58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　2023年行业整体呈现营收增幅放缓、增收不增利、加强现金流管理等特点

　　上市物企2023年年报披露已经结束*%@，营收盈利表现如何？新京报根据中指研究院统计的58家上市物企数据进行了纵向、横向的对比分析%@*，整体来看#%**，2023年行业呈现营收增幅放缓、增收不增利、部分企业亏损、加强现金流管理等特点%%@##。

　　上市物企盈利下降背后有哪些原因？对于业绩改善*@*，企业有哪些措施可用？

　　“碧万绿”收入位列前三

　　从营收规模来看%@，2023年%%%，物管行业呈现明显分化的特点%%。

　　据中指研究院统计数据显示@*%，58家上市物企中**@，第一名碧桂园服务营收超过400亿元*%@#，最后一名仅3.4亿元#@#%*，为中天服务*@@@%。

　　头部企业优势明显*@@#*，“碧万绿”取得收入的前三名@@。其中%#，2023年@@，碧桂园服务实现营收426.1亿元%#%*%，同比增长3%*@，营收规模排名第一##%*。其次是万物云%%，实现总收入约332亿元@%@*，同比增长10.2%%%@。第三是绿城服务@%，收入173.9亿元*%，同比增长17.08%*%#@。不过*@@*，对比来看**%，第三名与前两名差距较大*%#%。

　　第二梯队的物企##@，收入规模在100亿元-160亿元%##%@，阵营内差距较小@*。其中@*%，雅生活收入154.4亿元*@#@，保利物业150.6亿元#*@*，华润万象生活147.7亿元@@@，中海物业130.5亿元@@#，恒大物业124.9亿元@#。

　　规模在50亿元-100亿元的物业企业有4家%*%，分别为世茂服务、融创服务、永升服务、新城悦服务@%*#*。

　　最后一梯队物企收入规模在10亿元以下@%@#*，共17家%#%@%，其中兴业物联、众安智慧生活、祈福生活服务、烨星集团、德商产投服务、中天服务的收入在3亿元左右%##*@。

　　从上市物企营收增速来看%#**，2023年回落明显*##。克而瑞数据显示%*，2023年%%#@#，57家上市物企营业收入总值为2784.40亿元@#%*，均值为48.85亿元*%%，同比增长14.34%%*%，增速较上年同期下降4.7个百分点@**。

　　亿翰智库统计的2023年54家物企披露总营收为2718.97亿元@@*#，同比增长8.6%#*@*@，增速较2022年同期的27.5%下滑了约18.9个百分点%%，下滑幅度整体较大@#*。

　　对于收入增速下滑原因%%##，亿翰智库分析@@@%@，一方面是受到地产开发下行影响*%#@，增量市场交付有所减少*@%，另一方面是物企从重规模进入重质量阶段；此外@@%*，增值服务收入也有所减少@%%，同样受上游房地产企业影响#*，物企主动缩减非业主增值服务收入%%，同时业主增值服务开展并不如设想中的顺利%#%*。

　　具体来看##，中指研究院统计的58家上市物企中@#%%*，44家营收实现同比增长#%%*，14家出现下降@%%@@。增幅排在第一的是建发物业*@@#，同比增长55.83%；其次是滨江服务%%*@，增幅41.69%；第三是苏新服务#%*#*，增幅35.73%#*@。

　　降幅排在最后三位的是祈福生活服务、建业新生活、荣万家%#，分别同比下降9.88%、9.64%、9.08%@*。值得关注的是%@@%*，规模排名靠前的世茂服务、融创服务@##*，营收也出现下降@#%*。世茂服务营收82.03亿元*#%%，同比下降5.03%；融创服务营收70.09亿元@##@，同比下降1.64%#@%@。此外*#%*，收入规模排在前20名的金科服务、合景悠活、远洋服务@@@%，营收也都出现下滑@%%。

