58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　2023年行业整体呈现营收增幅放缓、增收不增利、加强现金流管理等特点

　　上市物企2023年年报披露已经结束@*，营收盈利表现如何？新京报根据中指研究院统计的58家上市物企数据进行了纵向、横向的对比分析%%%*%，整体来看%*@，2023年行业呈现营收增幅放缓、增收不增利、部分企业亏损、加强现金流管理等特点%*。

　　上市物企盈利下降背后有哪些原因？对于业绩改善#@##，企业有哪些措施可用？

　　“碧万绿”收入位列前三

　　从营收规模来看@##@*，2023年@##@*，物管行业呈现明显分化的特点#****。

　　据中指研究院统计数据显示*%%，58家上市物企中%#，第一名碧桂园服务营收超过400亿元*@，最后一名仅3.4亿元%*@%#，为中天服务%*。

　　头部企业优势明显#%*，“碧万绿”取得收入的前三名##。其中@*#，2023年*#，碧桂园服务实现营收426.1亿元#***，同比增长3%%#%，营收规模排名第一*#@。其次是万物云###，实现总收入约332亿元#@###，同比增长10.2%#*%*。第三是绿城服务@*#*，收入173.9亿元*%，同比增长17.08%*%*#。不过@@，对比来看*@@@，第三名与前两名差距较大@@。

　　第二梯队的物企@#%，收入规模在100亿元-160亿元*#*%%，阵营内差距较小%@#@#。其中***%，雅生活收入154.4亿元#@，保利物业150.6亿元#%@，华润万象生活147.7亿元#%**#，中海物业130.5亿元@#%@，恒大物业124.9亿元%%%*@。

　　规模在50亿元-100亿元的物业企业有4家%*，分别为世茂服务、融创服务、永升服务、新城悦服务#*#*。

　　最后一梯队物企收入规模在10亿元以下*%，共17家@%#，其中兴业物联、众安智慧生活、祈福生活服务、烨星集团、德商产投服务、中天服务的收入在3亿元左右%@*。

　　从上市物企营收增速来看%%%@，2023年回落明显@@@@#。克而瑞数据显示%##，2023年%@%，57家上市物企营业收入总值为2784.40亿元*#%，均值为48.85亿元@#*#*，同比增长14.34%#*%*，增速较上年同期下降4.7个百分点#%。

　　亿翰智库统计的2023年54家物企披露总营收为2718.97亿元@%，同比增长8.6%@@，增速较2022年同期的27.5%下滑了约18.9个百分点*@，下滑幅度整体较大#@。

　　对于收入增速下滑原因###*，亿翰智库分析@**@#，一方面是受到地产开发下行影响%%#%，增量市场交付有所减少#@，另一方面是物企从重规模进入重质量阶段；此外@*%*，增值服务收入也有所减少@%#，同样受上游房地产企业影响@@@*，物企主动缩减非业主增值服务收入*@*，同时业主增值服务开展并不如设想中的顺利@*#@。

　　具体来看@#，中指研究院统计的58家上市物企中@*#@，44家营收实现同比增长@**，14家出现下降%##@。增幅排在第一的是建发物业##@@%，同比增长55.83%；其次是滨江服务@%*@@，增幅41.69%；第三是苏新服务%*@，增幅35.73%*@%#@。

　　降幅排在最后三位的是祈福生活服务、建业新生活、荣万家*#%##，分别同比下降9.88%、9.64%、9.08%@%。值得关注的是%@%，规模排名靠前的世茂服务、融创服务**%，营收也出现下降@@@@#。世茂服务营收82.03亿元@%**，同比下降5.03%；融创服务营收70.09亿元##%*，同比下降1.64%#@*%%。此外*%，收入规模排在前20名的金科服务、合景悠活、远洋服务**，营收也都出现下滑**。

