大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

2024-05-21 11:03:31 | 来源：GG之家

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本文转自：中新网

中新网原创专题节目《中国风》

　　大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”@%，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期*%%%#。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%@#，在新一轮政策潮中#***，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@%，几乎成为各地的“标配”###@#。

　　据不完全统计%*@%*，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%*，大湾区也已有6城“官宣”入局#%@@%，其他城市也在积极探索实施#%@*。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#%，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦@@。�

　　●南方日报记者张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*#%#%。

　　5月15日起#@*@%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%@*#*。记者从花都房地产行业协会获悉%%@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#*#%@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%%%#，并且交了新房定金#@%#*。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍*%@*，当天反馈比较理想%#，“相信后续效果会不错”#*#*@。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”##%#，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%*@#@。

　　4月30日%%*，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@@%*#，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@#。

　　广东多城“官宣”入局%@。3月1日**@#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动##*，以惠城区为试点*#%#。

　　4月23日%*#*@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@**#，在一线城市中首个落地“以旧换新”@*@#。

　　4月30日@%，中山6个部门联合发布措施#%%*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@@@*%。同日@%@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#@*，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#@%*%。

　　5月13日@@%%%，佛山发布13条房地产新政@%*@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@#。

　　可以看出#@%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#%。也有多地虽未“官宣”%@@*%，但也正探索实施#@@@*。比如在江门@%#，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股**，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@%#。博富控股总裁助理李秀清介绍%@@#@，目前两个项目成交约20套*@，咨询客户过千组@%@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*@。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示@@*%%，截至目前%%#*，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”***，并且预计还将有更多城市加入#@%%@。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍#*@##，目前住房“以旧换新”主要有四种模式##%*。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@%，由房企、中介机构、换房人共同完成%%%*。换房人认购房企新房并优先锁定##，同时中介机构帮助业主优先出售旧房*@@。若一定期限内旧房售出@#@#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*#，则房企退还新建商品住房认购金*@#@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式*@。从全国范围内来看%@@，目前@@##@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@###*。

　　二是房企收购模式###，房企按照评估价格收购换房人的二手房*#%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款##@*。比如在珠海#*，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”##，直接收购存量二手房以促成新房交易*%%。

　　三是政府收购模式@#*，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%%。比如较早推出“以旧换新”的郑州%@@@，由郑州城市发展集团为主体#@*%%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房**%，同时换房者选购平台房源库中的新房*%@@。还有一些地方特色的延伸**%%#，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@@%#，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*#%##，并将其全部用于购买商品房%%*#*，无需卖房即可换新#@**%。

　　四是政府补贴模式@*#*，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%*%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#@%%。

　　目前来看#@，三方联动是各个城市主推的模式%%##，由于是基于市场自发行为*@%%，房企的资金压力�#*%。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯%*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@@，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*#%#。”李秀清介绍#%*#*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@@。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%**@，这一模式主要面临二手房市场调整压力*#*#%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#%，换房人无法快速售出二手房%%*@%，交易周期过长***@@，不一定能促成“以旧换新”*@#@#。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展%%，由于新房选择的局限性较大*%**，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@@%*#，惠及面不广####*。

　　政府或国企收购模式##@%*，由于信用背书受到欢迎@@@@#。但财政负担较大%#*#@，收购规模有限*#%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%*#%，面对庞大的二手房挂牌量#*%%%，显得杯水车薪@@。另外还需考虑资金平衡@*#，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#*#%@，都存在资金平衡、盈亏的考验*%@#。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%%@%，避免闲置空置@*@*。对于保障性住房筹建压力较大的城市#@，有条件可以采取该模式#@@@。”罗异铿说@#@%@，而政府补贴模式@@%%%，目前一般仅在非一线城市实施%#@，大部分城市的补贴力度也相对较小#%#%@。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进*%@#，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前#*，住房“以旧换新”处于起步阶段*%，实施时间较短@*##，并且不少地方仍待出台具体实施细则#%*。但无论哪种“以旧换新”模式#%*，都是一场多方博弈*@，一些共性问题亟待解决#**。

　　一方面#%@，需要多方合力推进*@#@%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%#%#，单靠政府或市场的力量都十分有限%%@*#，需要政府、企业、业主多方合力推进#@@。”罗异铿提醒*#。因此##，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@*@%%，多种模式相结合%#*，以产生更大效果@#*@@。

　　另一方面@*@#，“以旧换新”既关联着刚需买家*%*@#，也关联换房卖家@*，是一场“双向奔赴”*@，需要考虑更多细节和诚意@*#*%。例如在政策层面进行完善和监督**@。扩大政策覆盖面%@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#@，换房人选择较少@%#*@。在促成交易方面%##，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策##*。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*%*#%，政府还应制定规则%*#%，确保各项优惠政策能落地#@，比如契税减免、中介费减免等@@。同时#@##*，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#%%@，让业主放心地参与到“以旧换新”中*%%#。另外#@%*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台**#%*。而对于参与的房企、国企等来说@%@#，首先要拿出有品质的房源#***，此前有部分地方新房房源品质较低*%%@，甚至被认为是售不出的“边角料”@#。

　　同时%*，需要适当延长置换时间#@@*#。“以旧换新”规则下*%，对旧房售出有约定时限**%@#，但当前销售时间均较长##@。“我们在实际操作中发现%%@##，例如有些房主对旧房的心理价位很高#*#**，一直难以成交%*@@*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*@#@@，延长到半年左右*##。”李秀清说%@@。另外%#%@*，也要确保参与的楼盘能正常交付@#，并且对认购的定金要加强监管%#，对于未能完成“以旧换新”的业主@#，要能够按约定正常退还%*。

　　多位专家指出#***@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%#，要更精细化、接地气***#*，尽可能满足各方诉求@%%%，才能落地见效#@%@。（南方日报）

【编辑:李岩】

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