58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　2023年行业整体呈现营收增幅放缓、增收不增利、加强现金流管理等特点

　　上市物企2023年年报披露已经结束*@#%，营收盈利表现如何？新京报根据中指研究院统计的58家上市物企数据进行了纵向、横向的对比分析%%%%@，整体来看#@，2023年行业呈现营收增幅放缓、增收不增利、部分企业亏损、加强现金流管理等特点%@。

　　上市物企盈利下降背后有哪些原因？对于业绩改善#*%@，企业有哪些措施可用？

　　“碧万绿”收入位列前三

　　从营收规模来看@#，2023年*###，物管行业呈现明显分化的特点@%。

　　据中指研究院统计数据显示*%@#%，58家上市物企中##@%，第一名碧桂园服务营收超过400亿元@@#*，最后一名仅3.4亿元@*##%，为中天服务%#%。

　　头部企业优势明显#*#%%，“碧万绿”取得收入的前三名#*%*#。其中*@，2023年**，碧桂园服务实现营收426.1亿元#%，同比增长3%%##%，营收规模排名第一#%#%#。其次是万物云@*%*，实现总收入约332亿元*%*，同比增长10.2%#@%@。第三是绿城服务@*，收入173.9亿元@%#%，同比增长17.08%%%#@。不过@%%，对比来看%%@@@，第三名与前两名差距较大#@%。

　　第二梯队的物企@@@@*，收入规模在100亿元-160亿元**，阵营内差距较小@@#%。其中#%，雅生活收入154.4亿元**@*，保利物业150.6亿元@#，华润万象生活147.7亿元*%，中海物业130.5亿元#@#，恒大物业124.9亿元#*。

　　规模在50亿元-100亿元的物业企业有4家*%，分别为世茂服务、融创服务、永升服务、新城悦服务#%*@%。

　　最后一梯队物企收入规模在10亿元以下%@%*，共17家%%，其中兴业物联、众安智慧生活、祈福生活服务、烨星集团、德商产投服务、中天服务的收入在3亿元左右*%@。

　　从上市物企营收增速来看*#%%，2023年回落明显##。克而瑞数据显示%**##，2023年@%，57家上市物企营业收入总值为2784.40亿元%%@@，均值为48.85亿元%#*#，同比增长14.34%*%，增速较上年同期下降4.7个百分点@**#*。

　　亿翰智库统计的2023年54家物企披露总营收为2718.97亿元#@#，同比增长8.6%@@#@，增速较2022年同期的27.5%下滑了约18.9个百分点%*%*@，下滑幅度整体较大#*@@%。

　　对于收入增速下滑原因*@*#@，亿翰智库分析*@#，一方面是受到地产开发下行影响*@，增量市场交付有所减少@#@@，另一方面是物企从重规模进入重质量阶段；此外%@**%，增值服务收入也有所减少#@*，同样受上游房地产企业影响@@，物企主动缩减非业主增值服务收入*#，同时业主增值服务开展并不如设想中的顺利@*@*。

　　具体来看***#，中指研究院统计的58家上市物企中%#，44家营收实现同比增长%%@，14家出现下降@**@。增幅排在第一的是建发物业#@*，同比增长55.83%；其次是滨江服务@*@，增幅41.69%；第三是苏新服务#%%@#，增幅35.73%%%#%。

　　降幅排在最后三位的是祈福生活服务、建业新生活、荣万家@@#，分别同比下降9.88%、9.64%、9.08%%*%#@。值得关注的是@@，规模排名靠前的世茂服务、融创服务@@%*@，营收也出现下降@***@。世茂服务营收82.03亿元##，同比下降5.03%；融创服务营收70.09亿元@##，同比下降1.64%@@#。此外#@@*#，收入规模排在前20名的金科服务、合景悠活、远洋服务#%%%@，营收也都出现下滑%#**#。