　　行业整体增收不增利

　　从盈利表现来看@#@@，2023年物管行业整体是增收不增利#%，部分企业不仅利润下降%@@@*，还出现亏损#@#。

　　58家上市物企中%*%*，49家实现盈利@%#*，9家处于亏损状态@#*@%。其中%%#，华润万象生活以29.43亿元的净利润排名第一；其次是万物云#@，净利润20.36亿元；净利润超过10亿元的还有恒大物业、保利物业、中海物业@*%*。净利润前十名的还有招商积余、绿城服务、雅生活服务、建发物业、永升服务*%#，利润规模在5.2亿-7.5亿元%%#%。

　　9家亏损物企分别是烨星集团、正荣服务、浦江中国、朗诗绿色生活、时代邻里、融创服务、佳兆业美好、建业新生活、金科服务#@*#。其中金科服务亏损最多%#*%%，其次是建业新生活、佳兆业美好%@%@。

　　年报显示**@，2023年%*，金科服务净亏损9.82亿元@#，归母净亏损9.51亿元@@。建业新生活亏损约5.78亿元###%#，2022年同期为5.71亿元；归属于公司股东的年内亏损约5.74亿元*%@，2022年同期为5.62亿元%*。

　　从净利润同比增速来看##%，58家物企中%#%*，刨除9家亏损企业@#@，28家企业净利润同比增长**@*，21家同比下降@%*@%。其中@*，增速最高的是建发物业*#，净利润5.47亿元@#*，同比增长117.79%；其次是第一服务控股%#*@*，净利润7015万元**，同比增长38.78%；第三是华润万象生活@#@@，同比增长32.96%***@。

　　净利润同比负增长的有众安智慧生活、永升服务、星悦康旅、兴业物联、卓越商企服务、东原仁知服务、碧桂园服务等#%%%。其中@#%*，世茂服务降幅最大@*，净利润3.17亿元%@@%，同比下降136.13%；其次是鑫苑服务%@##，同比下降108.41%；另外*%*@#，弘阳服务同比下降84.83%@%。

　　对于下降原因#%#，弘阳服务称#@@，由于地产行业市场环境的不利影响#%%，特别是地产开发项目服务需求的减少和非业主增值服务收入的降低*#，非业主增值服务收入在报告期内从2022年的约1.25亿元大幅降至6690万元%#，降幅高达46.3%%##。

　　整体来看#@#%#，2023年*#**%，上市物企增长质量有待提高@@@*@。从行业层面来看%%@，亿翰智库统计的54家物企净利润总额约为157.16亿元@@，同比增长6.8%@%，利润增速并未跑赢营收增速#%*。其中@@#%%，共24家物企出现毛利润下滑##@#。

　　利润下滑背后的原因是什么？深圳恒赛福科技有限公司、深圳恒车通停车服务有限公司董事长唐学斌表示@#*%，物业企业2023年利润下降#%，其实不是物业公司本身的问题**#，而是以往物业公司所谓的盈利是不真实的*#，2023年只不过是逐步回到真实的状态%#，当然#%*@，也有一些物业企业进行了大量收并购#@*，但实际上并没有完成所收购企业的融合*#*，或者未能真正达到原来的收购预期%*，导致大量计提商誉减值%@，这方面也是影响物业公司利润的一个方面**%#@。此外%*@，还有一些物业公司和地产公司在资金、损失方面牵扯不清%@**，这也导致了利润下降%*%，而这可能是一个短时的现象##%@。

　　此外*@*@%，从盈利水平来看*#*，过半上市物企毛利率同比下降%#*#@。中指研究院统计的58家物企中@*%，平均增速为-1.45%@@*#，其中@*@#@，19家同比增幅为正**%#，39家增幅为负*###*，典型的增收不增利@#@#@。具体来看@@%@，降幅最大的是德商产投服务@**@，毛利率为26.84%@@@%，同比下降8.58个百分点；其次是荣万家#*，毛利率24.94%*#%%%，同比下降6.95个百分点#*@%。

　　亿翰智库称#@，从利润率角度来看##**，上市物企毛利率、净利率均出现一定程度的下跌@*，2023年平均毛利率约为20.25%@*%，较2022年的22.92%下降约2.7个百分点#%，净利率以及归母净利率相对保持稳定#%。

