大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

2024-05-21 13:16:34 | 来源：GG之家

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本文转自：中新网

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　　大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”#*#**，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@%%。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@*#，在新一轮政策潮中@*#@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措*%%@#，几乎成为各地的“标配”##@。

　　据不完全统计#@%@@，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策##，大湾区也已有6城“官宣”入局@@@#*，其他城市也在积极探索实施@%%**。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策##@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%@%@%。�

　　●南方日报记者张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*#。

　　5月15日起%@%#，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*@%#%。记者从花都房地产行业协会获悉@%##，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%#%#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*@#%@，并且交了新房定金%#*##。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@##，当天反馈比较理想**@**，“相信后续效果会不错”@#。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%%@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@##。

　　4月30日%%*%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@%@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%*%@*。

　　广东多城“官宣”入局*@@##。3月1日#@#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动*%%%@，以惠城区为试点%%#%%。

　　4月23日%*@#@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%@，在一线城市中首个落地“以旧换新”%#@。

　　4月30日*@*，中山6个部门联合发布措施*@*#，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#%**。同日#@*%%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%@@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#%#@#。

　　5月13日@%%，佛山发布13条房地产新政*%@*，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*%#@@。

　　可以看出*%@@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”**##%。也有多地虽未“官宣”%@，但也正探索实施*@##*。比如在江门**，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#@@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@#%**。博富控股总裁助理李秀清介绍*%@%，目前两个项目成交约20套###@@，咨询客户过千组#%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%*@。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示@#*%%，截至目前##，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”**#@，并且预计还将有更多城市加入%#*。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%%@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%@%%#。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)#*%**，由房企、中介机构、换房人共同完成#*。换房人认购房企新房并优先锁定@@@%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@@@@%。若一定期限内旧房售出**，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@*@，则房企退还新建商品住房认购金#@%##。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%*。从全国范围内来看%*，目前%#@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@***。

　　二是房企收购模式@@，房企按照评估价格收购换房人的二手房##%%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款**%@。比如在珠海*#@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”**%*@，直接收购存量二手房以促成新房交易@%。

　　三是政府收购模式@@*，即由政府或委托的国企按规定收购二手房***%。比如较早推出“以旧换新”的郑州@%，由郑州城市发展集团为主体**，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*%@*，同时换房者选购平台房源库中的新房#@@。还有一些地方特色的延伸%%*#*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#@*##，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%##*，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金**%，并将其全部用于购买商品房*#@，无需卖房即可换新**%。

　　四是政府补贴模式%@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴##%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@@%*。

　　目前来看##%%#，三方联动是各个城市主推的模式*@#，由于是基于市场自发行为@#，房企的资金压力蠤*。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*###@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*#@##，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*%%@。”李秀清介绍@#，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*#**%。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@*##%，这一模式主要面临二手房市场调整压力##%%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@@，换房人无法快速售出二手房*#@@，交易周期过长#*，不一定能促成“以旧换新”*%%。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展*@，由于新房选择的局限性较大@*，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%%@*#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%#，惠及面不广***#@。

　　政府或国企收购模式@#**%，由于信用背书受到欢迎@%。但财政负担较大#%#%%，收购规模有限@@@#，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@*@#，面对庞大的二手房挂牌量@#%，显得杯水车薪*##。另外还需考虑资金平衡@@%*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等***，都存在资金平衡、盈亏的考验%@@%@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向***，避免闲置空置#%*%@。对于保障性住房筹建压力较大的城市%@@*，有条件可以采取该模式@**#@。”罗异铿说**%%@，而政府补贴模式@%@，目前一般仅在非一线城市实施*%*#*，大部分城市的补贴力度也相对较小*@#*。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进#*%#*，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前@##，住房“以旧换新”处于起步阶段@%#%，实施时间较短%%#%，并且不少地方仍待出台具体实施细则*@*。但无论哪种“以旧换新”模式##%%%，都是一场多方博弈#*#**，一些共性问题亟待解决%%。

　　一方面#@@*，需要多方合力推进*@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多*%#*，单靠政府或市场的力量都十分有限#%##，需要政府、企业、业主多方合力推进%@*%。”罗异铿提醒*@#。因此@*%@*，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%#%#，多种模式相结合#*#*，以产生更大效果#%%@@。

　　另一方面##*，“以旧换新”既关联着刚需买家@@#*@，也关联换房卖家@%，是一场“双向奔赴”*@#%，需要考虑更多细节和诚意*@。例如在政策层面进行完善和监督*%%。扩大政策覆盖面@@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@@%@@，换房人选择较少%%#。在促成交易方面*%%##，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#**%。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@#@*，政府还应制定规则@#@@，确保各项优惠政策能落地@@#%，比如契税减免、中介费减免等@@@#*。同时*%%#%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#@%##，让业主放心地参与到“以旧换新”中@#*@#。另外%#*@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台##。而对于参与的房企、国企等来说@%*，首先要拿出有品质的房源#%%#，此前有部分地方新房房源品质较低#*%，甚至被认为是售不出的“边角料”##%%。

　　同时@**，需要适当延长置换时间#@。“以旧换新”规则下@%##，对旧房售出有约定时限%*，但当前销售时间均较长*@@*。“我们在实际操作中发现@*，例如有些房主对旧房的心理价位很高#%*#*，一直难以成交#*@*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#*%*@，延长到半年左右@@@。”李秀清说**@##。另外%#，也要确保参与的楼盘能正常交付#*@#@，并且对认购的定金要加强监管**，对于未能完成“以旧换新”的业主*###*，要能够按约定正常退还##@##。

　　多位专家指出#%%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%*，要更精细化、接地气##，尽可能满足各方诉求#**，才能落地见效##@%。（南方日报）

【编辑:李岩】

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