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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@#*，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%@%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@*，在新一轮政策潮中*@#，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#@*，几乎成为各地的“标配”%@%。
据不完全统计@#*@，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策***，大湾区也已有6城“官宣”入局#%，其他城市也在积极探索实施##*#。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%#%#，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�#@**。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*#*@#。
5月15日起%@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%#。记者从花都房地产行业协会获悉@**%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#*@*#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#*@@，并且交了新房定金@#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%%*#，当天反馈比较理想*%*@，“相信后续效果会不错”**#。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@%%*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@%。
4月30日%@@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”#%%@%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%@@*#。
广东多城“官宣”入局%@。3月1日#@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#%，以惠城区为试点*#@*%。
4月23日***%%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%%#，在一线城市中首个落地“以旧换新”*@。
4月30日*%@，中山6个部门联合发布措施%%@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#*。同日%#*%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%@%#，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#*@*#。
5月13日%@，佛山发布13条房地产新政%%#@#，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”%*%#。
可以看出*@%%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%%@%。也有多地虽未“官宣”##*%#，但也正探索实施@@##。比如在江门@%%@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%@#。博富控股总裁助理李秀清介绍#@*，目前两个项目成交约20套##*#，咨询客户过千组%#%@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%#。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%%#*，截至目前@@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#@%%，并且预计还将有更多城市加入%#%#%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%*%，目前住房“以旧换新”主要有四种模式*#*#。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%%，由房企、中介机构、换房人共同完成**。换房人认购房企新房并优先锁定%**%#，同时中介机构帮助业主优先出售旧房@@@%*。若一定期限内旧房售出#*@#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*%###，则房企退还新建商品住房认购金*%*@*。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式*#。从全国范围内来看#@#%，目前#@#，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%@。
二是房企收购模式*%，房企按照评估价格收购换房人的二手房#@*，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款%#。比如在珠海@%%，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#@，直接收购存量二手房以促成新房交易%%#。
三是政府收购模式@*#%#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房#%@。比如较早推出“以旧换新”的郑州##，由郑州城市发展集团为主体@#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@%#%*，同时换房者选购平台房源库中的新房%%。还有一些地方特色的延伸@#，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%#*%，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%*，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金##，并将其全部用于购买商品房#%*@%，无需卖房即可换新@#@。
四是政府补贴模式##@%@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴**%*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴*%。
目前来看*#%，三方联动是各个城市主推的模式#**#@，由于是基于市场自发行为@%，房企的资金压力�%@@*%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#**@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*@%%*，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%%%%#。”李秀清介绍@#，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@**@#。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@**，这一模式主要面临二手房市场调整压力*%#%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@@*%，换房人无法快速售出二手房@%@，交易周期过长@#，不一定能促成“以旧换新”*###。
房企收购模式暂时只有少数企业开展#%##，由于新房选择的局限性较大*#@**，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高**，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@%#，惠及面不广%#%。
政府或国企收购模式#%*%*，由于信用背书受到欢迎@#%。但财政负担较大@*#，收购规模有限@##%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套*%，面对庞大的二手房挂牌量*@#%，显得杯水车薪@@#。另外还需考虑资金平衡@#@%@，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*@@%%，都存在资金平衡、盈亏的考验%%%##。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向###*@，避免闲置空置##%@#。对于保障性住房筹建压力较大的城市@*，有条件可以采取该模式#%。”罗异铿说%#%，而政府补贴模式#@**%，目前一般仅在非一线城市实施%@*@*，大部分城市的补贴力度也相对较小%@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进@@@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前#%#%，住房“以旧换新”处于起步阶段@%%，实施时间较短%%%##，并且不少地方仍待出台具体实施细则%*#。但无论哪种“以旧换新”模式*#*%，都是一场多方博弈*@，一些共性问题亟待解决#@#*。
一方面****%，需要多方合力推进@%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@#%%，单靠政府或市场的力量都十分有限@@%#，需要政府、企业、业主多方合力推进*#@@*。”罗异铿提醒##。因此%*#*，未来的“以旧换新”也需要因地制宜*@@%，多种模式相结合*%*，以产生更大效果##。
另一方面*%@#，“以旧换新”既关联着刚需买家@*，也关联换房卖家#%，是一场“双向奔赴”*@#，需要考虑更多细节和诚意@@@。例如在政策层面进行完善和监督#@***。扩大政策覆盖面%%%#@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%#%，换房人选择较少###%@。在促成交易方面%*%*%，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*%@#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@%，政府还应制定规则*@*，确保各项优惠政策能落地##@%，比如契税减免、中介费减免等@@%*#。同时%%%*#，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%@@@，让业主放心地参与到“以旧换新”中@%%*。另外*%##%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%*%*%。而对于参与的房企、国企等来说@%@，首先要拿出有品质的房源**@*，此前有部分地方新房房源品质较低%*#，甚至被认为是售不出的“边角料”#@#%。
同时%*@*，需要适当延长置换时间%%@%#。“以旧换新”规则下@*%，对旧房售出有约定时限@***%，但当前销售时间均较长@#。“我们在实际操作中发现%*@%，例如有些房主对旧房的心理价位很高##***，一直难以成交#%*#*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@%，延长到半年左右%#%%@。”李秀清说*@*#%。另外%%@%*，也要确保参与的楼盘能正常交付#%@，并且对认购的定金要加强监管*%%%，对于未能完成“以旧换新”的业主%%#，要能够按约定正常退还%%#*。
多位专家指出@@#@，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@*，要更精细化、接地气*%，尽可能满足各方诉求%@，才能落地见效%#。（南方日报）
