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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%@#@%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期**%#%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*%%##，在新一轮政策潮中#*%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%***@，几乎成为各地的“标配”*#@%。
据不完全统计%%@#%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*#@，大湾区也已有6城“官宣”入局#@%#，其他城市也在积极探索实施@#%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%#*%，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%*。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#%**@。
5月15日起@*#%%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*%#。记者从花都房地产行业协会获悉%#@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@@%%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%@##，并且交了新房定金#*。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍*##**，当天反馈比较理想%*@*，“相信后续效果会不错”***%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@%@%*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%*%@%。
4月30日@*，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”**，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措**#。
广东多城“官宣”入局%#。3月1日@%**，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动*@*，以惠城区为试点%*@*#。
4月23日@@*，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知##%*，在一线城市中首个落地“以旧换新”@*@#。
4月30日%##*#，中山6个部门联合发布措施***%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%%%。同日*%@*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》**##@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%#@。
5月13日#@*@#，佛山发布13条房地产新政##@%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#**#。
可以看出%*##@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”##*@#。也有多地虽未“官宣”#%@*#，但也正探索实施*@%%*。比如在江门@@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%#*%#。博富控股总裁助理李秀清介绍@@#@@，目前两个项目成交约20套@#*#%，咨询客户过千组*@%@#，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的#%%@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@@@##，截至目前%*%*@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#%*@%，并且预计还将有更多城市加入@*%@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*#@@@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%*%%*，由房企、中介机构、换房人共同完成@@*##。换房人认购房企新房并优先锁定@*@#，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#@##*。若一定期限内旧房售出@#@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@%*，则房企退还新建商品住房认购金%@@%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式*#%*。从全国范围内来看@@#*，目前@@@%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#@%#%。
二是房企收购模式***，房企按照评估价格收购换房人的二手房@#*@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款*%。比如在珠海**#，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*%**%，直接收购存量二手房以促成新房交易*#@#。
三是政府收购模式@#%#@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房##。比如较早推出“以旧换新”的郑州@#@*@，由郑州城市发展集团为主体#@*@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#@，同时换房者选购平台房源库中的新房%#*。还有一些地方特色的延伸%#@%#，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租##，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#@@*，并将其全部用于购买商品房#*@*，无需卖房即可换新%*#*@。
四是政府补贴模式#%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#@#*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#@%@@。
目前来看*@%#*，三方联动是各个城市主推的模式%*，由于是基于市场自发行为**%，房企的资金压力�%#。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*%#，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#%。”李秀清介绍**%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@#%%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@**，这一模式主要面临二手房市场调整压力*%%%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*##@*，换房人无法快速售出二手房%@%@，交易周期过长*##，不一定能促成“以旧换新”**@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展%*%，由于新房选择的局限性较大%*，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高##*%@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%%，惠及面不广#%@。
政府或国企收购模式@@#，由于信用背书受到欢迎%@。但财政负担较大*##，收购规模有限##%#，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@@*，面对庞大的二手房挂牌量##@@，显得杯水车薪#*%@。另外还需考虑资金平衡#*@*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#@%，都存在资金平衡、盈亏的考验%#@%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向%*，避免闲置空置%@。对于保障性住房筹建压力较大的城市*#%#%，有条件可以采取该模式#*@*%。”罗异铿说*#%，而政府补贴模式%%#@，目前一般仅在非一线城市实施##，大部分城市的补贴力度也相对较小*%##。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进#*@#*，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@@**，住房“以旧换新”处于起步阶段##%*%，实施时间较短*#%%@，并且不少地方仍待出台具体实施细则*#*#。但无论哪种“以旧换新”模式##@#*，都是一场多方博弈**，一些共性问题亟待解决*@。
一方面*##*，需要多方合力推进@%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多#@，单靠政府或市场的力量都十分有限##，需要政府、企业、业主多方合力推进@@。”罗异铿提醒#%@@。因此***%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%@*@，多种模式相结合@%%#，以产生更大效果*%%*%。
另一方面%@%，“以旧换新”既关联着刚需买家#@，也关联换房卖家#*@%，是一场“双向奔赴”@%，需要考虑更多细节和诚意*%*@#。例如在政策层面进行完善和监督@#。扩大政策覆盖面#*##，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@%@%，换房人选择较少@*。在促成交易方面*@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%@%@%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出#%@#，政府还应制定规则%%@，确保各项优惠政策能落地%#*，比如契税减免、中介费减免等*%#。同时#**%#，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用*@@@，让业主放心地参与到“以旧换新”中%#。另外@##@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@@#。而对于参与的房企、国企等来说%@#@，首先要拿出有品质的房源@@，此前有部分地方新房房源品质较低@%%*#，甚至被认为是售不出的“边角料”@@。
同时**，需要适当延长置换时间#@%。“以旧换新”规则下#%%@%，对旧房售出有约定时限%##，但当前销售时间均较长@%#。“我们在实际操作中发现#*@，例如有些房主对旧房的心理价位很高%@*@，一直难以成交%#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#@，延长到半年左右#*%%。”李秀清说#%*。另外%###*，也要确保参与的楼盘能正常交付%%，并且对认购的定金要加强监管@#*#，对于未能完成“以旧换新”的业主@%%*，要能够按约定正常退还*%*%。
多位专家指出*##@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%##，要更精细化、接地气**#*，尽可能满足各方诉求*@**@，才能落地见效#@。（南方日报）
