大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
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本文转自:中新网
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@**,各地如何应对?
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@@#。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后%#@*#,在新一轮政策潮中*%##,“以旧换新”作为“去库存”的新举措%@,几乎成为各地的“标配”@@。
据不完全统计##,目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%**%,大湾区也已有6城“官宣”入局*@@@*,其他城市也在积极探索实施##%%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@*@%%,未来范围会扩大吗?要注意哪些问题?最终能“换来”一个怎样的市�%#@*#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何?
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@#%#。
5月15日起%@#,广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动#*#。记者从花都房地产行业协会获悉*#,活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@*。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%@,并且交了新房定金*%#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍*@*,当天反馈比较理想%#,“相信后续效果会不错”@@@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”#@,面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%*@。
4月30日#%#,中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@@*%,其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措*%@#。
广东多城“官宣”入局@%#。3月1日#@%,惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@**#@,以惠城区为试点#*#。
4月23日*#,深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%%@,在一线城市中首个落地“以旧换新”@%。
4月30日%**@#,中山6个部门联合发布措施###,其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%@%*。同日@#*,肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%@*,推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#%@@。
5月13日*%,佛山发布13条房地产新政#@%,其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*@。
可以看出%*@,大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@#。也有多地虽未“官宣”@%%#%,但也正探索实施*#。比如在江门#@#@#,江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#%@,在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”#%%。博富控股总裁助理李秀清介绍%#%*,目前两个项目成交约20套@%,咨询客户过千组@@*,“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*%@。”
“以旧换新”如何运作?
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示#@%@,截至目前*%**,全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”*#%@,并且预计还将有更多城市加入@*。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍**#,目前住房“以旧换新”主要有四种模式%*#*@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@#*##,由房企、中介机构、换房人共同完成@%。换房人认购房企新房并优先锁定@%#%*,同时中介机构帮助业主优先出售旧房@%。若一定期限内旧房售出##%*,则按流程购买新房;若在约定时间内旧房未售出%@%@%,则房企退还新建商品住房认购金@%*%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%%##。从全国范围内来看@*,目前@%*%*,宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式**。
二是房企收购模式%*#,房企按照评估价格收购换房人的二手房%@,收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@#。比如在珠海##@,今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@*##@,直接收购存量二手房以促成新房交易#%*。
三是政府收购模式*#%@,即由政府或委托的国企按规定收购二手房#@*@#。比如较早推出“以旧换新”的郑州@@*#*,由郑州城市发展集团为主体#%#,通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@#,同时换房者选购平台房源库中的新房%*。还有一些地方特色的延伸%#*#%,比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%%,即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*@@#,由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*#%##,并将其全部用于购买商品房**@%@,无需卖房即可换新#**#*。
四是政府补贴模式#%,对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@#*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴*@*#。
目前来看%#@#%,三方联动是各个城市主推的模式*%%%%,由于是基于市场自发行为#####,房企的资金压力�*%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%%@#,最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#%。”李秀清介绍*@#@*,主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@%@##,这一模式主要面临二手房市场调整压力@@%,当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*#,换房人无法快速售出二手房%*,交易周期过长***##,不一定能促成“以旧换新”***。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%%,由于新房选择的局限性较大@%#*,且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@*@%@,比如要求一定楼龄、位于较好地段等##%*#,惠及面不广#@@%*。
政府或国企收购模式*#%##,由于信用背书受到欢迎%*#。但财政负担较大%#*%,收购规模有限#*#*,如郑州试点收购500套、南京收购2000套@#*,面对庞大的二手房挂牌量%*#*,显得杯水车薪*%。另外还需考虑资金平衡**@##,政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等##*#%,都存在资金平衡、盈亏的考验%@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#%%,避免闲置空置#@@。对于保障性住房筹建压力较大的城市@*,有条件可以采取该模式#*%。”罗异铿说#@%,而政府补贴模式*%*#*,目前一般仅在非一线城市实施*#,大部分城市的补贴力度也相对较小#*##%。
共性问题如何解决?
住房“以旧换新”需要多方合力推进@*#,政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前**#*@,住房“以旧换新”处于起步阶段*#,实施时间较短##@*%,并且不少地方仍待出台具体实施细则@#@。但无论哪种“以旧换新”模式#@#,都是一场多方博弈**#*@,一些共性问题亟待解决*@@。
一方面%#,需要多方合力推进*#%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%@#@%,单靠政府或市场的力量都十分有限#@,需要政府、企业、业主多方合力推进@%*##。”罗异铿提醒#@@@%。因此@#%#*,未来的“以旧换新”也需要因地制宜##%,多种模式相结合*@*,以产生更大效果#%##@。
另一方面%@,“以旧换新”既关联着刚需买家%%#*#,也关联换房卖家@*@#@,是一场“双向奔赴”%#@#@,需要考虑更多细节和诚意*@%@*。例如在政策层面进行完善和监督%@*#。扩大政策覆盖面%@##*,目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘##%*%,换房人选择较少*%##。在促成交易方面*%%%,不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#*。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%%#%,政府还应制定规则@#@,确保各项优惠政策能落地%%#@,比如契税减免、中介费减免等*%%#@。同时****,要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@%,让业主放心地参与到“以旧换新”中%#%。另外@#@,建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@*。而对于参与的房企、国企等来说%%,首先要拿出有品质的房源@*%@#,此前有部分地方新房房源品质较低#*@#@,甚至被认为是售不出的“边角料”*@#。
同时*@*,需要适当延长置换时间%@#@。“以旧换新”规则下##,对旧房售出有约定时限%%@%,但当前销售时间均较长*@##%。“我们在实际操作中发现*#@@,例如有些房主对旧房的心理价位很高#%%#*,一直难以成交##,我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#@#*,延长到半年左右@%@%*。”李秀清说@@%。另外%#,也要确保参与的楼盘能正常交付%**,并且对认购的定金要加强监管##%,对于未能完成“以旧换新”的业主%*%*,要能够按约定正常退还#%。
多位专家指出##,当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@@%*#,要更精细化、接地气#@*@,尽可能满足各方诉求*#,才能落地见效%@。(南方日报)
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