大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
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本文转自:中新网
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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%*#@*,各地如何应对?
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%%%#。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后#*,在新一轮政策潮中%%@*@,“以旧换新”作为“去库存”的新举措#@,几乎成为各地的“标配”@##@。
据不完全统计%@,目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策#*,大湾区也已有6城“官宣”入局#*,其他城市也在积极探索实施#%#。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%%,未来范围会扩大吗?要注意哪些问题?最终能“换来”一个怎样的市�*%@%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何?
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*%%@。
5月15日起#%,广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*%@。记者从花都房地产行业协会获悉*@,活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@*。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议##@,并且交了新房定金%@*@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍##,当天反馈比较理想*##,“相信后续效果会不错”***@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%#@@,面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@#*@。
4月30日#*%,中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%%@@#,其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%@%。
广东多城“官宣”入局@#@。3月1日@##%@,惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@*%,以惠城区为试点*#。
4月23日#%%,深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知##,在一线城市中首个落地“以旧换新”%*。
4月30日%%@%,中山6个部门联合发布措施#*@@,其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#*#%。同日#@#*,肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@**@,推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%#。
5月13日*#%%%,佛山发布13条房地产新政@*%%,其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#*。
可以看出*@@*,大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@@#。也有多地虽未“官宣”%#,但也正探索实施@%#。比如在江门%#%,江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@%##*,在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%##%*。博富控股总裁助理李秀清介绍*#*,目前两个项目成交约20套#*#,咨询客户过千组@%@,“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*@%。”
“以旧换新”如何运作?
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示##%##,截至目前#@%@%,全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@*@@%,并且预计还将有更多城市加入%*。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍#@,目前住房“以旧换新”主要有四种模式@%*@@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@@@#%,由房企、中介机构、换房人共同完成@*。换房人认购房企新房并优先锁定*@@%,同时中介机构帮助业主优先出售旧房%%*#@。若一定期限内旧房售出%%,则按流程购买新房;若在约定时间内旧房未售出%%%,则房企退还新建商品住房认购金@@%%@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式##@#。从全国范围内来看%@*#,目前@%%#,宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@#*。
二是房企收购模式#%*,房企按照评估价格收购换房人的二手房@%*#%,收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#%*#。比如在珠海#%@@,今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”**%,直接收购存量二手房以促成新房交易**。
三是政府收购模式#@#,即由政府或委托的国企按规定收购二手房*@%@。比如较早推出“以旧换新”的郑州%%**,由郑州城市发展集团为主体%#@@,通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*%*,同时换房者选购平台房源库中的新房##*@。还有一些地方特色的延伸*#,比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#%,即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*@%,由此获得政府指定机构支付的一定年限租金##@%,并将其全部用于购买商品房***@@,无需卖房即可换新*#*。
四是政府补贴模式##*@#,对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%**。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#*#%。
目前来看##%,三方联动是各个城市主推的模式#@*%,由于是基于市场自发行为@%@,房企的资金压力�**。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#**@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%#,最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#@#*。”李秀清介绍##@,主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@#%@#。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出##*%,这一模式主要面临二手房市场调整压力*@@#,当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%#%%*,换房人无法快速售出二手房*@%#,交易周期过长#@*#,不一定能促成“以旧换新”%@*。
房企收购模式暂时只有少数企业开展#%@,由于新房选择的局限性较大*%#,且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#@#,比如要求一定楼龄、位于较好地段等%**,惠及面不广*%*。
政府或国企收购模式@%*,由于信用背书受到欢迎@#@@。但财政负担较大@@@,收购规模有限@@##*,如郑州试点收购500套、南京收购2000套#%,面对庞大的二手房挂牌量#%%,显得杯水车薪*#%%。另外还需考虑资金平衡%#**,政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%*@%,都存在资金平衡、盈亏的考验*%##。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#*##,避免闲置空置@%@*。对于保障性住房筹建压力较大的城市@%,有条件可以采取该模式#@%#*。”罗异铿说#@*##,而政府补贴模式%#%@,目前一般仅在非一线城市实施@@#*,大部分城市的补贴力度也相对较小%@。
共性问题如何解决?
住房“以旧换新”需要多方合力推进@%#*%,政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%@#,住房“以旧换新”处于起步阶段#@@%,实施时间较短*%#,并且不少地方仍待出台具体实施细则@%*%#。但无论哪种“以旧换新”模式*@@%%,都是一场多方博弈%@,一些共性问题亟待解决@@#*。
一方面#@,需要多方合力推进##*@#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多*#,单靠政府或市场的力量都十分有限#%##,需要政府、企业、业主多方合力推进@*。”罗异铿提醒@*。因此#*%#*,未来的“以旧换新”也需要因地制宜#*,多种模式相结合**,以产生更大效果%**@@。
另一方面#%,“以旧换新”既关联着刚需买家#*%#,也关联换房卖家#%*,是一场“双向奔赴”#@,需要考虑更多细节和诚意@##。例如在政策层面进行完善和监督*%*%*。扩大政策覆盖面#**,目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#%*@@,换房人选择较少**%。在促成交易方面%#%%@,不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#*。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出#*,政府还应制定规则%*@*,确保各项优惠政策能落地%%%%*,比如契税减免、中介费减免等%*。同时@#@@*,要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%*,让业主放心地参与到“以旧换新”中@#。另外%%#,建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*##@。而对于参与的房企、国企等来说*@%,首先要拿出有品质的房源@@@%%,此前有部分地方新房房源品质较低%#@@,甚至被认为是售不出的“边角料”#@。
同时*#,需要适当延长置换时间#%@@。“以旧换新”规则下*@%@,对旧房售出有约定时限@*#*%,但当前销售时间均较长@*@@。“我们在实际操作中发现###*@,例如有些房主对旧房的心理价位很高*%#,一直难以成交%@,我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%@,延长到半年左右@*。”李秀清说*@。另外*%%#,也要确保参与的楼盘能正常交付@#,并且对认购的定金要加强监管##*%#,对于未能完成“以旧换新”的业主**,要能够按约定正常退还%#@#*。
多位专家指出*@*,当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%@*%,要更精细化、接地气*@#,尽可能满足各方诉求*#%,才能落地见效%@*%@。(南方日报)
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