大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
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本文转自:中新网
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”##*%@,各地如何应对?
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*#@@,在新一轮政策潮中%#*,“以旧换新”作为“去库存”的新举措#%,几乎成为各地的“标配”%@@#。
据不完全统计#@#**,目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@#@,大湾区也已有6城“官宣”入局%#*%,其他城市也在积极探索实施@%*。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@*@%,未来范围会扩大吗?要注意哪些问题?最终能“换来”一个怎样的市�#*@。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何?
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*%。
5月15日起*@,广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@%**。记者从花都房地产行业协会获悉%%,活动第一天共签订住房“以旧换新”5单##@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#**#*,并且交了新房定金##@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍*@%%#,当天反馈比较理想%%%*@,“相信后续效果会不错”*#。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”##,面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#%#*。
4月30日%%,中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”#%*##,其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%#。
广东多城“官宣”入局#**。3月1日%%%,惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#@**@,以惠城区为试点@*。
4月23日#@@*,深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知*@,在一线城市中首个落地“以旧换新”@#。
4月30日#%#,中山6个部门联合发布措施##**#,其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%@。同日#*@,肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*@,推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%@#*。
5月13日*@@#,佛山发布13条房地产新政%#*@@,其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#%。
可以看出@#,大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*%%*#。也有多地虽未“官宣”#%#*,但也正探索实施*#@。比如在江门@*@,江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@#*,在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%#%@%。博富控股总裁助理李秀清介绍#@*%,目前两个项目成交约20套%*,咨询客户过千组%%#@,“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%%*。”
“以旧换新”如何运作?
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%@@#,截至目前%*,全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@*,并且预计还将有更多城市加入%*。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍##*,目前住房“以旧换新”主要有四种模式**@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)#@*@#,由房企、中介机构、换房人共同完成@#%#。换房人认购房企新房并优先锁定*#@,同时中介机构帮助业主优先出售旧房*%。若一定期限内旧房售出%#@*@,则按流程购买新房;若在约定时间内旧房未售出#@,则房企退还新建商品住房认购金@*@#。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@#。从全国范围内来看%@,目前#%@,宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@**。
二是房企收购模式%**@,房企按照评估价格收购换房人的二手房*@*#@,收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款*@#%。比如在珠海*%@,今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@%**,直接收购存量二手房以促成新房交易**%。
三是政府收购模式##,即由政府或委托的国企按规定收购二手房@@。比如较早推出“以旧换新”的郑州##*,由郑州城市发展集团为主体%#,通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@*#%,同时换房者选购平台房源库中的新房##@*。还有一些地方特色的延伸##@%,比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*@%@@,即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@%@%#,由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@*,并将其全部用于购买商品房@#@#@,无需卖房即可换新#@。
四是政府补贴模式%##%,对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%*。
目前来看*%,三方联动是各个城市主推的模式##%,由于是基于市场自发行为*%,房企的资金压力�#*@#%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#@@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%%#,最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%#。”李秀清介绍*%**,主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@*##。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%*%,这一模式主要面临二手房市场调整压力#@,当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%*%#%,换房人无法快速售出二手房%%*@#,交易周期过长@##,不一定能促成“以旧换新”%**。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%%##@,由于新房选择的局限性较大@##*%,且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@%,比如要求一定楼龄、位于较好地段等@@*#*,惠及面不广#%%*@。
政府或国企收购模式%@,由于信用背书受到欢迎##。但财政负担较大*@@,收购规模有限####*,如郑州试点收购500套、南京收购2000套@#*,面对庞大的二手房挂牌量%@*%#,显得杯水车薪@*#。另外还需考虑资金平衡*#*@,政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%%@,都存在资金平衡、盈亏的考验*##。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*##%@,避免闲置空置@#*@#。对于保障性住房筹建压力较大的城市*%##*,有条件可以采取该模式@%。”罗异铿说##%,而政府补贴模式%@@%,目前一般仅在非一线城市实施%@#%@,大部分城市的补贴力度也相对较小%*。
共性问题如何解决?
住房“以旧换新”需要多方合力推进#%##@,政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@%#@%,住房“以旧换新”处于起步阶段%**,实施时间较短*@*#@,并且不少地方仍待出台具体实施细则@%*##。但无论哪种“以旧换新”模式%#**,都是一场多方博弈#%##,一些共性问题亟待解决%*#@。
一方面#@*@*,需要多方合力推进##%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多#*%,单靠政府或市场的力量都十分有限#*@,需要政府、企业、业主多方合力推进**#@。”罗异铿提醒*###。因此*@@#*,未来的“以旧换新”也需要因地制宜*@,多种模式相结合*%*%,以产生更大效果*@。
另一方面%#@,“以旧换新”既关联着刚需买家*@**,也关联换房卖家%%,是一场“双向奔赴”##,需要考虑更多细节和诚意@@*#%。例如在政策层面进行完善和监督%%。扩大政策覆盖面%#@,目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*@@,换房人选择较少%%%#%。在促成交易方面@#*%%,不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%*#@。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%*%%,政府还应制定规则#*@,确保各项优惠政策能落地@@@%,比如契税减免、中介费减免等#**@#。同时*%#*#,要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用###%,让业主放心地参与到“以旧换新”中%%*@。另外%@,建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%@@*。而对于参与的房企、国企等来说%#%#,首先要拿出有品质的房源%%@,此前有部分地方新房房源品质较低%*#*,甚至被认为是售不出的“边角料”%@。
同时@**@,需要适当延长置换时间#@##。“以旧换新”规则下@*@%#,对旧房售出有约定时限*%,但当前销售时间均较长*%*%。“我们在实际操作中发现**,例如有些房主对旧房的心理价位很高@%,一直难以成交#*%#*,我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#%,延长到半年左右**@*#。”李秀清说@%#。另外@@#@%,也要确保参与的楼盘能正常交付*%#,并且对认购的定金要加强监管#*@,对于未能完成“以旧换新”的业主#%#,要能够按约定正常退还##@%*。
多位专家指出#*#*,当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”##,要更精细化、接地气#@,尽可能满足各方诉求#*%%,才能落地见效**。(南方日报)
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