58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　2023年行业整体呈现营收增幅放缓、增收不增利、加强现金流管理等特点

　　上市物企2023年年报披露已经结束%@*%，营收盈利表现如何？新京报根据中指研究院统计的58家上市物企数据进行了纵向、横向的对比分析#@%@@，整体来看*@#@，2023年行业呈现营收增幅放缓、增收不增利、部分企业亏损、加强现金流管理等特点@%。

　　上市物企盈利下降背后有哪些原因？对于业绩改善@*@，企业有哪些措施可用？

　　“碧万绿”收入位列前三

　　从营收规模来看##%@*，2023年##@*，物管行业呈现明显分化的特点%*。

　　据中指研究院统计数据显示###%，58家上市物企中%*#%#，第一名碧桂园服务营收超过400亿元#@%@%，最后一名仅3.4亿元%%%%，为中天服务*%%#。

　　头部企业优势明显@#%*@，“碧万绿”取得收入的前三名**。其中%@，2023年@##，碧桂园服务实现营收426.1亿元*%，同比增长3%%*%#%，营收规模排名第一**。其次是万物云@**#，实现总收入约332亿元*#*，同比增长10.2%@#@@*。第三是绿城服务%%@，收入173.9亿元@**%*，同比增长17.08%#**。不过@@@，对比来看#%#，第三名与前两名差距较大%@%#。

　　第二梯队的物企#@*@，收入规模在100亿元-160亿元#%@，阵营内差距较小#%*。其中%*，雅生活收入154.4亿元%@，保利物业150.6亿元%#@，华润万象生活147.7亿元%#%*，中海物业130.5亿元#*@，恒大物业124.9亿元*%@#*。

　　规模在50亿元-100亿元的物业企业有4家@%*%@，分别为世茂服务、融创服务、永升服务、新城悦服务##*。

　　最后一梯队物企收入规模在10亿元以下@*#*%，共17家%*%%#，其中兴业物联、众安智慧生活、祈福生活服务、烨星集团、德商产投服务、中天服务的收入在3亿元左右*%#@。

　　从上市物企营收增速来看***@，2023年回落明显*#%。克而瑞数据显示%%@，2023年%@，57家上市物企营业收入总值为2784.40亿元%###，均值为48.85亿元%#*@，同比增长14.34%%@@，增速较上年同期下降4.7个百分点*#。

　　亿翰智库统计的2023年54家物企披露总营收为2718.97亿元@%%#，同比增长8.6%@@，增速较2022年同期的27.5%下滑了约18.9个百分点@%%@@，下滑幅度整体较大@**@。

　　对于收入增速下滑原因*%@，亿翰智库分析%*%，一方面是受到地产开发下行影响%@#，增量市场交付有所减少#%，另一方面是物企从重规模进入重质量阶段；此外*#，增值服务收入也有所减少%@@，同样受上游房地产企业影响%*@，物企主动缩减非业主增值服务收入**%@，同时业主增值服务开展并不如设想中的顺利@%**。

　　具体来看*#@%，中指研究院统计的58家上市物企中#*，44家营收实现同比增长*@，14家出现下降#%#。增幅排在第一的是建发物业#%@，同比增长55.83%；其次是滨江服务*#@@，增幅41.69%；第三是苏新服务%@**，增幅35.73%#***。

　　降幅排在最后三位的是祈福生活服务、建业新生活、荣万家###，分别同比下降9.88%、9.64%、9.08%#*%#。值得关注的是*%，规模排名靠前的世茂服务、融创服务%###，营收也出现下降*@%**。世茂服务营收82.03亿元%#**@，同比下降5.03%；融创服务营收70.09亿元#*@#*，同比下降1.64%%**。此外*@#，收入规模排在前20名的金科服务、合景悠活、远洋服务*#，营收也都出现下滑@**#。

