楼市进入新一轮“去库存”阶段？

　　羊城晚报记者 徐炜伦

　　“去库存”正成为全国房地产市场亟待解决的关键问题%#%。日前*%*%，中共中央政治局召开会议@#@，分析研究当前经济形势和经济工作#**@*，在针对房地产市场的表述中#*，会议强调@@#*，要持续防范化解重点领域风险%%*%%。继续坚持因城施策@@，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任@@@#*，切实做好保交房工作*%%，保障购房人合法权益#%@。同时#*，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待#@**@，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施%@*#，抓紧构建房地产发展新模式%@，促进房地产高质量发展%%。

　　其中@##*，“消化存量房产”和“优化增量住房”被业界视作楼市进入到新一轮“去库存”阶段#@。当前@*，全国多地陆续推出住房“以旧换新”、公积金贷款新政、取消房贷利率下限**，通过政策“三板斧”持续降低居民购房成本%*#@#。与此同时**%%%，优化限购措施、完善供地结构、取消“公摊面积”计价等各种促进住房消费的举措在各地相继发布##，这一轮“去库存”@**%，有望促使房地产市场更加平稳健康发展%#*。

　　全国多地推出楼市新政促进住房消费

　　当前##**，全国多地的购房政策发生了众多变化*@##@。其中##*，住房“以旧换新”##%**，成为了各城市探索消化新房库存的重要手段之一：4月23日@#，深圳市启动“换馨家”活动@#@，参与活动的房企联合经纪公司对换房人的旧房优先推售@#*#，居民售房款用于购买指定新房项目；苏州相城区、郑州、连云港等地也以另一种模式推动住房“以旧换新”%#%%*，国企平台或开发商直接收购旧房*#**，售房款用于在相应项目购买新房；广州市房地产行业协会亦在近日透露消息*%**@，正积极开展摸查开发商关于“以旧换新”的意向工作@*%*#。根据中指研究院监测数据*@%*，截至5月6日%*@，全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”#*，并预计2024年将有更多城市出台配套政策*%%@，进一步促进置换需求释放@***。

　　作为购房款的重要支出选项@#*#%，住房公积金也是各地积极调整的政策手段@@*%。5月6日##%@，武汉市放宽商贷的首套房认定标准、公积金贷款实行“认房不认首次贷”与贷款额度最高上浮20%#%%#。此前4月#@，北京、广州、合肥、石家庄、惠州等多个城市均发布了公积金新政@#，直接降低购房人的购房成本%@*@。

　　为减轻购房人偿还房贷的压力@**%，各地还对房贷利率下限进一步放宽#%%。5月7日##，河北省唐山、秦皇岛、廊坊三市宣布阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限###%#。据悉#%#，4月以来%%，已有福州、青岛、南昌、济宁、潮州、烟台、汕尾等十余个城市宣布阶段性取消首套房贷款利率下限#@，既包含三、四线城市#**%，也有热门二线城市*#@*@。

　　“总结今年二季度各地的购房政策情况@*，包括以旧换新、取消房贷利率下限、公积金政策属于各地频率较高的三项政策@@#，可以理解为二季度政策宽松的‘三板斧’%@*，实实在在降低了购房成本和交易成本%*###。”上海易居研究院研究总监严跃进分析表示**。

　　此外@*#*%，以一线城市和新一线城市为代表的优化限购政策也接二连三地出炉@***。4月30日@@，北京市时隔13年再次优化住房限购政策@*@#，核心内容是在现有限购政策基础上##*，对该市“五环”外增加一套购房指标@%@。5月6日@@，深圳分区优化住房限购政策#%，在盐田区、宝安区(不含新安街道、西乡街道)、龙岗区等区购房#@，个人所得税、社会保险的缴交年限要求由3年调整为1年%##%*。5月9日%@*@%，杭州市全面取消住房限购#*#，全市范围内购买住房##@#@，不再审核购房资格@***，同时@%*#，只要在杭州取得合法产权住房即可申请落户*%*#%，不再受学历等限制##%@*。

　　严跃进表示：“包括此前的成都、天津等地都陆续放松限购政策####，说明此举有非常强的导向性@%，即限购政策放松或全面取消是后续政策的亮点#*%*@。我们认为%@，无论从哪个城市来讲%@#@，购房政策都是空前的宽松@#**，将对各地5月份的市场交易产生较为积极的影响*%##*，提振市场情绪*%。”

　　消化存量房产需统筹考虑一二手住房交易

　　中共中央政治局会议指出#*，要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施%**。“这里的存量房产%@*，一般要理解为是二手房房源%#%，而不是房企的一手房库存*#@#。虽然从广义上理解*#，两者也都是存量房产的概念%%#，但从狭义角度看@##，最近两年房地产最重大的供求关系变化或热点事件就是‘二手房挂牌激增’%#。”严跃进谈道#@#%，“背后折射出的就是‘不好卖’的问题@#%**。”