　　行业整体增收不增利

　　从盈利表现来看@@%%，2023年物管行业整体是增收不增利##*，部分企业不仅利润下降*#@，还出现亏损#%#。

　　58家上市物企中@*#，49家实现盈利%*%#，9家处于亏损状态#@。其中%#**#，华润万象生活以29.43亿元的净利润排名第一；其次是万物云*#**#，净利润20.36亿元；净利润超过10亿元的还有恒大物业、保利物业、中海物业@%#%。净利润前十名的还有招商积余、绿城服务、雅生活服务、建发物业、永升服务*%%**，利润规模在5.2亿-7.5亿元*##。

　　9家亏损物企分别是烨星集团、正荣服务、浦江中国、朗诗绿色生活、时代邻里、融创服务、佳兆业美好、建业新生活、金科服务%#@%#。其中金科服务亏损最多@@%，其次是建业新生活、佳兆业美好*#%。

　　年报显示%%#%，2023年**#@，金科服务净亏损9.82亿元@%*，归母净亏损9.51亿元@%@#@。建业新生活亏损约5.78亿元*#*%，2022年同期为5.71亿元；归属于公司股东的年内亏损约5.74亿元%*，2022年同期为5.62亿元%%#*。

　　从净利润同比增速来看%***，58家物企中@#%，刨除9家亏损企业%%#，28家企业净利润同比增长*%，21家同比下降%@。其中%**##，增速最高的是建发物业##%，净利润5.47亿元*#*#*，同比增长117.79%；其次是第一服务控股%@%**，净利润7015万元@##*，同比增长38.78%；第三是华润万象生活*%%%#，同比增长32.96%*#%@%。

　　净利润同比负增长的有众安智慧生活、永升服务、星悦康旅、兴业物联、卓越商企服务、东原仁知服务、碧桂园服务等%%*。其中%*#%，世茂服务降幅最大#*%，净利润3.17亿元@@，同比下降136.13%；其次是鑫苑服务*%%*#，同比下降108.41%；另外@@%*@，弘阳服务同比下降84.83%@@#*。

　　对于下降原因*@##，弘阳服务称@#%@@，由于地产行业市场环境的不利影响##*@，特别是地产开发项目服务需求的减少和非业主增值服务收入的降低#%%#，非业主增值服务收入在报告期内从2022年的约1.25亿元大幅降至6690万元%#%@，降幅高达46.3%##。

　　整体来看%*，2023年*#@，上市物企增长质量有待提高##%。从行业层面来看%#%#，亿翰智库统计的54家物企净利润总额约为157.16亿元@*@@%，同比增长6.8%*#@*@，利润增速并未跑赢营收增速#%*%@。其中*%%#@，共24家物企出现毛利润下滑@@。

　　利润下滑背后的原因是什么？深圳恒赛福科技有限公司、深圳恒车通停车服务有限公司董事长唐学斌表示#@，物业企业2023年利润下降%*@，其实不是物业公司本身的问题@%，而是以往物业公司所谓的盈利是不真实的*%，2023年只不过是逐步回到真实的状态%%*，当然**@，也有一些物业企业进行了大量收并购#%，但实际上并没有完成所收购企业的融合%##，或者未能真正达到原来的收购预期#*，导致大量计提商誉减值*@@，这方面也是影响物业公司利润的一个方面@@#%。此外@#%，还有一些物业公司和地产公司在资金、损失方面牵扯不清@%，这也导致了利润下降#%*，而这可能是一个短时的现象#**%%。

　　此外@##，从盈利水平来看*@%@，过半上市物企毛利率同比下降*##。中指研究院统计的58家物企中*%，平均增速为-1.45%@%@，其中@##*，19家同比增幅为正%%#，39家增幅为负#%@#，典型的增收不增利#**@。具体来看#**#@，降幅最大的是德商产投服务%*，毛利率为26.84%##，同比下降8.58个百分点；其次是荣万家%%，毛利率24.94%*#，同比下降6.95个百分点@*@%*。

　　亿翰智库称**%@，从利润率角度来看@@*#，上市物企毛利率、净利率均出现一定程度的下跌*@@，2023年平均毛利率约为20.25%#@#，较2022年的22.92%下降约2.7个百分点%#@#，净利率以及归母净利率相对保持稳定*#。