　　行业整体增收不增利

　　从盈利表现来看*#%#，2023年物管行业整体是增收不增利@*@*，部分企业不仅利润下降*%###，还出现亏损%%@@@。

　　58家上市物企中%@，49家实现盈利%%@%#，9家处于亏损状态@@。其中#@@@，华润万象生活以29.43亿元的净利润排名第一；其次是万物云%@，净利润20.36亿元；净利润超过10亿元的还有恒大物业、保利物业、中海物业*%%。净利润前十名的还有招商积余、绿城服务、雅生活服务、建发物业、永升服务#*%%*，利润规模在5.2亿-7.5亿元@@。

　　9家亏损物企分别是烨星集团、正荣服务、浦江中国、朗诗绿色生活、时代邻里、融创服务、佳兆业美好、建业新生活、金科服务%#@。其中金科服务亏损最多#@@*，其次是建业新生活、佳兆业美好##@。

　　年报显示%%*，2023年**%@#，金科服务净亏损9.82亿元@*，归母净亏损9.51亿元%*@#。建业新生活亏损约5.78亿元#*@，2022年同期为5.71亿元；归属于公司股东的年内亏损约5.74亿元#%%#*，2022年同期为5.62亿元*%##。

　　从净利润同比增速来看@*@#*，58家物企中@%@%，刨除9家亏损企业#@，28家企业净利润同比增长@**@#，21家同比下降#@#。其中%#@*，增速最高的是建发物业*#@@#，净利润5.47亿元#%%@，同比增长117.79%；其次是第一服务控股#%，净利润7015万元%@，同比增长38.78%；第三是华润万象生活%##，同比增长32.96%*#*%@。

　　净利润同比负增长的有众安智慧生活、永升服务、星悦康旅、兴业物联、卓越商企服务、东原仁知服务、碧桂园服务等@*%#。其中%%%%#，世茂服务降幅最大%#*%%，净利润3.17亿元*@#%*，同比下降136.13%；其次是鑫苑服务#@#%@，同比下降108.41%；另外#@，弘阳服务同比下降84.83%@##。

　　对于下降原因@*@**，弘阳服务称**@%，由于地产行业市场环境的不利影响#@*#，特别是地产开发项目服务需求的减少和非业主增值服务收入的降低@*@**，非业主增值服务收入在报告期内从2022年的约1.25亿元大幅降至6690万元**@%，降幅高达46.3%*%%。

　　整体来看@#，2023年#*@*%，上市物企增长质量有待提高*##。从行业层面来看#%%*%，亿翰智库统计的54家物企净利润总额约为157.16亿元@@@，同比增长6.8%@##，利润增速并未跑赢营收增速@**##。其中*@@%%，共24家物企出现毛利润下滑%##。

　　利润下滑背后的原因是什么？深圳恒赛福科技有限公司、深圳恒车通停车服务有限公司董事长唐学斌表示**#@，物业企业2023年利润下降@@*%%，其实不是物业公司本身的问题#%，而是以往物业公司所谓的盈利是不真实的**@，2023年只不过是逐步回到真实的状态#%%，当然@#*，也有一些物业企业进行了大量收并购#%@#*，但实际上并没有完成所收购企业的融合*#，或者未能真正达到原来的收购预期@#，导致大量计提商誉减值##**%，这方面也是影响物业公司利润的一个方面#*#。此外@%，还有一些物业公司和地产公司在资金、损失方面牵扯不清%@，这也导致了利润下降%*，而这可能是一个短时的现象*#@。

　　此外@#@*，从盈利水平来看#@#，过半上市物企毛利率同比下降%#@@。中指研究院统计的58家物企中@*%，平均增速为-1.45%%#%，其中#%**，19家同比增幅为正@%*，39家增幅为负%#*，典型的增收不增利*@#。具体来看@#%，降幅最大的是德商产投服务*#，毛利率为26.84%%#*@，同比下降8.58个百分点；其次是荣万家%@**，毛利率24.94%@##，同比下降6.95个百分点@#@。

　　亿翰智库称%*@@@，从利润率角度来看@#*#，上市物企毛利率、净利率均出现一定程度的下跌#%*%#，2023年平均毛利率约为20.25%**###，较2022年的22.92%下降约2.7个百分点%@@%，净利率以及归母净利率相对保持稳定%*%。