　　行业整体增收不增利

　　从盈利表现来看#@%@，2023年物管行业整体是增收不增利@@#@，部分企业不仅利润下降%#，还出现亏损#*%##。

　　58家上市物企中*#，49家实现盈利%%，9家处于亏损状态#*。其中###@@，华润万象生活以29.43亿元的净利润排名第一；其次是万物云%#%%，净利润20.36亿元；净利润超过10亿元的还有恒大物业、保利物业、中海物业#*#。净利润前十名的还有招商积余、绿城服务、雅生活服务、建发物业、永升服务#%，利润规模在5.2亿-7.5亿元@##。

　　9家亏损物企分别是烨星集团、正荣服务、浦江中国、朗诗绿色生活、时代邻里、融创服务、佳兆业美好、建业新生活、金科服务*%@%%。其中金科服务亏损最多#@#@#，其次是建业新生活、佳兆业美好*@#%@。

　　年报显示**，2023年@#*#，金科服务净亏损9.82亿元@@@#，归母净亏损9.51亿元*#*#。建业新生活亏损约5.78亿元#@%@，2022年同期为5.71亿元；归属于公司股东的年内亏损约5.74亿元#@*，2022年同期为5.62亿元#@@%%。

　　从净利润同比增速来看*##*@，58家物企中**，刨除9家亏损企业#@%#，28家企业净利润同比增长#*%#%，21家同比下降##*%%。其中@@%@*，增速最高的是建发物业@#**@，净利润5.47亿元@*%*，同比增长117.79%；其次是第一服务控股@@%#@，净利润7015万元#%，同比增长38.78%；第三是华润万象生活@@@，同比增长32.96%@*。

　　净利润同比负增长的有众安智慧生活、永升服务、星悦康旅、兴业物联、卓越商企服务、东原仁知服务、碧桂园服务等*#%@%。其中*#@，世茂服务降幅最大*%@，净利润3.17亿元#*，同比下降136.13%；其次是鑫苑服务@***@，同比下降108.41%；另外@#*@，弘阳服务同比下降84.83%%#%。

　　对于下降原因#%%%%，弘阳服务称@@，由于地产行业市场环境的不利影响@*，特别是地产开发项目服务需求的减少和非业主增值服务收入的降低@@%@，非业主增值服务收入在报告期内从2022年的约1.25亿元大幅降至6690万元%@，降幅高达46.3%***#。

　　整体来看#%*，2023年#*@，上市物企增长质量有待提高@%*#%。从行业层面来看@%*，亿翰智库统计的54家物企净利润总额约为157.16亿元%%#，同比增长6.8%%#@%，利润增速并未跑赢营收增速*%。其中##，共24家物企出现毛利润下滑*@*#。

　　利润下滑背后的原因是什么？深圳恒赛福科技有限公司、深圳恒车通停车服务有限公司董事长唐学斌表示*%#，物业企业2023年利润下降@#%@#，其实不是物业公司本身的问题*%@#，而是以往物业公司所谓的盈利是不真实的@%%*，2023年只不过是逐步回到真实的状态@*#%，当然@@**，也有一些物业企业进行了大量收并购%*#*，但实际上并没有完成所收购企业的融合*%#，或者未能真正达到原来的收购预期#*#@，导致大量计提商誉减值*@*%，这方面也是影响物业公司利润的一个方面#*%*。此外@@*%，还有一些物业公司和地产公司在资金、损失方面牵扯不清@#@%*，这也导致了利润下降#*###，而这可能是一个短时的现象#*%%。

　　此外%#**#，从盈利水平来看#%*%*，过半上市物企毛利率同比下降@*。中指研究院统计的58家物企中###@，平均增速为-1.45%#@，其中@%，19家同比增幅为正*#%%%，39家增幅为负@#，典型的增收不增利**@。具体来看%%*%，降幅最大的是德商产投服务%@@#，毛利率为26.84%%%，同比下降8.58个百分点；其次是荣万家@*#@#，毛利率24.94%#@@，同比下降6.95个百分点**@*。

　　亿翰智库称#%*，从利润率角度来看@@#，上市物企毛利率、净利率均出现一定程度的下跌@*@*，2023年平均毛利率约为20.25%%@#%，较2022年的22.92%下降约2.7个百分点#@，净利率以及归母净利率相对保持稳定@@@。

