大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

2024-05-21 11:39:07 | 来源：GG之家

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本文转自：中新网

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　　大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”@@**#，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@#*。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后#@%@#，在新一轮政策潮中*%*，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@%@**，几乎成为各地的“标配”%%。

　　据不完全统计#@，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@@#%%，大湾区也已有6城“官宣”入局*####，其他城市也在积极探索实施%#。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*##*，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�#@*#*。�

　　●南方日报记者张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@%#。

　　5月15日起%*，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*@。记者从花都房地产行业协会获悉*#*#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@@%#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#%%@，并且交了新房定金#*%。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍*@*#，当天反馈比较理想#@，“相信后续效果会不错”%%%。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%@%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#%#*。

　　4月30日#*#，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”*@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措*%。

　　广东多城“官宣”入局%#%*。3月1日%##@%，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#*，以惠城区为试点@@。

　　4月23日@@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@*%@，在一线城市中首个落地“以旧换新”*#@@。

　　4月30日%#@*%，中山6个部门联合发布措施@@%#*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*#*@。同日##%##，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@@*%，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%*%%。

　　5月13日#*，佛山发布13条房地产新政#*，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@@。

　　可以看出###，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@%@@。也有多地虽未“官宣”*%#，但也正探索实施%@。比如在江门#@**，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@@@，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@%@#。博富控股总裁助理李秀清介绍#**#*，目前两个项目成交约20套%***@，咨询客户过千组@@@@@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*#%。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示%%*#，截至目前*@@*，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”##*%，并且预计还将有更多城市加入#*#。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%#*，目前住房“以旧换新”主要有四种模式#@。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)*@@*，由房企、中介机构、换房人共同完成#%@#。换房人认购房企新房并优先锁定%@@%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#**@。若一定期限内旧房售出***%，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%#%#，则房企退还新建商品住房认购金@*#%。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式##**。从全国范围内来看%*，目前@**#@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%%。

　　二是房企收购模式@@*，房企按照评估价格收购换房人的二手房**##@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@#*%。比如在珠海@##，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%*，直接收购存量二手房以促成新房交易%**@。

　　三是政府收购模式#%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%#。比如较早推出“以旧换新”的郑州**%#，由郑州城市发展集团为主体*%%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房#**%，同时换房者选购平台房源库中的新房**%。还有一些地方特色的延伸#%%#@，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”***#，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%#**@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@@@%#，并将其全部用于购买商品房*@%#@，无需卖房即可换新@*#。

　　四是政府补贴模式#%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%%%#%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴##@。

　　目前来看@@，三方联动是各个城市主推的模式@@#，由于是基于市场自发行为##*%*，房企的资金压力�#*@%@。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*%@*，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#%#。”李秀清介绍@*%*%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%@%*#。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出*@%#，这一模式主要面临二手房市场调整压力@#**，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@@%，换房人无法快速售出二手房@#%*，交易周期过长@#*@*，不一定能促成“以旧换新”@%%。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展%##@@，由于新房选择的局限性较大#@@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@##%，惠及面不广%@@@。

　　政府或国企收购模式%%，由于信用背书受到欢迎@@*。但财政负担较大##%*，收购规模有限%*，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%*，面对庞大的二手房挂牌量@*@##，显得杯水车薪%@*%。另外还需考虑资金平衡%%%%*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#@%，都存在资金平衡、盈亏的考验@%*。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*@%*，避免闲置空置%@@%*。对于保障性住房筹建压力较大的城市#%#，有条件可以采取该模式*%。”罗异铿说%%%@，而政府补贴模式*%@%，目前一般仅在非一线城市实施#%%**，大部分城市的补贴力度也相对较小*@。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进#%%%，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前@@#，住房“以旧换新”处于起步阶段*@%*，实施时间较短@#%%@，并且不少地方仍待出台具体实施细则*@%。但无论哪种“以旧换新”模式*#***，都是一场多方博弈@@#%，一些共性问题亟待解决@##%*。

　　一方面#%#，需要多方合力推进@%#%#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%@，单靠政府或市场的力量都十分有限@%#*%，需要政府、企业、业主多方合力推进%@#*。”罗异铿提醒%*@。因此##%%，未来的“以旧换新”也需要因地制宜*#@##，多种模式相结合*#@#，以产生更大效果#@。

　　另一方面#@，“以旧换新”既关联着刚需买家#@，也关联换房卖家*%，是一场“双向奔赴”@@，需要考虑更多细节和诚意@##@。例如在政策层面进行完善和监督@%。扩大政策覆盖面#*@*，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*###，换房人选择较少#@。在促成交易方面@%#%，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%@。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%@@，政府还应制定规则@##*，确保各项优惠政策能落地#@，比如契税减免、中介费减免等*##@*。同时@@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@%%@，让业主放心地参与到“以旧换新”中#%%@。另外##%##，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*@%%。而对于参与的房企、国企等来说%*#*，首先要拿出有品质的房源##@@，此前有部分地方新房房源品质较低@*@%，甚至被认为是售不出的“边角料”@#**@。

　　同时#*，需要适当延长置换时间#%#%。“以旧换新”规则下@#@@%，对旧房售出有约定时限*%%@%，但当前销售时间均较长*#*##。“我们在实际操作中发现@*，例如有些房主对旧房的心理价位很高%%，一直难以成交@##*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限#%*%%，延长到半年左右@#。”李秀清说@#。另外*#@@#，也要确保参与的楼盘能正常交付@@#%，并且对认购的定金要加强监管*#*，对于未能完成“以旧换新”的业主%#%##，要能够按约定正常退还*%*@@。

　　多位专家指出@@@%#，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”@@%%，要更精细化、接地气%@%，尽可能满足各方诉求*#*，才能落地见效#*#。（南方日报）

【编辑:李岩】

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