大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

2024-05-21 13:58:09 | 来源：GG之家

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本文转自：中新网

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　　大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”*#，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期#*@#。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@%%，在新一轮政策潮中@*%@，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@#%，几乎成为各地的“标配”###@#。

　　据不完全统计%#%@%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*@，大湾区也已有6城“官宣”入局**，其他城市也在积极探索实施@*。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策##@@@，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%*。�

　　●南方日报记者张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*@#@#。

　　5月15日起*#，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@@%。记者从花都房地产行业协会获悉%%#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%@*。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议**，并且交了新房定金%%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#%@#，当天反馈比较理想@@*@#，“相信后续效果会不错”#%*@。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”##%@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)*@。

　　4月30日%@***，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%@@@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@*%@。

　　广东多城“官宣”入局%%@。3月1日%%@*@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#@%，以惠城区为试点##。

　　4月23日#%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%%*@#，在一线城市中首个落地“以旧换新”%%###。

　　4月30日**%#*，中山6个部门联合发布措施##@@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*@%*。同日@@*%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@#，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@@**@。

　　5月13日@*，佛山发布13条房地产新政#@#，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”**##%。

　　可以看出*@#@*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*@*#*。也有多地虽未“官宣”@@*，但也正探索实施%@%%。比如在江门@*，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股##，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%%%。博富控股总裁助理李秀清介绍%****，目前两个项目成交约20套###@%，咨询客户过千组*#，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的%%。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示%##@%，截至目前%@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”*%%，并且预计还将有更多城市加入@*@#。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍***，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@@%#。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)##，由房企、中介机构、换房人共同完成*####。换房人认购房企新房并优先锁定#*%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房###*。若一定期限内旧房售出*@%@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出#*，则房企退还新建商品住房认购金#@@#。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@@%*。从全国范围内来看%***，目前*#%%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%**。

　　二是房企收购模式#@@*%，房企按照评估价格收购换房人的二手房#**%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#*%*。比如在珠海%@@@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”**#，直接收购存量二手房以促成新房交易%#*。

　　三是政府收购模式*@#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房***@。比如较早推出“以旧换新”的郑州@#*%*，由郑州城市发展集团为主体*#**%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房**#*，同时换房者选购平台房源库中的新房%@%。还有一些地方特色的延伸****@，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”##，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@*%*@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金##@，并将其全部用于购买商品房%%@，无需卖房即可换新*#%**。

　　四是政府补贴模式#@*，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@***@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%@*。

　　目前来看%@，三方联动是各个城市主推的模式%##，由于是基于市场自发行为*@*#，房企的资金压力�%*%%。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯@%%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*#，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*#。”李秀清介绍%@***，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@@@。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@*#@，这一模式主要面临二手房市场调整压力@*@#，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%##*%，换房人无法快速售出二手房*%@，交易周期过长%@@*，不一定能促成“以旧换新”%##*@。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展%**#，由于新房选择的局限性较大%#%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%@%#@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等#%@，惠及面不广#%。

　　政府或国企收购模式%@##*，由于信用背书受到欢迎@@%。但财政负担较大%@#@@，收购规模有限*%*，如郑州试点收购500套、南京收购2000套###，面对庞大的二手房挂牌量%%，显得杯水车薪##*#@。另外还需考虑资金平衡#*#，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@@，都存在资金平衡、盈亏的考验*@@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#*#，避免闲置空置@%#@。对于保障性住房筹建压力较大的城市%@%，有条件可以采取该模式*@。”罗异铿说%%，而政府补贴模式@#*@，目前一般仅在非一线城市实施%*#%，大部分城市的补贴力度也相对较小@*%*。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进@%@*@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前*@，住房“以旧换新”处于起步阶段*@*，实施时间较短##*，并且不少地方仍待出台具体实施细则@#@%%。但无论哪种“以旧换新”模式##，都是一场多方博弈@*#**，一些共性问题亟待解决%%@。

　　一方面#%，需要多方合力推进%@@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多**##@，单靠政府或市场的力量都十分有限@*，需要政府、企业、业主多方合力推进*@*##。”罗异铿提醒*%%@。因此@%*#，未来的“以旧换新”也需要因地制宜**，多种模式相结合%%%%，以产生更大效果%*。

　　另一方面@@*@#，“以旧换新”既关联着刚需买家*#，也关联换房卖家%@，是一场“双向奔赴”%#，需要考虑更多细节和诚意#*。例如在政策层面进行完善和监督*%*#*。扩大政策覆盖面##*，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘##，换房人选择较少*%。在促成交易方面%**%，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*#*。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@%*@%，政府还应制定规则*%，确保各项优惠政策能落地##，比如契税减免、中介费减免等#%#。同时@@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用*@#，让业主放心地参与到“以旧换新”中##**。另外@%*，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台##。而对于参与的房企、国企等来说@#%%@，首先要拿出有品质的房源%*@%，此前有部分地方新房房源品质较低*@*@*，甚至被认为是售不出的“边角料”@*。

　　同时*%@，需要适当延长置换时间*#。“以旧换新”规则下*%%%，对旧房售出有约定时限@###，但当前销售时间均较长%#*。“我们在实际操作中发现#%**，例如有些房主对旧房的心理价位很高@*，一直难以成交@@%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#*@%，延长到半年左右#%。”李秀清说%#*%。另外%*@，也要确保参与的楼盘能正常交付%%@，并且对认购的定金要加强监管***，对于未能完成“以旧换新”的业主*%%，要能够按约定正常退还**#%。

　　多位专家指出%*，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#***%，要更精细化、接地气@@%，尽可能满足各方诉求#%%*@，才能落地见效@*@#。（南方日报）

【编辑:李岩】

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