58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　2023年行业整体呈现营收增幅放缓、增收不增利、加强现金流管理等特点

　　上市物企2023年年报披露已经结束%%，营收盈利表现如何？新京报根据中指研究院统计的58家上市物企数据进行了纵向、横向的对比分析##@##，整体来看%#*#@，2023年行业呈现营收增幅放缓、增收不增利、部分企业亏损、加强现金流管理等特点#%@%*。

　　上市物企盈利下降背后有哪些原因？对于业绩改善*@%，企业有哪些措施可用？

　　“碧万绿”收入位列前三

　　从营收规模来看@@*#，2023年#@%*@，物管行业呈现明显分化的特点##%*。

　　据中指研究院统计数据显示###@#，58家上市物企中*#，第一名碧桂园服务营收超过400亿元##，最后一名仅3.4亿元#*%，为中天服务@*。

　　头部企业优势明显#@@*#，“碧万绿”取得收入的前三名**@@。其中@@@，2023年*##*@，碧桂园服务实现营收426.1亿元#*，同比增长3%###%，营收规模排名第一##。其次是万物云@@@，实现总收入约332亿元*%*，同比增长10.2%####@。第三是绿城服务@%，收入173.9亿元@%#*#，同比增长17.08%@**@。不过*%##，对比来看@##@，第三名与前两名差距较大@**%@。

　　第二梯队的物企*#，收入规模在100亿元-160亿元*##%，阵营内差距较小%*%*@。其中#@@**，雅生活收入154.4亿元%*，保利物业150.6亿元@%，华润万象生活147.7亿元%*@#%，中海物业130.5亿元*@#，恒大物业124.9亿元*@。

　　规模在50亿元-100亿元的物业企业有4家*@%@，分别为世茂服务、融创服务、永升服务、新城悦服务%#%%。

　　最后一梯队物企收入规模在10亿元以下%#，共17家@*，其中兴业物联、众安智慧生活、祈福生活服务、烨星集团、德商产投服务、中天服务的收入在3亿元左右**@*。

　　从上市物企营收增速来看%*，2023年回落明显%@@#%。克而瑞数据显示##*@，2023年%%@，57家上市物企营业收入总值为2784.40亿元#*%#%，均值为48.85亿元*#*，同比增长14.34%@*@，增速较上年同期下降4.7个百分点%%%#。

　　亿翰智库统计的2023年54家物企披露总营收为2718.97亿元*@*@@，同比增长8.6%*%，增速较2022年同期的27.5%下滑了约18.9个百分点*%%@，下滑幅度整体较大@%@@%。

　　对于收入增速下滑原因#@%%@，亿翰智库分析%%，一方面是受到地产开发下行影响%#@%#，增量市场交付有所减少%%#，另一方面是物企从重规模进入重质量阶段；此外***@，增值服务收入也有所减少##，同样受上游房地产企业影响%@，物企主动缩减非业主增值服务收入#*%*，同时业主增值服务开展并不如设想中的顺利@%。

　　具体来看*#@%，中指研究院统计的58家上市物企中@*@*，44家营收实现同比增长%%%，14家出现下降##@%*。增幅排在第一的是建发物业%#%，同比增长55.83%；其次是滨江服务%***，增幅41.69%；第三是苏新服务*@@，增幅35.73%@%#。

　　降幅排在最后三位的是祈福生活服务、建业新生活、荣万家%#@%@，分别同比下降9.88%、9.64%、9.08%%##。值得关注的是%%*，规模排名靠前的世茂服务、融创服务%*，营收也出现下降%@**。世茂服务营收82.03亿元*#%%，同比下降5.03%；融创服务营收70.09亿元##，同比下降1.64%#@%*。此外****%，收入规模排在前20名的金科服务、合景悠活、远洋服务%%@，营收也都出现下滑%#%%。