　　万物云董事长朱保全认为##%#@，当下**，很多企业毛利下滑%%*#，其实就是财务报表的一次清洗*#%，过去来自于关联单位的业务比例高@@#*%，毛利也高#**@，关联收入比例下降了*@，毛利自然下降了*#%%@。

　　对于盈利水平的下降%*#%，深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜总结以下几点原因：新入伙项目减少；成本逐年上升%*#，但调价相当困难；与开发商有关的非业主增值服务大幅降低；老旧小区、“三供一业”(供水、供电、供热及物业管理)以及城市服务等低毛利业务占比上升@%*#%。

　　减值拨备致利润“失血”

　　值得关注的是#**#@，上市物企业绩大幅缩水背后的一个主要原因#**，是对于关联企业的减值拨备@*@#。受地产开发流动性危机影响#**@，关联方应收款风险上升*%%，这些物企对应收款等进行大额减值拨备@*%*。

　　对于利润下降@#，碧桂园服务解释的第一个原因就是关联方贸易应收款减值拨备@%@。其称#@**，出于谨慎性原则%%#%，已就关联方所欠的贸易应收款项进行计提减值拨备约18亿至23亿元；对公司的商誉及其他无形资产减值计提约14亿至18亿元%%%#。

　　建业新生活公告也指出*#，亏损原因主要是对贸易应收款项和金融资产增加减值拨备%%@，以及调整和缩减向非业主业务板块提供的增值服务规模#**%，导致该分部收入和盈利能力下降%***%。

　　据了解@#，2023年@*%@，建业新生活贸易应收款项减值拨备达13.08亿元@#***，同比大增548.41%%**。高额减值因此成为公司2023年利润由盈转亏的主要原因#@%*。

　　此外#%#，弘阳服务利润显著下降%@**，主要因房地产行业市场环境变动#**%@，导致对关联方的应收款项计提减值准备大幅增加#*。数据显示%%@*#，弘阳服务2023年计提减值达1719.9万元%#，较2022年的927.4万元同比增长85.42%@%*。

　　还有雅生活@@@，2023年产生的商誉减值亏损达到4.3亿元；贸易及其他应收款减值拨备达到5.4亿元#@，同比增长14.9%*@#。

　　雅生活指出@%@*，净利润下滑的原因#%，一是业务结构调整#%@*，非周期业务(物业管理服务、业主增值服务和城市服务)占比提升及运营成本上升；二是出于谨慎性原则#@##@，对贸易及其他应收项及商誉计提减值拨备@**。

　　中指研究院物业总经理牛晓娟分析称#@##@，2023年%*%#，部分企业关联方面临流动性困境*#@，导致企业对关联方应收款项计提的减值准备大幅增加*##*，坏账风险加大*%，利润“失血”*@%。不过%%%#，商誉及无形资产占净资产的比重下降@#，商誉减值对物企利润的冲击减弱@##%，但企业出于谨慎考虑**@*#，计提商誉减值准备@*#*，对利润的影响仍需时间消化*#%##。其中##，国企凭借稳定关联方的加持#*#，受减值影响较低*#，利润及利润率仍有保障#*%*。

　　牛晓娟进一步称@@%%，为了减轻企业的减值拨备与计提的影响*#*，物企仍需进一步提升自身的独立性%@#*，逐渐以市场化原则处理与关联方的业务往来；项目来源更加多元@@#，通过招投标、合资合作、并购等方式*##，降低关联方项目供给占比*#，使业务开展更加科学合理@%@@。

　　注重加强现金流管理

　　现金流是企业的生命线**@，地产开发行业遭遇现金流挑战##@，违约不断@%*#，对于关联度较高的物业企业来说#*%*，有了前车之鉴%%，对于现金流的管理与重视都在2023年加强*@%#。

　　在2023年物企业绩发布会上*%*@，“经营性现金流”成为高频词之一#%%。亿翰智库以发布年报数据的54家物企为样本**，行业内的流动比率均值约为1.86#*@*%，处于良好的合理区间#%*@。其中52家物企的流动比率大于1%@#%，证明了物企在去周期化背景下的优秀运营效率和盈利质量#@@。

