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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”#*#，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期*@%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后**%*%，在新一轮政策潮中@@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@##%，几乎成为各地的“标配”*@@#。
据不完全统计***，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策#%@#，大湾区也已有6城“官宣”入局%#**@，其他城市也在积极探索实施%@%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市矦%*%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@@@。
5月15日起**#*，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@*。记者从花都房地产行业协会获悉%%*@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单#%%@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#*，并且交了新房定金#@%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#*%，当天反馈比较理想%%%，“相信后续效果会不错”**%#。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”*@#*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#@@%%。
4月30日##%@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@*%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@#*%。
广东多城“官宣”入局@#%。3月1日*@%@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@*@*，以惠城区为试点@@。
4月23日@%%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%#*，在一线城市中首个落地“以旧换新”#%#@*。
4月30日%%@%@，中山6个部门联合发布措施#%，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%@@。同日*@#*#，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@@*，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@@。
5月13日*#，佛山发布13条房地产新政%@@*，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*@*。
可以看出%##，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@**。也有多地虽未“官宣”*%#%@，但也正探索实施%*#%。比如在江门@%*%，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*@#**，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”##*。博富控股总裁助理李秀清介绍@%%，目前两个项目成交约20套#@*%，咨询客户过千组@@#，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@#*@%。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%@#@，截至目前@**#，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@%##，并且预计还将有更多城市加入#%*%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%@@%，由房企、中介机构、换房人共同完成@#*。换房人认购房企新房并优先锁定%#*@#，同时中介机构帮助业主优先出售旧房*%%*。若一定期限内旧房售出%@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*@%*，则房企退还新建商品住房认购金#*@*@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@##*@。从全国范围内来看#@，目前@%%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%*@@%。
二是房企收购模式*#%，房企按照评估价格收购换房人的二手房*#%@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#%。比如在珠海%@*#，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@*%%，直接收购存量二手房以促成新房交易#@*。
三是政府收购模式%%*#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*%@。比如较早推出“以旧换新”的郑州##%，由郑州城市发展集团为主体%#%%@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#*，同时换房者选购平台房源库中的新房#*%@。还有一些地方特色的延伸*##%*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#%@@@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%**，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*%%，并将其全部用于购买商品房*#，无需卖房即可换新#*@#。
四是政府补贴模式*%@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#%*。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴*%*。
目前来看%%*%，三方联动是各个城市主推的模式##%@，由于是基于市场自发行为%#**，房企的资金压力蠤#。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%#，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%%@。”李秀清介绍#*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@%%%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%@，这一模式主要面临二手房市场调整压力*#@%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%#，换房人无法快速售出二手房*%%@，交易周期过长@%*@，不一定能促成“以旧换新”@*。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@@@#，由于新房选择的局限性较大@#@@@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@%#@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%@%@，惠及面不广*%。
政府或国企收购模式@%*%#，由于信用背书受到欢迎****%。但财政负担较大%%#*@，收购规模有限*%*，如郑州试点收购500套、南京收购2000套*@，面对庞大的二手房挂牌量%@*#*，显得杯水车薪%@*。另外还需考虑资金平衡##，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等##，都存在资金平衡、盈亏的考验##*@*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#**#，避免闲置空置#@@。对于保障性住房筹建压力较大的城市@*#@，有条件可以采取该模式*#。”罗异铿说@%%，而政府补贴模式#**##，目前一般仅在非一线城市实施#@，大部分城市的补贴力度也相对较小@%@#*。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进@%%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前#@#%@，住房“以旧换新”处于起步阶段*@#，实施时间较短*#，并且不少地方仍待出台具体实施细则%#。但无论哪种“以旧换新”模式*%**，都是一场多方博弈%*，一些共性问题亟待解决*%。
一方面*@###，需要多方合力推进@%%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@*，单靠政府或市场的力量都十分有限#%#*，需要政府、企业、业主多方合力推进%%%。”罗异铿提醒##%#。因此%#@@@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@@@*#，多种模式相结合@*%#@，以产生更大效果@#*#。
另一方面%%#*，“以旧换新”既关联着刚需买家@*%*#，也关联换房卖家@###@，是一场“双向奔赴”*@，需要考虑更多细节和诚意**#@。例如在政策层面进行完善和监督*#@。扩大政策覆盖面%%*，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@#%，换房人选择较少#%%#@。在促成交易方面*%@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%*@，政府还应制定规则%%#，确保各项优惠政策能落地%%##，比如契税减免、中介费减免等*%。同时@@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@#，让业主放心地参与到“以旧换新”中*@#*。另外@@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@%*@。而对于参与的房企、国企等来说*%，首先要拿出有品质的房源%#%，此前有部分地方新房房源品质较低##@#，甚至被认为是售不出的“边角料”##@%。
同时%@，需要适当延长置换时间##@。“以旧换新”规则下*@*@@，对旧房售出有约定时限##*#*，但当前销售时间均较长*#*@。“我们在实际操作中发现@%，例如有些房主对旧房的心理价位很高%**%，一直难以成交%%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@**，延长到半年左右%*@%*。”李秀清说*%#。另外%**，也要确保参与的楼盘能正常交付@##@%，并且对认购的定金要加强监管%%%*%，对于未能完成“以旧换新”的业主%##@，要能够按约定正常退还#@。
多位专家指出**%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#%，要更精细化、接地气%@，尽可能满足各方诉求%#*#*，才能落地见效#*#%*。（南方日报）
