买商品房%**%，无需卖房即可换新**%。
四是政府补贴模式#%*%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%#@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴**。
目前来看*@@，三方联动是各个城市主推的模式%%#%@，由于是基于市场自发行为*##@*，房企的资金压力蠤@*#*。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%#%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@#，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*%@@#。”李秀清介绍%@，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*#。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%*，这一模式主要面临二手房市场调整压力%%%#@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%#*#，换房人无法快速售出二手房@@*，交易周期过长**，不一定能促成“以旧换新”##*@*。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@@*，由于新房选择的局限性较大*@%%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#*%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等*@*%，惠及面不广@%%*@。
政府或国企收购模式%@#%@，由于信用背书受到欢迎#@#%。但财政负担较大**%，收购规模有限*@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套*%%@*，面对庞大的二手房挂牌量%#@#，显得杯水车薪##。另外还需考虑资金平衡#%@*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%##，都存在资金平衡、盈亏的考验%%%#*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#*，避免闲置空置**@%。对于保障性住房筹建压力较大的城市*%*，有条件可以采取该模式%*。”罗异铿说%##*#，而政府补贴模式@#%，目前一般仅在非一线城市实施*@，大部分城市的补贴力度也相对较小@@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进#*%##，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前#@*#，住房“以旧换新”处于起步阶段#**，实施时间较短%##，并且不少地方仍待出台具体实施细则@@@。但无论哪种“以旧换新”模式@*%，都是一场多方博弈%**，一些共性问题亟待解决%%#。
一方面@*#，需要多方合力推进%##@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多#*，单靠政府或市场的力量都十分有限*@*，需要政府、企业、业主多方合力推进**#@。”罗异铿提醒##*#。因此##@*%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%%@@，多种模式相结合@%@，以产生更大效果#@#%。
另一方面%*，“以旧换新”既关联着刚需买家#*@#，也关联换房卖家%%，是一场“双向奔赴”*#，需要考虑更多细节和诚意%@。例如在政策层面进行完善和监督#%%#。扩大政策覆盖面#@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%@*，换房人选择较少@@@@。在促成交易方面*@*%@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@@@#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%*%*%，政府还应制定规则**@，确保各项优惠政策能落地@**#，比如契税减免、中介费减免等@%@*。同时%@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用*#@，让业主放心地参与到“以旧换新”中%@。另外#**#@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*%%*#。而对于参与的房企、国企等来说%%@@%，首先要拿出有品质的房源@*，此前有部分地方新房房源品质较低@%，甚至被认为是售不出的“边角料”%*#%#。
同时@#，需要适当延长置换时间%*%@。“以旧换新”规则下%%%*，对旧房售出有约定时限#*，但当前销售时间均较长%%@%。“我们在实际操作中发现%**，例如有些房主对旧房的心理价位很高%%，一直难以成交*%@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@#*，延长到半年左右@#。”李秀清说#%*#。另外*#*，也要确保参与的楼盘能正常交付@#@*%，并且对认购的定金要加强监管*#%*#，对于未能完成“以旧换新”的业主@*，要能够按约定正常退还#**##。
多位专家指出*%%@@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”***%，要更精细化、接地气*%#*@，尽可能满足各方诉求%#@**，才能落地见效*%。（南方日报）