　　行业整体增收不增利

　　从盈利表现来看*%#*@，2023年物管行业整体是增收不增利%**%，部分企业不仅利润下降*##%，还出现亏损***。

　　58家上市物企中#@，49家实现盈利@#@*#，9家处于亏损状态@@@。其中**%，华润万象生活以29.43亿元的净利润排名第一；其次是万物云%#*@*，净利润20.36亿元；净利润超过10亿元的还有恒大物业、保利物业、中海物业#*#%@。净利润前十名的还有招商积余、绿城服务、雅生活服务、建发物业、永升服务%@@，利润规模在5.2亿-7.5亿元%*@。

　　9家亏损物企分别是烨星集团、正荣服务、浦江中国、朗诗绿色生活、时代邻里、融创服务、佳兆业美好、建业新生活、金科服务##%%@。其中金科服务亏损最多##%#，其次是建业新生活、佳兆业美好*#@%*。

　　年报显示@#@@@，2023年@#，金科服务净亏损9.82亿元*##*，归母净亏损9.51亿元%#**。建业新生活亏损约5.78亿元##*，2022年同期为5.71亿元；归属于公司股东的年内亏损约5.74亿元#%**，2022年同期为5.62亿元%%%#。

　　从净利润同比增速来看###，58家物企中*%%，刨除9家亏损企业*%@%#，28家企业净利润同比增长@@@@，21家同比下降@@。其中@@***，增速最高的是建发物业%**，净利润5.47亿元#**，同比增长117.79%；其次是第一服务控股%%，净利润7015万元#@%@*，同比增长38.78%；第三是华润万象生活#@@*#，同比增长32.96%#**%%。

　　净利润同比负增长的有众安智慧生活、永升服务、星悦康旅、兴业物联、卓越商企服务、东原仁知服务、碧桂园服务等@*。其中@%@@%，世茂服务降幅最大@**%，净利润3.17亿元#%%@，同比下降136.13%；其次是鑫苑服务*#@@，同比下降108.41%；另外@@*，弘阳服务同比下降84.83%*@#*%。

　　对于下降原因#@，弘阳服务称%*，由于地产行业市场环境的不利影响*%**%，特别是地产开发项目服务需求的减少和非业主增值服务收入的降低##@%，非业主增值服务收入在报告期内从2022年的约1.25亿元大幅降至6690万元%@#%@，降幅高达46.3%*#。

　　整体来看%*，2023年**#%#，上市物企增长质量有待提高#*@。从行业层面来看**%@*，亿翰智库统计的54家物企净利润总额约为157.16亿元@@，同比增长6.8%@*，利润增速并未跑赢营收增速*%#@。其中*@*%，共24家物企出现毛利润下滑*%。

　　利润下滑背后的原因是什么？深圳恒赛福科技有限公司、深圳恒车通停车服务有限公司董事长唐学斌表示%%#%，物业企业2023年利润下降*#@#*，其实不是物业公司本身的问题***%，而是以往物业公司所谓的盈利是不真实的@@%%#，2023年只不过是逐步回到真实的状态*%%@*，当然#*#%，也有一些物业企业进行了大量收并购##，但实际上并没有完成所收购企业的融合*%@%，或者未能真正达到原来的收购预期**##@，导致大量计提商誉减值**#%，这方面也是影响物业公司利润的一个方面%*。此外##，还有一些物业公司和地产公司在资金、损失方面牵扯不清%#，这也导致了利润下降@%%%，而这可能是一个短时的现象*#。

　　此外@*，从盈利水平来看*%##，过半上市物企毛利率同比下降*#%。中指研究院统计的58家物企中@%，平均增速为-1.45%@#@*@，其中*#*@，19家同比增幅为正@%，39家增幅为负##@@，典型的增收不增利#*@@。具体来看*@*，降幅最大的是德商产投服务@%##*，毛利率为26.84%##%%，同比下降8.58个百分点；其次是荣万家%*#，毛利率24.94%*#**，同比下降6.95个百分点%*@。

　　亿翰智库称@#*，从利润率角度来看@#*#*，上市物企毛利率、净利率均出现一定程度的下跌*#@@%，2023年平均毛利率约为20.25%#@*，较2022年的22.92%下降约2.7个百分点#@%，净利率以及归母净利率相对保持稳定*@。