　　万物云董事长朱保全认为*#*，当下@*%%，很多企业毛利下滑**%，其实就是财务报表的一次清洗%**@@，过去来自于关联单位的业务比例高**#，毛利也高**@，关联收入比例下降了@*，毛利自然下降了%*。

　　对于盈利水平的下降**%，深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜总结以下几点原因：新入伙项目减少；成本逐年上升%@@，但调价相当困难；与开发商有关的非业主增值服务大幅降低；老旧小区、“三供一业”(供水、供电、供热及物业管理)以及城市服务等低毛利业务占比上升%**#。

　　减值拨备致利润“失血”

　　值得关注的是#*#，上市物企业绩大幅缩水背后的一个主要原因#%@*%，是对于关联企业的减值拨备*###*。受地产开发流动性危机影响@@*%，关联方应收款风险上升%@*%，这些物企对应收款等进行大额减值拨备%###。

　　对于利润下降@##%，碧桂园服务解释的第一个原因就是关联方贸易应收款减值拨备**。其称@@@@#，出于谨慎性原则*%*%*，已就关联方所欠的贸易应收款项进行计提减值拨备约18亿至23亿元；对公司的商誉及其他无形资产减值计提约14亿至18亿元@%%*%。

　　建业新生活公告也指出%*%@，亏损原因主要是对贸易应收款项和金融资产增加减值拨备##，以及调整和缩减向非业主业务板块提供的增值服务规模%%*，导致该分部收入和盈利能力下降#@。

　　据了解%@*%%，2023年*####，建业新生活贸易应收款项减值拨备达13.08亿元#%@*#，同比大增548.41%%%。高额减值因此成为公司2023年利润由盈转亏的主要原因@*。

　　此外##，弘阳服务利润显著下降*#*，主要因房地产行业市场环境变动@#，导致对关联方的应收款项计提减值准备大幅增加*@*#。数据显示#*##*，弘阳服务2023年计提减值达1719.9万元%%，较2022年的927.4万元同比增长85.42%%*%%@。

　　还有雅生活#*###，2023年产生的商誉减值亏损达到4.3亿元；贸易及其他应收款减值拨备达到5.4亿元%###*，同比增长14.9%%@**。

　　雅生活指出%%#，净利润下滑的原因%#，一是业务结构调整#%%，非周期业务(物业管理服务、业主增值服务和城市服务)占比提升及运营成本上升；二是出于谨慎性原则@#，对贸易及其他应收项及商誉计提减值拨备*##。

　　中指研究院物业总经理牛晓娟分析称@@*%#，2023年*#*，部分企业关联方面临流动性困境*#%@@，导致企业对关联方应收款项计提的减值准备大幅增加*#，坏账风险加大%#%@，利润“失血”**%@*。不过@#%%，商誉及无形资产占净资产的比重下降****#，商誉减值对物企利润的冲击减弱#%，但企业出于谨慎考虑%*#*，计提商誉减值准备#@，对利润的影响仍需时间消化%%#。其中@#%，国企凭借稳定关联方的加持*%*@，受减值影响较低**%*，利润及利润率仍有保障#@@。

　　牛晓娟进一步称@%%@@，为了减轻企业的减值拨备与计提的影响*%@，物企仍需进一步提升自身的独立性%@%，逐渐以市场化原则处理与关联方的业务往来；项目来源更加多元#*，通过招投标、合资合作、并购等方式***%，降低关联方项目供给占比@##%#，使业务开展更加科学合理%%。

　　注重加强现金流管理

　　现金流是企业的生命线%#*，地产开发行业遭遇现金流挑战#%@%，违约不断%@%*，对于关联度较高的物业企业来说%@#，有了前车之鉴@*，对于现金流的管理与重视都在2023年加强#@*。

　　在2023年物企业绩发布会上**，“经营性现金流”成为高频词之一*@#@*。亿翰智库以发布年报数据的54家物企为样本%%，行业内的流动比率均值约为1.86#@#，处于良好的合理区间*%*#%。其中52家物企的流动比率大于1%@*@#，证明了物企在去周期化背景下的优秀运营效率和盈利质量%*%。

