大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
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本文转自：中新网
东西问·中外对话｜“在绿色发展方面，中国一直在发挥引领作用”
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%##%%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@%%%#，在新一轮政策潮中#*@##，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@%，几乎成为各地的“标配”%*。
据不完全统计@**#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*@，大湾区也已有6城“官宣”入局*#%#*，其他城市也在积极探索实施**。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@%%@#，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�###。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*%*。
5月15日起*@%@@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*#%#。记者从花都房地产行业协会获悉#%#*，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单##*。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*%@，并且交了新房定金#%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#@%，当天反馈比较理想**，“相信后续效果会不错”*%@*。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@*@*#，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%*#。
4月30日@@*%，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”@*%##，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@%@。
广东多城“官宣”入局@%**。3月1日#%##，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%@*%*，以惠城区为试点#@*。
4月23日#@%*%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#**，在一线城市中首个落地“以旧换新”#*#*#。
4月30日*@@*，中山6个部门联合发布措施*#%*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*#。同日@@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施*@。
5月13日@@%，佛山发布13条房地产新政*%#%*，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*%%**。
可以看出%*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@@#**。也有多地虽未“官宣”@#，但也正探索实施#%。比如在江门%#*#，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*%@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%@。博富控股总裁助理李秀清介绍%@，目前两个项目成交约20套#%*#*，咨询客户过千组*%%%%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的#*#%。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%%，截至目前**##，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”***%#，并且预计还将有更多城市加入*@#。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*@#*，目前住房“以旧换新”主要有四种模式**@#。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%#%@，由房企、中介机构、换房人共同完成#%。换房人认购房企新房并优先锁定**%*%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房*#@#。若一定期限内旧房售出#####，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%@%*，则房企退还新建商品住房认购金%*。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式#%%*%。从全国范围内来看@****，目前%@#%*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%%@。
二是房企收购模式%%@*，房企按照评估价格收购换房人的二手房%%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款*#%%。比如在珠海*@*，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@##%#，直接收购存量二手房以促成新房交易@**%@。
三是政府收购模式*##，即由政府或委托的国企按规定收购二手房*@#%%。比如较早推出“以旧换新”的郑州%*%#，由郑州城市发展集团为主体%*%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%%，同时换房者选购平台房源库中的新房%@%。还有一些地方特色的延伸#*%*%，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”*#@%，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租##%#*，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#@%，并将其全部用于购买商品房%#**#，无需卖房即可换新##%。
四是政府补贴模式*#%@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴#*#%#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%@。
目前来看%%**，三方联动是各个城市主推的模式*@**，由于是基于市场自发行为@#@，房企的资金压力�%#。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*@@@#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@***，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*#@@。”李秀清介绍*%%*#，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@#。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@@，这一模式主要面临二手房市场调整压力@%@#*，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@@*，换房人无法快速售出二手房@@#@，交易周期过长##@@*，不一定能促成“以旧换新”*%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展#%*，由于新房选择的局限性较大%%%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#*%#%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%*，惠及面不广%*@*@。
政府或国企收购模式##，由于信用背书受到欢迎##%@。但财政负担较大@%，收购规模有限%%%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套*#，面对庞大的二手房挂牌量%**%，显得杯水车薪%##@@。另外还需考虑资金平衡@#，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*#，都存在资金平衡、盈亏的考验#**。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@%，避免闲置空置@#%*#。对于保障性住房筹建压力较大的城市@%%@@，有条件可以采取该模式%%@@#。”罗异铿说%*，而政府补贴模式@%%@*，目前一般仅在非一线城市实施#@*%，大部分城市的补贴力度也相对较小%#@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进@*，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前#%，住房“以旧换新”处于起步阶段*#%，实施时间较短#%，并且不少地方仍待出台具体实施细则#%*%#。但无论哪种“以旧换新”模式@@#@*，都是一场多方博弈@@#，一些共性问题亟待解决**@%。
一方面%*@@，需要多方合力推进%%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多*#@*#，单靠政府或市场的力量都十分有限**%@，需要政府、企业、业主多方合力推进%#**。”罗异铿提醒@#。因此%##，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@@，多种模式相结合*##，以产生更大效果@@#。
另一方面%%#，“以旧换新”既关联着刚需买家#@%%#，也关联换房卖家%*#，是一场“双向奔赴”@#%#，需要考虑更多细节和诚意%%#*。例如在政策层面进行完善和监督*@*。扩大政策覆盖面*@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#%，换房人选择较少%*%。在促成交易方面%@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#*#%*。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@@#@，政府还应制定规则*#@@，确保各项优惠政策能落地*@#，比如契税减免、中介费减免等#**#%。同时%**%@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@@*#，让业主放心地参与到“以旧换新”中%@。另外#@#，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@*。而对于参与的房企、国企等来说*#，首先要拿出有品质的房源@%*@@，此前有部分地方新房房源品质较低****，甚至被认为是售不出的“边角料”##*。
同时##，需要适当延长置换时间*@。“以旧换新”规则下%#%#，对旧房售出有约定时限*#%，但当前销售时间均较长**#。“我们在实际操作中发现**，例如有些房主对旧房的心理价位很高@%，一直难以成交*%#*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#%#@，延长到半年左右#%#@。”李秀清说%%#。另外#*#，也要确保参与的楼盘能正常交付%*%%@，并且对认购的定金要加强监管#**%#，对于未能完成“以旧换新”的业主%%%@，要能够按约定正常退还@@。
多位专家指出@%@%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#%#，要更精细化、接地气#@@%%，尽可能满足各方诉求**#*，才能落地见效**@。（南方日报）
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