大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

2024-05-21 11:29:28 | 来源：GG之家

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本文转自：中新网

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　　大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”**%@*，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%*#。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*%%%#，在新一轮政策潮中**，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#%@，几乎成为各地的“标配”*##。

　　据不完全统计@@%@，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*@%，大湾区也已有6城“官宣”入局**#*，其他城市也在积极探索实施%*%%。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@@%，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%#@%。�

　　●南方日报记者张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#%@。

　　5月15日起%#@*，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动##*。记者从花都房地产行业协会获悉@@%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%#*%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#%@%，并且交了新房定金**@%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%%*，当天反馈比较理想*@***，“相信后续效果会不错”**@。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%@#*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%%@。

　　4月30日#@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%@*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%#。

　　广东多城“官宣”入局#@**。3月1日#**@@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%*%*，以惠城区为试点%@@*。

　　4月23日%*%*，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知%@@，在一线城市中首个落地“以旧换新”*@*%#。

　　4月30日*%@%，中山6个部门联合发布措施#%**#，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%#%*@。同日**@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*@##，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施*#%%。

　　5月13日%*，佛山发布13条房地产新政%%@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@%*%。

　　可以看出@*@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#%#%。也有多地虽未“官宣”@@*，但也正探索实施*#*。比如在江门#%*，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@#%%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”*@。博富控股总裁助理李秀清介绍%%%，目前两个项目成交约20套#**，咨询客户过千组@@*@*，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的#@**。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示#%#，截至目前**%#，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”##*#@，并且预计还将有更多城市加入###@*。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍@#，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@@%%。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)#%#，由房企、中介机构、换房人共同完成#*%。换房人认购房企新房并优先锁定#@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房*@。若一定期限内旧房售出@@@@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出#%，则房企退还新建商品住房认购金@%*#%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%#%。从全国范围内来看**，目前#%@%@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@*#%。

　　二是房企收购模式**，房企按照评估价格收购换房人的二手房@**，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#@@。比如在珠海@%%#，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#%*，直接收购存量二手房以促成新房交易%##。

　　三是政府收购模式@%#*#，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%*@*%。比如较早推出“以旧换新”的郑州@*，由郑州城市发展集团为主体%%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#@@%*，同时换房者选购平台房源库中的新房@*#。还有一些地方特色的延伸%*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%##，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租#**@@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金##@，并将其全部用于购买商品房%**，无需卖房即可换新@*。

　　四是政府补贴模式#%%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴*@%@@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴*%*%。

　　目前来看*%，三方联动是各个城市主推的模式%#@，由于是基于市场自发行为@#@%*，房企的资金压力蠤*@。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式**@##，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#**。”李秀清介绍#*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*%**。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出***，这一模式主要面临二手房市场调整压力*@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位**，换房人无法快速售出二手房*#%%#，交易周期过长**#，不一定能促成“以旧换新”#*#。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展@**@，由于新房选择的局限性较大**%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@#*%*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等#*%*，惠及面不广%*。

　　政府或国企收购模式*%，由于信用背书受到欢迎*%。但财政负担较大@@，收购规模有限@@##，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@***，面对庞大的二手房挂牌量@%%，显得杯水车薪*%。另外还需考虑资金平衡#@#@%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*%*，都存在资金平衡、盈亏的考验**。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@#%%%，避免闲置空置#@。对于保障性住房筹建压力较大的城市@%#%*，有条件可以采取该模式**%。”罗异铿说%@#%#，而政府补贴模式**#%，目前一般仅在非一线城市实施@#@*%，大部分城市的补贴力度也相对较小*%#*#。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进%%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前%*%@%，住房“以旧换新”处于起步阶段%##，实施时间较短%*#，并且不少地方仍待出台具体实施细则#%@*#。但无论哪种“以旧换新”模式%%，都是一场多方博弈@@#，一些共性问题亟待解决%@。

　　一方面@@，需要多方合力推进%*。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@%@%%，单靠政府或市场的力量都十分有限*%，需要政府、企业、业主多方合力推进@%@#*。”罗异铿提醒%#。因此%%@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜@%%%*，多种模式相结合**，以产生更大效果#%%#。

　　另一方面@%%#，“以旧换新”既关联着刚需买家*@@*@，也关联换房卖家*#%#@，是一场“双向奔赴”%*@@，需要考虑更多细节和诚意#@。例如在政策层面进行完善和监督**。扩大政策覆盖面#@%*%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@@@#，换房人选择较少%#*%%。在促成交易方面*%，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策@#。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出#%*@，政府还应制定规则@%##*，确保各项优惠政策能落地*###，比如契税减免、中介费减免等#@*%@。同时@%%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%%%#，让业主放心地参与到“以旧换新”中*%#*@。另外@##，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台**#。而对于参与的房企、国企等来说%@%，首先要拿出有品质的房源####，此前有部分地方新房房源品质较低#@%，甚至被认为是售不出的“边角料”@@*#*。

　　同时%#@@，需要适当延长置换时间##@#。“以旧换新”规则下%%%%，对旧房售出有约定时限#*，但当前销售时间均较长%@@@。“我们在实际操作中发现*%#，例如有些房主对旧房的心理价位很高%*#，一直难以成交*@%%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@##@@，延长到半年左右#@%*。”李秀清说###。另外%@，也要确保参与的楼盘能正常交付#%%@#，并且对认购的定金要加强监管#@@，对于未能完成“以旧换新”的业主@%*@@，要能够按约定正常退还#*。

　　多位专家指出#**，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%@**，要更精细化、接地气#@*@，尽可能满足各方诉求@@@%，才能落地见效**#*%。（南方日报）

【编辑:李岩】

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