　　克而瑞显示*##@，披露数据的57家上市物企现金及现金等价物均值为22.8亿元%@@*@，较同期增长10.4%##，增速由负转正*#*#，7成以上的企业现金及现金等价物提升@***@。

　　其中*@#@，万物云现金及现金等价物最高*%@@，为157.45亿元；其次是华润万象生活*@*##，为156.33亿元；第三是碧桂园服务*#，为126.37亿元##%。

　　从经营性现金流净额表现来看*#%@@，企业安全系数也正在提高%*。多家上市物企盈余保障倍数超过1%#@%%，如世茂服务该比例高达3.25@*%。

　　即便如此*%，仍要关注应收账款的潜在风险@#%。从整体情况来看#%@#，克而瑞统计的55家上市物企应收账款均值为16.38亿元#*@*，同比增长13.45%*##，较上年同期下降19.9个百分点#%%@%，但仍高于营收增速(7.19%)%*。应收账款周转天数提升仍是普遍现象#%*，下降的企业不足2成#%，应收账款回收难度依然较大%#%%%，坏账风险依然存在@#@。

　　以建业新生活为例%@@@#，2023年#%，其来自关联方的贸易应收款项规模约16.94亿元%*#%，占总规模比例约57.01%**，虽然呈下降趋势@#@，但是这个比例仍然较高@*，业绩未能摆脱地产公司的影响#@。

　　牛晓娟指出*@*，总体来看@*%，随着企业独立性的进一步提升*##%，在经历了前两年大额计提减值后%#@%*，2023年金科服务、融创服务、世茂服务等企业计提减值情况均有所好转@@*，应收账款对物业企业带来的坏账风险总体可控#%**。

　　未来应多渠道提升业绩增长

　　对于未来**@，有业内人士分析%#，物企整体盈利水平仍将持续下降%@*%。那么%#%*#，物企应该如何提升毛利率、净利率水平？

　　张红喜建议#*，构建服务价格动态调整机制#@，带动物业费价格适当调整；加大拓展新项目和新业务力度@@#，强化规模效应；利用技术手段降低服务成本；做强业主增值服务%##*。

　　展望未来#@%@，牛晓娟认为%#，物业企业为实现业绩增长##，需要重视多元业态、科技应用以及人才梯队建设%%%@。从行业长远发展看%#@，做好基础服务的同时%%%*，各项增值服务和创新服务依然是物业企业必须攻克的领域%%*@*，尤其在房地产开发市场进入存量时代后%%@，如何充分发掘物业的自身优势@##**，进一步激活多元赛道潜力@%*，是行业面临的重要课题#%，包括社区增值服务以及城市服务、IFM(综合设施管理)等创新型业务@*@。

　　牛晓娟进一步指出**@@@，物业服务企业要顺势而为%#%@，积极拥抱科技**%#，将新技术不断应用于管理和服务**##@，结合不同业态的特殊性分类别输出不同的解决方案@@#*@，不断打破服务边界##%，满足不同业态的物业管理需求@*@%#，开启“智慧物管”新时代*#*%*。

　　牛晓娟表示%#，随着行业发展节奏放缓*@#，由高速发展转为高质量发展**%，企业对于人员素质和能力提出了更高要求*#。好的服务是优秀的员工在实践工作中磨练出来的@@，物业服务质量与员工的素质息息相关*%#%%，物业企业需要通过精简、优化现有员工团队@**@@，招聘更多专业人才#*，实现组织结构的优化及员工素质的提升@#%#@，为企业未来发展积蓄能量****@。

　　“总体来看%@*，物管行业虽然步入低速增长时代%#%，但仍充满机遇%@。未来%@%#，物企仍将顺势而为*#，不断开拓创新@%%，引领行业朝着更加健康、可持续的方向发展@#。”牛晓娟说@#%@。

　　采写/新京报记者 段文平

　　来源：新京报