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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”#*##*，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%*%@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后#%，在新一轮政策潮中%@*%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#***@，几乎成为各地的“标配”##。
据不完全统计@*%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*##*%，大湾区也已有6城“官宣”入局**@，其他城市也在积极探索实施%#。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@*@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%%@*。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#%*。
5月15日起**#，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动**。记者从花都房地产行业协会获悉%*@@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单***。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#%，并且交了新房定金@%#*#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%*@%，当天反馈比较理想*#，“相信后续效果会不错”*#@*。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@##@。
4月30日@%%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”*@@*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%#@%。
广东多城“官宣”入局##%*。3月1日*%*，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@#，以惠城区为试点%*#@。
4月23日@@%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@**#%，在一线城市中首个落地“以旧换新”###*。
4月30日%#*，中山6个部门联合发布措施%@@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@@*#@。同日*#，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#%*##，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%*#*。
5月13日#%*，佛山发布13条房地产新政@%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#@。
可以看出%*#%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#@#**。也有多地虽未“官宣”@*%%#，但也正探索实施@##。比如在江门%#，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*#，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”#@%%#。博富控股总裁助理李秀清介绍#***，目前两个项目成交约20套*%，咨询客户过千组%#%@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%@%*@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@**#，截至目前%@@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@@%，并且预计还将有更多城市加入#*#@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%#*%#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式*@@*#。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)##%@，由房企、中介机构、换房人共同完成#**%%。换房人认购房企新房并优先锁定@##，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#%*。若一定期限内旧房售出@@@@%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%%%，则房企退还新建商品住房认购金@%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%%。从全国范围内来看%##，目前@@#@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#*%。
二是房企收购模式#%%#*，房企按照评估价格收购换房人的二手房%*%*，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#@%#。比如在珠海#@@%@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#*，直接收购存量二手房以促成新房交易@*#%#。
三是政府收购模式%#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房#@@#。比如较早推出“以旧换新”的郑州@@%@，由郑州城市发展集团为主体@#*%%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@#，同时换房者选购平台房源库中的新房@@%@@。还有一些地方特色的延伸%@@#，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*@*%，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租**@*%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#**，并将其全部用于购买商品房@#@*%，无需卖房即可换新%*#@@。
四是政府补贴模式%*%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@%*%*。
目前来看%*，三方联动是各个城市主推的模式@*，由于是基于市场自发行为**，房企的资金压力蠤@#*。腋菀兹美环空吆椭薪榛�***%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@*，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适**。”李秀清介绍#%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*%@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出*@，这一模式主要面临二手房市场调整压力@**，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位****，换房人无法快速售出二手房%%，交易周期过长#@@，不一定能促成“以旧换新”%*。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%*#，由于新房选择的局限性较大%@%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等##%*，惠及面不广@%#%*。
政府或国企收购模式#*#，由于信用背书受到欢迎@#*。但财政负担较大#*@%，收购规模有限%@#*，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%#，面对庞大的二手房挂牌量*%%*#，显得杯水车薪%@。另外还需考虑资金平衡@**，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@*#@，都存在资金平衡、盈亏的考验#**@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@#，避免闲置空置*%%@%。对于保障性住房筹建压力较大的城市%#@，有条件可以采取该模式@@*#@。”罗异铿说%@*，而政府补贴模式@%，目前一般仅在非一线城市实施%%#*，大部分城市的补贴力度也相对较小@#@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进%%*%#，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@@@@%，住房“以旧换新”处于起步阶段##@*%，实施时间较短**，并且不少地方仍待出台具体实施细则*#*%*。但无论哪种“以旧换新”模式#%%，都是一场多方博弈#%@**，一些共性问题亟待解决%@。
一方面*%*，需要多方合力推进@%#%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多#@@#%，单靠政府或市场的力量都十分有限%@%，需要政府、企业、业主多方合力推进*@%%。”罗异铿提醒*%。因此%@#*，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@*%*#，多种模式相结合*@，以产生更大效果*%。
另一方面*@，“以旧换新”既关联着刚需买家#%%@*，也关联换房卖家#%#，是一场“双向奔赴”@#*%，需要考虑更多细节和诚意**。例如在政策层面进行完善和监督*#*。扩大政策覆盖面**@@%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@%#%%，换房人选择较少##*。在促成交易方面*@@#@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@@*。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出#*#@，政府还应制定规则#**%，确保各项优惠政策能落地@#，比如契税减免、中介费减免等#*。同时****#，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@##@@，让业主放心地参与到“以旧换新”中@*#*。另外#@@*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#@。而对于参与的房企、国企等来说**#，首先要拿出有品质的房源*###*，此前有部分地方新房房源品质较低##@%#，甚至被认为是售不出的“边角料”@#%*%。
同时%@，需要适当延长置换时间##。“以旧换新”规则下*@%*，对旧房售出有约定时限%*@#，但当前销售时间均较长**%*%。“我们在实际操作中发现**，例如有些房主对旧房的心理价位很高#*#*，一直难以成交#@*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@%%@%，延长到半年左右*@*。”李秀清说*#%*。另外*#@，也要确保参与的楼盘能正常交付%#*，并且对认购的定金要加强监管##，对于未能完成“以旧换新”的业主****，要能够按约定正常退还**。
多位专家指出#%@@%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”*@*#，要更精细化、接地气%**%，尽可能满足各方诉求%#@#@，才能落地见效***#。（南方日报）