　　万物云董事长朱保全认为@*，当下#%#@#，很多企业毛利下滑*%@，其实就是财务报表的一次清洗#*@@，过去来自于关联单位的业务比例高@#%@，毛利也高@##%#，关联收入比例下降了#####，毛利自然下降了@%。

　　对于盈利水平的下降%#%#，深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜总结以下几点原因：新入伙项目减少；成本逐年上升*#，但调价相当困难；与开发商有关的非业主增值服务大幅降低；老旧小区、“三供一业”(供水、供电、供热及物业管理)以及城市服务等低毛利业务占比上升#*#@。

　　减值拨备致利润“失血”

　　值得关注的是@*，上市物企业绩大幅缩水背后的一个主要原因@#*%@，是对于关联企业的减值拨备@*%@#。受地产开发流动性危机影响%#@#，关联方应收款风险上升*#，这些物企对应收款等进行大额减值拨备##。

　　对于利润下降@*@#，碧桂园服务解释的第一个原因就是关联方贸易应收款减值拨备%**%#。其称#%，出于谨慎性原则@*，已就关联方所欠的贸易应收款项进行计提减值拨备约18亿至23亿元；对公司的商誉及其他无形资产减值计提约14亿至18亿元%#。

　　建业新生活公告也指出#*@，亏损原因主要是对贸易应收款项和金融资产增加减值拨备*%@%%，以及调整和缩减向非业主业务板块提供的增值服务规模#**，导致该分部收入和盈利能力下降%@@##。

　　据了解###*，2023年#@*%%，建业新生活贸易应收款项减值拨备达13.08亿元%*%*，同比大增548.41%*@@。高额减值因此成为公司2023年利润由盈转亏的主要原因%#。

　　此外**%，弘阳服务利润显著下降%#%%，主要因房地产行业市场环境变动@%，导致对关联方的应收款项计提减值准备大幅增加*##*。数据显示%*#%，弘阳服务2023年计提减值达1719.9万元**#，较2022年的927.4万元同比增长85.42%@%。

　　还有雅生活#**@*，2023年产生的商誉减值亏损达到4.3亿元；贸易及其他应收款减值拨备达到5.4亿元#%@#%，同比增长14.9%*@@*。

　　雅生活指出*%%#，净利润下滑的原因%#*，一是业务结构调整@%*%*，非周期业务(物业管理服务、业主增值服务和城市服务)占比提升及运营成本上升；二是出于谨慎性原则%*%%*，对贸易及其他应收项及商誉计提减值拨备*@**#。

　　中指研究院物业总经理牛晓娟分析称@%%，2023年**，部分企业关联方面临流动性困境@*，导致企业对关联方应收款项计提的减值准备大幅增加%%%*，坏账风险加大**，利润“失血”#@。不过@*，商誉及无形资产占净资产的比重下降#%%，商誉减值对物企利润的冲击减弱*##，但企业出于谨慎考虑@*，计提商誉减值准备@%@%#，对利润的影响仍需时间消化%%@@。其中#%*##，国企凭借稳定关联方的加持%*，受减值影响较低@#**，利润及利润率仍有保障##%#@。

　　牛晓娟进一步称@%@*#，为了减轻企业的减值拨备与计提的影响#%@*，物企仍需进一步提升自身的独立性%**，逐渐以市场化原则处理与关联方的业务往来；项目来源更加多元*@#，通过招投标、合资合作、并购等方式*%@，降低关联方项目供给占比#%%，使业务开展更加科学合理#@*@。

　　注重加强现金流管理

　　现金流是企业的生命线*##%，地产开发行业遭遇现金流挑战**#*，违约不断#@，对于关联度较高的物业企业来说@%%，有了前车之鉴@#%，对于现金流的管理与重视都在2023年加强#@*@%。

　　在2023年物企业绩发布会上**@#，“经营性现金流”成为高频词之一%*@。亿翰智库以发布年报数据的54家物企为样本@@@%，行业内的流动比率均值约为1.86%%@，处于良好的合理区间#*%@。其中52家物企的流动比率大于1%%@#*，证明了物企在去周期化背景下的优秀运营效率和盈利质量**#。