　　克而瑞显示*%@#%，披露数据的57家上市物企现金及现金等价物均值为22.8亿元##，较同期增长10.4%@**#，增速由负转正#@@%，7成以上的企业现金及现金等价物提升##*#。

　　其中@*，万物云现金及现金等价物最高%@#，为157.45亿元；其次是华润万象生活#*@#，为156.33亿元；第三是碧桂园服务*%**@，为126.37亿元%%#*。

　　从经营性现金流净额表现来看%#@，企业安全系数也正在提高%@。多家上市物企盈余保障倍数超过1##，如世茂服务该比例高达3.25*#*@*。

　　即便如此@*#%%，仍要关注应收账款的潜在风险#@。从整体情况来看@%*，克而瑞统计的55家上市物企应收账款均值为16.38亿元#%*#，同比增长13.45%#@#@%，较上年同期下降19.9个百分点#@，但仍高于营收增速(7.19%)*@%@*。应收账款周转天数提升仍是普遍现象@@##%，下降的企业不足2成##，应收账款回收难度依然较大#@**%，坏账风险依然存在@#*#。

　　以建业新生活为例#*%，2023年%*@，其来自关联方的贸易应收款项规模约16.94亿元@%*##，占总规模比例约57.01%#@@@#，虽然呈下降趋势%@@，但是这个比例仍然较高#*%%，业绩未能摆脱地产公司的影响##*。

　　牛晓娟指出%*##，总体来看@@，随着企业独立性的进一步提升*##，在经历了前两年大额计提减值后%*%**，2023年金科服务、融创服务、世茂服务等企业计提减值情况均有所好转%*，应收账款对物业企业带来的坏账风险总体可控@%@@*。

　　未来应多渠道提升业绩增长

　　对于未来#%*%，有业内人士分析*%，物企整体盈利水平仍将持续下降#@%。那么%##，物企应该如何提升毛利率、净利率水平？

　　张红喜建议**#*，构建服务价格动态调整机制%**，带动物业费价格适当调整；加大拓展新项目和新业务力度%%，强化规模效应；利用技术手段降低服务成本；做强业主增值服务@@**%。

　　展望未来*@@*%，牛晓娟认为%##，物业企业为实现业绩增长@#@%，需要重视多元业态、科技应用以及人才梯队建设@*。从行业长远发展看*@%%*，做好基础服务的同时*%#*，各项增值服务和创新服务依然是物业企业必须攻克的领域@@，尤其在房地产开发市场进入存量时代后**，如何充分发掘物业的自身优势%@#*，进一步激活多元赛道潜力#*，是行业面临的重要课题*#，包括社区增值服务以及城市服务、IFM(综合设施管理)等创新型业务@@。

　　牛晓娟进一步指出#*，物业服务企业要顺势而为%%#，积极拥抱科技##*，将新技术不断应用于管理和服务%*@*，结合不同业态的特殊性分类别输出不同的解决方案@@，不断打破服务边界*#，满足不同业态的物业管理需求#%*%%，开启“智慧物管”新时代@@@*#。

　　牛晓娟表示@#@@%，随着行业发展节奏放缓@#@，由高速发展转为高质量发展@*%*，企业对于人员素质和能力提出了更高要求@@@。好的服务是优秀的员工在实践工作中磨练出来的*#，物业服务质量与员工的素质息息相关*#%#，物业企业需要通过精简、优化现有员工团队*%，招聘更多专业人才#*@*，实现组织结构的优化及员工素质的提升*@@#%，为企业未来发展积蓄能量@%#@。

　　“总体来看*#，物管行业虽然步入低速增长时代#*，但仍充满机遇*%@*。未来**%*，物企仍将顺势而为@%%@，不断开拓创新%#，引领行业朝着更加健康、可持续的方向发展@**。”牛晓娟说**。

　　采写/新京报记者 段文平

　　来源：新京报