　　万物云董事长朱保全认为*%@@，当下@%#%，很多企业毛利下滑##%*，其实就是财务报表的一次清洗%%@，过去来自于关联单位的业务比例高@*%*，毛利也高*#%，关联收入比例下降了#%#%，毛利自然下降了*#。

　　对于盈利水平的下降%*，深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜总结以下几点原因：新入伙项目减少；成本逐年上升#@#@，但调价相当困难；与开发商有关的非业主增值服务大幅降低；老旧小区、“三供一业”(供水、供电、供热及物业管理)以及城市服务等低毛利业务占比上升##。

　　减值拨备致利润“失血”

　　值得关注的是*%#，上市物企业绩大幅缩水背后的一个主要原因@@%*，是对于关联企业的减值拨备*@#@。受地产开发流动性危机影响@#@%，关联方应收款风险上升#*@#，这些物企对应收款等进行大额减值拨备@%。

　　对于利润下降%@@#%，碧桂园服务解释的第一个原因就是关联方贸易应收款减值拨备@*#。其称#%，出于谨慎性原则%%@%，已就关联方所欠的贸易应收款项进行计提减值拨备约18亿至23亿元；对公司的商誉及其他无形资产减值计提约14亿至18亿元#***。

　　建业新生活公告也指出##@##，亏损原因主要是对贸易应收款项和金融资产增加减值拨备%*@%，以及调整和缩减向非业主业务板块提供的增值服务规模@#*#，导致该分部收入和盈利能力下降*%%*#。

　　据了解%%，2023年@##，建业新生活贸易应收款项减值拨备达13.08亿元%##%，同比大增548.41%**。高额减值因此成为公司2023年利润由盈转亏的主要原因%%*。

　　此外%*，弘阳服务利润显著下降*##%，主要因房地产行业市场环境变动*@，导致对关联方的应收款项计提减值准备大幅增加##。数据显示@*%，弘阳服务2023年计提减值达1719.9万元@#*%，较2022年的927.4万元同比增长85.42%**。

　　还有雅生活@@%%#，2023年产生的商誉减值亏损达到4.3亿元；贸易及其他应收款减值拨备达到5.4亿元***%，同比增长14.9%*#。

　　雅生活指出@%@，净利润下滑的原因*%，一是业务结构调整@#，非周期业务(物业管理服务、业主增值服务和城市服务)占比提升及运营成本上升；二是出于谨慎性原则@@**@，对贸易及其他应收项及商誉计提减值拨备@*#。

　　中指研究院物业总经理牛晓娟分析称%**@%，2023年@%，部分企业关联方面临流动性困境*%%@@，导致企业对关联方应收款项计提的减值准备大幅增加@%*##，坏账风险加大*@%，利润“失血”@##。不过@###*，商誉及无形资产占净资产的比重下降#%**，商誉减值对物企利润的冲击减弱*@，但企业出于谨慎考虑#@%%，计提商誉减值准备@#*，对利润的影响仍需时间消化**。其中*#*@，国企凭借稳定关联方的加持##@，受减值影响较低@#%@*，利润及利润率仍有保障%#。

　　牛晓娟进一步称%@%，为了减轻企业的减值拨备与计提的影响%@，物企仍需进一步提升自身的独立性#@#%#，逐渐以市场化原则处理与关联方的业务往来；项目来源更加多元#@@#*，通过招投标、合资合作、并购等方式@%##，降低关联方项目供给占比#%*，使业务开展更加科学合理*%。

　　注重加强现金流管理

　　现金流是企业的生命线%@@，地产开发行业遭遇现金流挑战@@%#，违约不断%#%，对于关联度较高的物业企业来说*#@##，有了前车之鉴#%*%%，对于现金流的管理与重视都在2023年加强@**%。

　　在2023年物企业绩发布会上%*#@*，“经营性现金流”成为高频词之一#*%@#。亿翰智库以发布年报数据的54家物企为样本*@@*，行业内的流动比率均值约为1.86**#%%，处于良好的合理区间#*@@@。其中52家物企的流动比率大于1*#@#*，证明了物企在去周期化背景下的优秀运营效率和盈利质量#%#。