　　克而瑞显示%%，披露数据的57家上市物企现金及现金等价物均值为22.8亿元**#*，较同期增长10.4%*@*，增速由负转正##，7成以上的企业现金及现金等价物提升#@**@。

　　其中#%，万物云现金及现金等价物最高#@@*@，为157.45亿元；其次是华润万象生活**@#，为156.33亿元；第三是碧桂园服务%*%@，为126.37亿元%#@@。

　　从经营性现金流净额表现来看%*，企业安全系数也正在提高*##@。多家上市物企盈余保障倍数超过1@@，如世茂服务该比例高达3.25@*@*%。

　　即便如此%#，仍要关注应收账款的潜在风险%%@。从整体情况来看%*@，克而瑞统计的55家上市物企应收账款均值为16.38亿元%@%，同比增长13.45%%@#*@，较上年同期下降19.9个百分点%#，但仍高于营收增速(7.19%)%%@@*。应收账款周转天数提升仍是普遍现象@%**，下降的企业不足2成#@@，应收账款回收难度依然较大*%%*@，坏账风险依然存在%%%。

　　以建业新生活为例##@，2023年@##%，其来自关联方的贸易应收款项规模约16.94亿元@#%##，占总规模比例约57.01%%%@，虽然呈下降趋势@@*，但是这个比例仍然较高**@*#，业绩未能摆脱地产公司的影响@%*%@。

　　牛晓娟指出%@%%，总体来看#*@%，随着企业独立性的进一步提升#**@@，在经历了前两年大额计提减值后#*#，2023年金科服务、融创服务、世茂服务等企业计提减值情况均有所好转#@，应收账款对物业企业带来的坏账风险总体可控@@##。

　　未来应多渠道提升业绩增长

　　对于未来%%，有业内人士分析#%*@*，物企整体盈利水平仍将持续下降#@*#@。那么#%#，物企应该如何提升毛利率、净利率水平？

　　张红喜建议%%%@%，构建服务价格动态调整机制%#%*%，带动物业费价格适当调整；加大拓展新项目和新业务力度@@@，强化规模效应；利用技术手段降低服务成本；做强业主增值服务#%*。

　　展望未来*@###，牛晓娟认为*@@#*，物业企业为实现业绩增长@**%，需要重视多元业态、科技应用以及人才梯队建设#%#。从行业长远发展看#%*，做好基础服务的同时@%%#@，各项增值服务和创新服务依然是物业企业必须攻克的领域@@，尤其在房地产开发市场进入存量时代后#*%@*，如何充分发掘物业的自身优势#*%，进一步激活多元赛道潜力#*，是行业面临的重要课题%#@@，包括社区增值服务以及城市服务、IFM(综合设施管理)等创新型业务%%@%。

　　牛晓娟进一步指出@#，物业服务企业要顺势而为%%*@，积极拥抱科技*@%，将新技术不断应用于管理和服务%@#，结合不同业态的特殊性分类别输出不同的解决方案@##**，不断打破服务边界*@#@#，满足不同业态的物业管理需求@*%@，开启“智慧物管”新时代##@%%。

　　牛晓娟表示#%#*，随着行业发展节奏放缓%%@，由高速发展转为高质量发展%#，企业对于人员素质和能力提出了更高要求*@*%。好的服务是优秀的员工在实践工作中磨练出来的@@%，物业服务质量与员工的素质息息相关%@%，物业企业需要通过精简、优化现有员工团队%*%*，招聘更多专业人才#*@，实现组织结构的优化及员工素质的提升%**#@，为企业未来发展积蓄能量%#@@。

　　“总体来看@@，物管行业虽然步入低速增长时代*@#*@，但仍充满机遇@#*。未来*@#@，物企仍将顺势而为#*，不断开拓创新@**#@，引领行业朝着更加健康、可持续的方向发展%%@%%。”牛晓娟说##*%%。

　　采写/新京报记者 段文平

　　来源：新京报