　　万物云董事长朱保全认为#*@#%，当下@#，很多企业毛利下滑**@*%，其实就是财务报表的一次清洗*#@#，过去来自于关联单位的业务比例高%@，毛利也高##，关联收入比例下降了*#@，毛利自然下降了#**#。

　　对于盈利水平的下降#%*，深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜总结以下几点原因：新入伙项目减少；成本逐年上升#%*@@，但调价相当困难；与开发商有关的非业主增值服务大幅降低；老旧小区、“三供一业”(供水、供电、供热及物业管理)以及城市服务等低毛利业务占比上升@%*%。

　　减值拨备致利润“失血”

　　值得关注的是@@，上市物企业绩大幅缩水背后的一个主要原因##@，是对于关联企业的减值拨备@%%。受地产开发流动性危机影响@*，关联方应收款风险上升#@%，这些物企对应收款等进行大额减值拨备**%@。

　　对于利润下降#*#@，碧桂园服务解释的第一个原因就是关联方贸易应收款减值拨备#**。其称%*，出于谨慎性原则@*，已就关联方所欠的贸易应收款项进行计提减值拨备约18亿至23亿元；对公司的商誉及其他无形资产减值计提约14亿至18亿元**@*。

　　建业新生活公告也指出*#@，亏损原因主要是对贸易应收款项和金融资产增加减值拨备@*@%@，以及调整和缩减向非业主业务板块提供的增值服务规模#@*，导致该分部收入和盈利能力下降#%@#。

　　据了解**@%*，2023年%#，建业新生活贸易应收款项减值拨备达13.08亿元@##@，同比大增548.41%@%**。高额减值因此成为公司2023年利润由盈转亏的主要原因@%**。

　　此外*##%*，弘阳服务利润显著下降###*#，主要因房地产行业市场环境变动*%，导致对关联方的应收款项计提减值准备大幅增加*@。数据显示@#，弘阳服务2023年计提减值达1719.9万元*#，较2022年的927.4万元同比增长85.42%**。

　　还有雅生活@@*#@，2023年产生的商誉减值亏损达到4.3亿元；贸易及其他应收款减值拨备达到5.4亿元%***，同比增长14.9%#*@。

　　雅生活指出**，净利润下滑的原因%#%，一是业务结构调整%*%*#，非周期业务(物业管理服务、业主增值服务和城市服务)占比提升及运营成本上升；二是出于谨慎性原则*##，对贸易及其他应收项及商誉计提减值拨备##*%。

　　中指研究院物业总经理牛晓娟分析称@@，2023年#*，部分企业关联方面临流动性困境%@，导致企业对关联方应收款项计提的减值准备大幅增加*%@，坏账风险加大%*@%，利润“失血”#%*@。不过@*@@，商誉及无形资产占净资产的比重下降@%%#%，商誉减值对物企利润的冲击减弱**，但企业出于谨慎考虑%%，计提商誉减值准备#*#%*，对利润的影响仍需时间消化#%@。其中@@#*，国企凭借稳定关联方的加持@@%，受减值影响较低@*#%，利润及利润率仍有保障*##%%。

　　牛晓娟进一步称@#%，为了减轻企业的减值拨备与计提的影响%%，物企仍需进一步提升自身的独立性%**#@，逐渐以市场化原则处理与关联方的业务往来；项目来源更加多元*%*，通过招投标、合资合作、并购等方式**%*，降低关联方项目供给占比%*%@，使业务开展更加科学合理@*%#*。

　　注重加强现金流管理

　　现金流是企业的生命线%%，地产开发行业遭遇现金流挑战@@，违约不断%*#@，对于关联度较高的物业企业来说#%*##，有了前车之鉴#@*#，对于现金流的管理与重视都在2023年加强@#%#。

　　在2023年物企业绩发布会上*%，“经营性现金流”成为高频词之一*@%@。亿翰智库以发布年报数据的54家物企为样本**，行业内的流动比率均值约为1.86###，处于良好的合理区间%@#。其中52家物企的流动比率大于1%*，证明了物企在去周期化背景下的优秀运营效率和盈利质量#@#%%。

