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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”#%*，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期*#**#。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*@#，在新一轮政策潮中@*，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@#%#%，几乎成为各地的“标配”%%*%@。
据不完全统计%#@，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*%，大湾区也已有6城“官宣”入局@%@@，其他城市也在积极探索实施*#%*。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%##@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%%@@*。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”####。
5月15日起@*，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动**。记者从花都房地产行业协会获悉##%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单**。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%#%*，并且交了新房定金#*%@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍**#@，当天反馈比较理想%%，“相信后续效果会不错”@#*#。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%#，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%#@。
4月30日**%%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@@*@@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%##。
广东多城“官宣”入局@@。3月1日###%%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#%，以惠城区为试点%#*#。
4月23日%%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#**%@，在一线城市中首个落地“以旧换新”*%。
4月30日%@*#，中山6个部门联合发布措施%%%#*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*##。同日###@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#*%*，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@*##@。
5月13日*%*，佛山发布13条房地产新政@*，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*#@。
可以看出#@@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%**@。也有多地虽未“官宣”@**#，但也正探索实施#@@。比如在江门@*##，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#*#，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”##*@。博富控股总裁助理李秀清介绍@*@，目前两个项目成交约20套@%@@，咨询客户过千组*@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%*%%。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示#@@，截至目前##*%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@%*@%，并且预计还将有更多城市加入%#。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@@@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@#%%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)***#*，由房企、中介机构、换房人共同完成#@。换房人认购房企新房并优先锁定#@*，同时中介机构帮助业主优先出售旧房###。若一定期限内旧房售出#*#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@#，则房企退还新建商品住房认购金##*。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%%#。从全国范围内来看***@，目前@@#，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@%。
二是房企收购模式@#@%，房企按照评估价格收购换房人的二手房##%%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@#@。比如在珠海#%%@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@%@@，直接收购存量二手房以促成新房交易#@。
三是政府收购模式##@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@*#**。比如较早推出“以旧换新”的郑州#%#，由郑州城市发展集团为主体%%%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*@，同时换房者选购平台房源库中的新房@@。还有一些地方特色的延伸*%**，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*#@#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%%%**，并将其全部用于购买商品房%%*@#，无需卖房即可换新%%@@@。
四是政府补贴模式*#@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%%#*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#@*%%。
目前来看#@%@，三方联动是各个城市主推的模式@*%**，由于是基于市场自发行为**，房企的资金压力蠤*@。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯@*@@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式##@%*，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#*%##。”李秀清介绍@%*%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%%@*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#@@##，这一模式主要面临二手房市场调整压力%@%@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%*%%%，换房人无法快速售出二手房@#%##，交易周期过长%@，不一定能促成“以旧换新”#%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展*%**@，由于新房选择的局限性较大*@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#**，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@*，惠及面不广%*##*。
政府或国企收购模式@@，由于信用背书受到欢迎#*%#。但财政负担较大%#%，收购规模有限#%@#*，如郑州试点收购500套、南京收购2000套**，面对庞大的二手房挂牌量@*%*#，显得杯水车薪%@%@#。另外还需考虑资金平衡@#@#，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%%，都存在资金平衡、盈亏的考验#@#@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向##**，避免闲置空置#*#%@。对于保障性住房筹建压力较大的城市#*，有条件可以采取该模式####@。”罗异铿说*%，而政府补贴模式**@*@，目前一般仅在非一线城市实施*@，大部分城市的补贴力度也相对较小##*。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进#@#*，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%#%@，住房“以旧换新”处于起步阶段%@，实施时间较短@*%，并且不少地方仍待出台具体实施细则@#@@。但无论哪种“以旧换新”模式%@，都是一场多方博弈**@%%，一些共性问题亟待解决##。
一方面%*%，需要多方合力推进#%##*。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%%@%，单靠政府或市场的力量都十分有限*#，需要政府、企业、业主多方合力推进*@##。”罗异铿提醒*##。因此@@#%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜*#*，多种模式相结合%@@，以产生更大效果*###%。
另一方面%@@*@，“以旧换新”既关联着刚需买家@@%%@，也关联换房卖家@@#*#，是一场“双向奔赴”##，需要考虑更多细节和诚意@%。例如在政策层面进行完善和监督#*%@。扩大政策覆盖面%#%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*%@，换房人选择较少%*%*。在促成交易方面@#@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策**@%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出##*@，政府还应制定规则**#%%，确保各项优惠政策能落地#*%%，比如契税减免、中介费减免等@*%。同时%*@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%%*#，让业主放心地参与到“以旧换新”中*#。另外@#%*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%%。而对于参与的房企、国企等来说@@***，首先要拿出有品质的房源#@#，此前有部分地方新房房源品质较低@%#%@，甚至被认为是售不出的“边角料”*##%@。
同时##@，需要适当延长置换时间%#*#%。“以旧换新”规则下%@%#，对旧房售出有约定时限*%，但当前销售时间均较长%%%。“我们在实际操作中发现%#，例如有些房主对旧房的心理价位很高@%@%#，一直难以成交#%#@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限*@##*，延长到半年左右%%@%。”李秀清说#*#@*。另外#@#@，也要确保参与的楼盘能正常交付@%%，并且对认购的定金要加强监管@@@，对于未能完成“以旧换新”的业主#*，要能够按约定正常退还@%#。
多位专家指出@**，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%%@，要更精细化、接地气*@*，尽可能满足各方诉求%@@##，才能落地见效%#*。（南方日报）
