大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
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本文转自:中新网
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”##*@%,各地如何应对?
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@*#%#。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后#%*,在新一轮政策潮中#%#%*,“以旧换新”作为“去库存”的新举措#@,几乎成为各地的“标配”@*#。
据不完全统计*@,目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%@%,大湾区也已有6城“官宣”入局%*,其他城市也在积极探索实施@#@%%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@@,未来范围会扩大吗?要注意哪些问题?最终能“换来”一个怎样的市�%%@@%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何?
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”**。
5月15日起%#,广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*%。记者从花都房地产行业协会获悉#*,活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#*@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@%*,并且交了新房定金@%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍*#**,当天反馈比较理想*#@,“相信后续效果会不错”@%%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”##@,面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)*@%#。
4月30日*@%#%,中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@*,其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@@##%。
广东多城“官宣”入局#%#@。3月1日%#@,惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%@%%*,以惠城区为试点#*@%%。
4月23日%%@*@,深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%@@,在一线城市中首个落地“以旧换新”*%*。
4月30日%###,中山6个部门联合发布措施@@,其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#@%@。同日%@,肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*@,推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#*@%*。
5月13日*#%#,佛山发布13条房地产新政%#@,其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*%@。
可以看出***#@,大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@%%@%。也有多地虽未“官宣”@##@,但也正探索实施*%%。比如在江门#@%**,江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*@##@,在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@%#。博富控股总裁助理李秀清介绍@@**,目前两个项目成交约20套#%*,咨询客户过千组%*#,“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%@@*%。”
“以旧换新”如何运作?
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%##@@,截至目前*%*@,全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#%@,并且预计还将有更多城市加入*@*。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@%@**,目前住房“以旧换新”主要有四种模式%%@**。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%%,由房企、中介机构、换房人共同完成*%##@。换房人认购房企新房并优先锁定*@@*,同时中介机构帮助业主优先出售旧房#@*%#。若一定期限内旧房售出*#,则按流程购买新房;若在约定时间内旧房未售出*@%,则房企退还新建商品住房认购金#*。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式*%%@%。从全国范围内来看%%%#,目前%%,宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式##*。
二是房企收购模式@*%,房企按照评估价格收购换房人的二手房%@%*%,收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%%@。比如在珠海@@*,今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*@%@,直接收购存量二手房以促成新房交易%#*。
三是政府收购模式#*,即由政府或委托的国企按规定收购二手房**%。比如较早推出“以旧换新”的郑州*@@,由郑州城市发展集团为主体%*@,通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#%@#,同时换房者选购平台房源库中的新房@#%。还有一些地方特色的延伸#%%,比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*#@#,即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*#%%@,由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*@%,并将其全部用于购买商品房%*,无需卖房即可换新*%*%#。
四是政府补贴模式*@*,对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%*@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴*%。
目前来看**,三方联动是各个城市主推的模式%##%@,由于是基于市场自发行为#*,房企的资金压力�#%%**。腋菀兹美环空吆椭薪榛�**#@@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*#,最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#%*。”李秀清介绍#*%@,主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小#%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%*,这一模式主要面临二手房市场调整压力#%@,当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#*,换房人无法快速售出二手房*@%@,交易周期过长@%#*,不一定能促成“以旧换新”##。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%@#%*,由于新房选择的局限性较大%*#,且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%*,比如要求一定楼龄、位于较好地段等#%*,惠及面不广#%#*。
政府或国企收购模式*##%#,由于信用背书受到欢迎@#。但财政负担较大@%*%#,收购规模有限**%*@,如郑州试点收购500套、南京收购2000套###,面对庞大的二手房挂牌量#%,显得杯水车薪@%%%*。另外还需考虑资金平衡%#,政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@*#,都存在资金平衡、盈亏的考验*#%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*#@*,避免闲置空置*#%%。对于保障性住房筹建压力较大的城市##%*,有条件可以采取该模式%##%*。”罗异铿说##,而政府补贴模式@%,目前一般仅在非一线城市实施%@%,大部分城市的补贴力度也相对较小@**#*。
共性问题如何解决?
住房“以旧换新”需要多方合力推进@@@*%,政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前#%%*#,住房“以旧换新”处于起步阶段@***,实施时间较短%@%,并且不少地方仍待出台具体实施细则@%*。但无论哪种“以旧换新”模式%#@##,都是一场多方博弈*#,一些共性问题亟待解决##*。
一方面##*,需要多方合力推进#@#*。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多#%%,单靠政府或市场的力量都十分有限@*,需要政府、企业、业主多方合力推进*###。”罗异铿提醒#@@@*。因此*%@,未来的“以旧换新”也需要因地制宜@@,多种模式相结合@#%,以产生更大效果*##。
另一方面@@*,“以旧换新”既关联着刚需买家%##*,也关联换房卖家@@,是一场“双向奔赴”#*%,需要考虑更多细节和诚意%%#。例如在政策层面进行完善和监督%#*。扩大政策覆盖面%#%,目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@*,换房人选择较少**@。在促成交易方面#@%*@,不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*#%%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@*%%*,政府还应制定规则%@#,确保各项优惠政策能落地%*,比如契税减免、中介费减免等@#*%%。同时%@@@,要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@%@@,让业主放心地参与到“以旧换新”中@*%@。另外@**,建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*#*。而对于参与的房企、国企等来说**,首先要拿出有品质的房源##%%,此前有部分地方新房房源品质较低*#@#@,甚至被认为是售不出的“边角料”***#。
同时#*%,需要适当延长置换时间@%。“以旧换新”规则下#@,对旧房售出有约定时限%%#,但当前销售时间均较长@@%**。“我们在实际操作中发现**%%,例如有些房主对旧房的心理价位很高%*,一直难以成交#%*#,我们目前准备视情况将约定时间从60天期限###,延长到半年左右*@*@*。”李秀清说@@#@。另外%*,也要确保参与的楼盘能正常交付%%@%%,并且对认购的定金要加强监管%%,对于未能完成“以旧换新”的业主#*,要能够按约定正常退还%%#%。
多位专家指出*@,当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”*###@,要更精细化、接地气@@#@,尽可能满足各方诉求*%%@@,才能落地见效@#@。(南方日报)
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