大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

2024-05-21 11:34:30 | 来源：GG之家

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本文转自：中新网

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　　大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”@#*，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期%%@*@。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*%，在新一轮政策潮中##，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%**%，几乎成为各地的“标配”*#%%*。

　　据不完全统计%#%#，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%%%，大湾区也已有6城“官宣”入局%#@%，其他城市也在积极探索实施*@。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%*，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�*%@。�

　　●南方日报记者张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”**%@。

　　5月15日起#*，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%##%。记者从花都房地产行业协会获悉*#%，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@#@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@#**@，并且交了新房定金#%*#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#%*#，当天反馈比较理想@##*#，“相信后续效果会不错”%%%%%。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@%*@。

　　4月30日#%*@，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”#####，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措#*#%。

　　广东多城“官宣”入局#%#。3月1日#*#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@@%%%，以惠城区为试点@%*@。

　　4月23日#@#@@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@%，在一线城市中首个落地“以旧换新”@@*。

　　4月30日%@*@*，中山6个部门联合发布措施%%#%@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@@%@@。同日@@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*#，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#@*。

　　5月13日@@#，佛山发布13条房地产新政%%#@%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*@*#。

　　可以看出%*%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@*。也有多地虽未“官宣”%%*，但也正探索实施*@%。比如在江门*%%@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@*##，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”%#。博富控股总裁助理李秀清介绍@%@@，目前两个项目成交约20套%@#@%，咨询客户过千组%%@%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的###。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示@%，截至目前@@%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”**#，并且预计还将有更多城市加入**#%#。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@%%*。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)#*%%，由房企、中介机构、换房人共同完成#*#。换房人认购房企新房并优先锁定*#*#，同时中介机构帮助业主优先出售旧房**###。若一定期限内旧房售出@*%#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出@*，则房企退还新建商品住房认购金#@#*@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@@%%。从全国范围内来看#%*@#，目前%%##，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%%#@%。

　　二是房企收购模式##*%，房企按照评估价格收购换房人的二手房%#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款*@。比如在珠海##，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#*，直接收购存量二手房以促成新房交易@%。

　　三是政府收购模式@@#*，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@%。比如较早推出“以旧换新”的郑州%##%，由郑州城市发展集团为主体@@#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%#**@，同时换房者选购平台房源库中的新房%%。还有一些地方特色的延伸%#@，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%@#%@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%#%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金**%#@，并将其全部用于购买商品房*%*，无需卖房即可换新%%**。

　　四是政府补贴模式%%*，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴@#*%#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴**#*。

　　目前来看*@*，三方联动是各个城市主推的模式%%#*，由于是基于市场自发行为##*@*，房企的资金压力�*@。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯#。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*%*，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#**。”李秀清介绍*#，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%*%*。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%%，这一模式主要面临二手房市场调整压力*@@@@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@#*%*，换房人无法快速售出二手房%%%，交易周期过长#@%##，不一定能促成“以旧换新”*@*。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展%#@%%，由于新房选择的局限性较大#*%%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%#@，惠及面不广*#。

　　政府或国企收购模式#*，由于信用背书受到欢迎*##。但财政负担较大@#%，收购规模有限#%%#，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%*@%#，面对庞大的二手房挂牌量*%%*%，显得杯水车薪%@*@*。另外还需考虑资金平衡%*#，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等*#@，都存在资金平衡、盈亏的考验@@*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#*，避免闲置空置#*。对于保障性住房筹建压力较大的城市@%，有条件可以采取该模式#@。”罗异铿说#*%#，而政府补贴模式@#%，目前一般仅在非一线城市实施%%#，大部分城市的补贴力度也相对较小%@#。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进%*%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前@@@，住房“以旧换新”处于起步阶段%*，实施时间较短#@#，并且不少地方仍待出台具体实施细则#%。但无论哪种“以旧换新”模式@*@@，都是一场多方博弈%##，一些共性问题亟待解决##@*#。

　　一方面@*#@%，需要多方合力推进%@%。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%%%，单靠政府或市场的力量都十分有限%*#，需要政府、企业、业主多方合力推进**。”罗异铿提醒*%##*。因此@*##%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜*%%，多种模式相结合@*，以产生更大效果@####。

　　另一方面#%*，“以旧换新”既关联着刚需买家@#，也关联换房卖家@@@#%，是一场“双向奔赴”#@*%，需要考虑更多细节和诚意@%#。例如在政策层面进行完善和监督@@@。扩大政策覆盖面@#**，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘#%#，换房人选择较少%#%。在促成交易方面%%，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*@*%。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%@*，政府还应制定规则##%*，确保各项优惠政策能落地%%*，比如契税减免、中介费减免等%%。同时@*#，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%#%，让业主放心地参与到“以旧换新”中@@%%。另外@@%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#@%#。而对于参与的房企、国企等来说##，首先要拿出有品质的房源@@@，此前有部分地方新房房源品质较低#@%，甚至被认为是售不出的“边角料”#*@%。

　　同时*%%%，需要适当延长置换时间@*%*。“以旧换新”规则下@#*@@，对旧房售出有约定时限%*%，但当前销售时间均较长%#。“我们在实际操作中发现###@@，例如有些房主对旧房的心理价位很高@#*，一直难以成交*%#@*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%*@@#，延长到半年左右%@。”李秀清说#%%@。另外**@，也要确保参与的楼盘能正常交付*@，并且对认购的定金要加强监管*@@%，对于未能完成“以旧换新”的业主#@#，要能够按约定正常退还%##*。

　　多位专家指出@*%**，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@@@#%，要更精细化、接地气@%#，尽可能满足各方诉求##@，才能落地见效##。（南方日报）

【编辑:李岩】

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