　　“当前%*，存量房已经是市场主要供应了#*@#@，因为二手房挂牌量、交易量都比新房大%%@，而且二手房去化周期远比新房要大##%。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示#***#，“当务之急是给海量的二手房库存泄洪%%@。”

　　据记者检索#@，线上房产交易平台链家显示%@@@，截至5月9日中午**%，广州二手房挂牌量约14.6万套#%%@，北京约14.3万套%@，上海约6.8万套@#*，深圳约4.7万套#*@*#，杭州约15.4万套*#。中指研究院统计数据显示%#，2024年4月%@%@#，百城一手房价格环比上涨0.27%##，二手房价格环比下跌#*@%，4月重点城市二手房周均成交同比下降12.0%#@，但表现仍好于一手房@#。

　　“二手房价格下跌幅度比一手房大*##*，已经冲击到一手房定价体系@*#%*，具体来说就是二手房价格下跌@#，导致一手房被迫跟着降价%###@，价格下跌也导致开发商不拿地、不开工*@#%，因为一手房很难卖出去%***#。”李宇嘉表示*##@，“现在市场上刚需和改善的潜力都很大@#*，刚需转向二手房%*#，改善主要在一手房#*%，关键是要将二手房去库存与一手房销售对接起来%@@，这是稳定市场、稳定行业体量的关键*@*#。建议将配售型保障房筹集与二手房去库存结合起来*@#，央企和地方国企%**%%，收购市场上的存量二手房房源*@@@，再以较低的价格配售给刚需、保障房申购者#*@@，实现资金闭环###*%。通过提高流通率稳定价格体系*##@，传导至一手房交易@##。”

　　中指研究院分析人士也认为%@@，统筹消化存量房产和优化增量住房的具体政策有望逐步落实%#@%，包括政府平台回购二手房作为保租房、回购房企未售新房作为保障房、盘活存量低效非住宅物业改为保租房等都可能是重要方向@%*%%。

　　供地计划需与商品房去化周期相结合

　　在中共中央政治局会议召开的前一天#@，4月29日%%#@，自然资源部生成了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》(以下简称《通知》)##%%，明确各地要按照“以人定房@%*@，以房定地”的原则*@*，统筹“市场+保障”的住宅用地供应安排#@###。

　　“‘人房地’联动机制加快建立*%%#，未来人口规模大且人口增长的城市%@%%@，土地供应也将得到更多保障#%。”中指研究院市场研究总监陈文静表示@#，《通知》明确各地在供地计划中要对保障性住房用地优先安排、应保尽保@*@，同时指出要统筹盘活各类存量土地用于保障性住房建设@*%*，未来保障性住房建设或将通过两种方式来实现#%**%，一是通过协议划拨方式@#%#，新增保障性住房用地供应；二是通过盘活房企手中未开工的闲置土地、企事业单位自有的闲置土地等方式*#@，建设保障性住房%%#%。“优先安排保障性住房供地*@%@，为保障房建设提供了土地保障*##%#，表明未来保障性住房建设节奏将加快@#，有利于加速构建‘市场+保障’住房体系#@**#，加速构建房地产发展新模式%#@*%。”

　　值得关注的是@#，《通知》还对去化周期不同的各城市进行分层要求@@*，提出商品住宅去化周期超过36个月的@%，应暂停新增商品住宅用地出让#@，同时下大力气盘活存量*%@，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月(不含)-36个月之间的城市@@，要按照“盘活多少、供应多少”的原则@@#@，动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限#%*%@。严格控制商品房去化周期超18个月的城市商品住宅用地供应**@@%，抑制存量住宅用地不合理增长*#@@。

　　当前*#*%，全国多地商品房去化压力明显%@%@*。根据中指研究院数据@*#，截至2024年3月###%@，重点50城商品住宅可售面积出清周期超20个月@@@，其中仅一线城市平均库存出清周期低于18个月##@，个别二线城市出清周期处于合理水平#*#@%。陈文静表示%#，说明当下市场环境下%#*，多数城市新增住宅用地出让计划均需要结合存量盘活来执行###。

　　李宇嘉表示：“会议当中新的表述有一个前提条件@*，即结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待@*@@@。也就是地方政府不能为了库存化、为了新房开发和卖地而理解存量和增量的统筹*@%%。统筹增量和存量@#%%*，必须要针对有效房源%#，提升房屋的居住品质##，地方政府要推动存量房屋改造和公共配套补短板%#%@#，推动优质新房供应*@。”

　　李宇嘉建议*%*，一方面*%，对于广义库存(已供地未开发+已开工未批售+在售)消化周期高的城市或区域%%@，暂停供地%@。另一方面@*，全面推进二手房“以旧换新”@#，开发商需把品质好、性价比高的“好房源”拿出来*#%#*，不能把“以旧换新”当作去尾货的机会%##。要让“换新”的买家真正看到@#*@*，要买的房子是能改善自己居住的好房子*@。“这个新期待%#*@，就是价格可负担、区位好、配套好、品质好的房源##%*。”