　　克而瑞显示@@*，披露数据的57家上市物企现金及现金等价物均值为22.8亿元*##%*，较同期增长10.4%@#，增速由负转正##**%，7成以上的企业现金及现金等价物提升@#%%。

　　其中#%##，万物云现金及现金等价物最高@**@#，为157.45亿元；其次是华润万象生活%#@*，为156.33亿元；第三是碧桂园服务%*@@，为126.37亿元%*#。

　　从经营性现金流净额表现来看**#*，企业安全系数也正在提高*%@##。多家上市物企盈余保障倍数超过1*@**，如世茂服务该比例高达3.25%*@。

　　即便如此@#%*，仍要关注应收账款的潜在风险**%%@。从整体情况来看@%@@*，克而瑞统计的55家上市物企应收账款均值为16.38亿元@@，同比增长13.45%@*@，较上年同期下降19.9个百分点@#，但仍高于营收增速(7.19%)@*。应收账款周转天数提升仍是普遍现象@%，下降的企业不足2成#%%%，应收账款回收难度依然较大@@*，坏账风险依然存在%#。

　　以建业新生活为例@%*#@，2023年*%@#，其来自关联方的贸易应收款项规模约16.94亿元%%@@，占总规模比例约57.01%%**%@，虽然呈下降趋势#*，但是这个比例仍然较高#@，业绩未能摆脱地产公司的影响@@@@。

　　牛晓娟指出%*%##，总体来看@*，随着企业独立性的进一步提升%*#@，在经历了前两年大额计提减值后###，2023年金科服务、融创服务、世茂服务等企业计提减值情况均有所好转@@@*，应收账款对物业企业带来的坏账风险总体可控@%。

　　未来应多渠道提升业绩增长

　　对于未来@%，有业内人士分析@*@，物企整体盈利水平仍将持续下降@%。那么*@#%@，物企应该如何提升毛利率、净利率水平？

　　张红喜建议*@@#，构建服务价格动态调整机制@@%，带动物业费价格适当调整；加大拓展新项目和新业务力度%*，强化规模效应；利用技术手段降低服务成本；做强业主增值服务@%@**。

　　展望未来#*，牛晓娟认为%@**，物业企业为实现业绩增长@*##，需要重视多元业态、科技应用以及人才梯队建设*@。从行业长远发展看#%@%#，做好基础服务的同时#@%*@，各项增值服务和创新服务依然是物业企业必须攻克的领域*%**，尤其在房地产开发市场进入存量时代后@**#，如何充分发掘物业的自身优势%*#%*，进一步激活多元赛道潜力#%*，是行业面临的重要课题#*，包括社区增值服务以及城市服务、IFM(综合设施管理)等创新型业务%@%。

　　牛晓娟进一步指出%#%，物业服务企业要顺势而为##，积极拥抱科技#@@%，将新技术不断应用于管理和服务**%@#，结合不同业态的特殊性分类别输出不同的解决方案**%%，不断打破服务边界%*，满足不同业态的物业管理需求%#，开启“智慧物管”新时代%@@。

　　牛晓娟表示@**，随着行业发展节奏放缓*@@#，由高速发展转为高质量发展*#*，企业对于人员素质和能力提出了更高要求@**。好的服务是优秀的员工在实践工作中磨练出来的@%，物业服务质量与员工的素质息息相关@#，物业企业需要通过精简、优化现有员工团队**，招聘更多专业人才*%%#，实现组织结构的优化及员工素质的提升**@，为企业未来发展积蓄能量*@%*@。

　　“总体来看#@@，物管行业虽然步入低速增长时代%@@*，但仍充满机遇#%*@。未来#%#%@，物企仍将顺势而为%*#，不断开拓创新#*，引领行业朝着更加健康、可持续的方向发展#%。”牛晓娟说###。

　　采写/新京报记者 段文平

　　来源：新京报