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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”**，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期*#*。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*#，在新一轮政策潮中%#，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#@，几乎成为各地的“标配”*@。
据不完全统计%@#@*，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策#*#，大湾区也已有6城“官宣”入局#@#，其他城市也在积极探索实施*%#。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@%，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%##%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@*。
5月15日起@%%@@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*%%。记者从花都房地产行业协会获悉@**，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*%#，并且交了新房定金%*@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@%%#，当天反馈比较理想@#，“相信后续效果会不错”@#。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”*%*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%*%#。
4月30日*##%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%%%@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%*。
广东多城“官宣”入局%@*。3月1日*%*%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动*@，以惠城区为试点%#*。
4月23日*@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知***@，在一线城市中首个落地“以旧换新”%**。
4月30日#@@##，中山6个部门联合发布措施#%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%##@。同日#*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@@#**。
5月13日%**，佛山发布13条房地产新政*#%**，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”###%。
可以看出*#@#，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%**%。也有多地虽未“官宣”@**%，但也正探索实施%###。比如在江门@%%*@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*%%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”#@##。博富控股总裁助理李秀清介绍%#@@%，目前两个项目成交约20套*#，咨询客户过千组*@**@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的#*@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示##@#，截至目前@*%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#*，并且预计还将有更多城市加入%@*。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%*，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@#%*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)*%#@，由房企、中介机构、换房人共同完成*#%。换房人认购房企新房并优先锁定%#%*@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#@@#。若一定期限内旧房售出#@@#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@@，则房企退还新建商品住房认购金@%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%*。从全国范围内来看@%#@，目前#*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#*@。
二是房企收购模式@###，房企按照评估价格收购换房人的二手房%@@#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#@*。比如在珠海#*，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”##@#@，直接收购存量二手房以促成新房交易#%#%@。
三是政府收购模式##*，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%@%%%。比如较早推出“以旧换新”的郑州@*，由郑州城市发展集团为主体##，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@*@%，同时换房者选购平台房源库中的新房%@#。还有一些地方特色的延伸@#*@*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%@%%#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租#%#，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*%，并将其全部用于购买商品房#*@%#，无需卖房即可换新@%*。
四是政府补贴模式%%*@*，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%*%#@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴##*。
目前来看#*#@%，三方联动是各个城市主推的模式%%%，由于是基于市场自发行为@@@##，房企的资金压力蠤@##%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%#%#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@**，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#@。”李秀清介绍*#，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小#@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%*@@，这一模式主要面临二手房市场调整压力@**，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@%，换房人无法快速售出二手房@#%，交易周期过长#%#@@，不一定能促成“以旧换新”*#%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%*，由于新房选择的局限性较大@%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等##*#*，惠及面不广*##。
政府或国企收购模式*%%*，由于信用背书受到欢迎%#。但财政负担较大*@@，收购规模有限**，如郑州试点收购500套、南京收购2000套##*，面对庞大的二手房挂牌量***，显得杯水车薪%*#%。另外还需考虑资金平衡#***，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*%@，都存在资金平衡、盈亏的考验*%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%%@@，避免闲置空置@#%*。对于保障性住房筹建压力较大的城市#@%##，有条件可以采取该模式*@#。”罗异铿说@###*，而政府补贴模式@%**，目前一般仅在非一线城市实施#@*@，大部分城市的补贴力度也相对较小*@**。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进@%@%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前##，住房“以旧换新”处于起步阶段@*，实施时间较短#@##，并且不少地方仍待出台具体实施细则%@@。但无论哪种“以旧换新”模式#*，都是一场多方博弈%%#，一些共性问题亟待解决@*。
一方面*#@，需要多方合力推进%#%*#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@@，单靠政府或市场的力量都十分有限%#，需要政府、企业、业主多方合力推进@%*。”罗异铿提醒*#**。因此*#，未来的“以旧换新”也需要因地制宜#@%，多种模式相结合#%@，以产生更大效果#@@。
另一方面#@%@%，“以旧换新”既关联着刚需买家@%，也关联换房卖家@%#*%，是一场“双向奔赴”*%@，需要考虑更多细节和诚意**@##。例如在政策层面进行完善和监督@@%@*。扩大政策覆盖面#*，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#@@*%，换房人选择较少*@#*。在促成交易方面%@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#%#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出#@%@，政府还应制定规则##@#，确保各项优惠政策能落地%@*，比如契税减免、中介费减免等@**。同时%@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用*###，让业主放心地参与到“以旧换新”中%#。另外*%%@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#@。而对于参与的房企、国企等来说@#**，首先要拿出有品质的房源@%%@@，此前有部分地方新房房源品质较低@@%#，甚至被认为是售不出的“边角料”*@#%%。
同时*#%，需要适当延长置换时间@%。“以旧换新”规则下@%#*%，对旧房售出有约定时限*#%*#，但当前销售时间均较长@*。“我们在实际操作中发现**#%，例如有些房主对旧房的心理价位很高***%#，一直难以成交%%#%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*%*，延长到半年左右@@**%。”李秀清说*#。另外@*，也要确保参与的楼盘能正常交付##*%*，并且对认购的定金要加强监管*%*@*，对于未能完成“以旧换新”的业主**#%#，要能够按约定正常退还#%*%#。
多位专家指出%*%*，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@#%，要更精细化、接地气*@，尽可能满足各方诉求%*%@%，才能落地见效@#%。（南方日报）