　　克而瑞显示#%#@#，披露数据的57家上市物企现金及现金等价物均值为22.8亿元@%，较同期增长10.4%%%，增速由负转正*%#，7成以上的企业现金及现金等价物提升#**。

　　其中*@，万物云现金及现金等价物最高@%@，为157.45亿元；其次是华润万象生活@@##%，为156.33亿元；第三是碧桂园服务#*%，为126.37亿元##*@。

　　从经营性现金流净额表现来看@@**@，企业安全系数也正在提高%%%%。多家上市物企盈余保障倍数超过1*@#*@，如世茂服务该比例高达3.25*@##@。

　　即便如此%%%，仍要关注应收账款的潜在风险*%#%@。从整体情况来看%%@*%，克而瑞统计的55家上市物企应收账款均值为16.38亿元*###%，同比增长13.45%%%，较上年同期下降19.9个百分点##%%，但仍高于营收增速(7.19%)@#%%。应收账款周转天数提升仍是普遍现象@#，下降的企业不足2成#*@，应收账款回收难度依然较大@@%，坏账风险依然存在#**。

　　以建业新生活为例%@*，2023年@%*#，其来自关联方的贸易应收款项规模约16.94亿元@*#@@，占总规模比例约57.01%#@，虽然呈下降趋势*@@#，但是这个比例仍然较高##，业绩未能摆脱地产公司的影响*%。

　　牛晓娟指出%@%@@，总体来看@#@，随着企业独立性的进一步提升#**#，在经历了前两年大额计提减值后%**%，2023年金科服务、融创服务、世茂服务等企业计提减值情况均有所好转%#@@*，应收账款对物业企业带来的坏账风险总体可控*#%@%。

　　未来应多渠道提升业绩增长

　　对于未来@*%，有业内人士分析*%，物企整体盈利水平仍将持续下降@%%。那么%***，物企应该如何提升毛利率、净利率水平？

　　张红喜建议%%%#，构建服务价格动态调整机制@*%**，带动物业费价格适当调整；加大拓展新项目和新业务力度#*%*#，强化规模效应；利用技术手段降低服务成本；做强业主增值服务%%*#*。

　　展望未来*#***，牛晓娟认为@@，物业企业为实现业绩增长#%#%，需要重视多元业态、科技应用以及人才梯队建设**%@。从行业长远发展看@**#，做好基础服务的同时*##@%，各项增值服务和创新服务依然是物业企业必须攻克的领域##%，尤其在房地产开发市场进入存量时代后*#，如何充分发掘物业的自身优势@%，进一步激活多元赛道潜力#%，是行业面临的重要课题@@，包括社区增值服务以及城市服务、IFM(综合设施管理)等创新型业务#%*。

　　牛晓娟进一步指出*#@*，物业服务企业要顺势而为*%*%，积极拥抱科技@*@，将新技术不断应用于管理和服务@**#@，结合不同业态的特殊性分类别输出不同的解决方案*%@，不断打破服务边界@@#*，满足不同业态的物业管理需求*%%@，开启“智慧物管”新时代#**。

　　牛晓娟表示@##，随着行业发展节奏放缓%*，由高速发展转为高质量发展*@，企业对于人员素质和能力提出了更高要求@%@@%。好的服务是优秀的员工在实践工作中磨练出来的@@@，物业服务质量与员工的素质息息相关@*，物业企业需要通过精简、优化现有员工团队%@%%，招聘更多专业人才**，实现组织结构的优化及员工素质的提升%*#%，为企业未来发展积蓄能量#@。

　　“总体来看@**@%，物管行业虽然步入低速增长时代*#%#，但仍充满机遇**#。未来##，物企仍将顺势而为%@*，不断开拓创新@@@#，引领行业朝着更加健康、可持续的方向发展*@。”牛晓娟说#*###。

　　采写/新京报记者 段文平

　　来源：新京报