大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
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本文转自:中新网
受贿5335万余元江苏省公安厅原副厅长程建东一审被判十三年
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@##%,各地如何应对?
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期##@@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@@@%@,在新一轮政策潮中@#,“以旧换新”作为“去库存”的新举措%@@,几乎成为各地的“标配”@@%*。
据不完全统计*%%,目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策#**@@,大湾区也已有6城“官宣”入局@%%,其他城市也在积极探索实施@#*%#。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*#%,未来范围会扩大吗?要注意哪些问题?最终能“换来”一个怎样的市�%@*@。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何?
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%#@。
5月15日起*#@@@,广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动#*@@。记者从花都房地产行业协会获悉@####,活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@%*,并且交了新房定金*#%*@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%**#,当天反馈比较理想%%*@#,“相信后续效果会不错”@#%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”%#*,面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#%。
4月30日%##%*,中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”#@@,其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措#%@*@。
广东多城“官宣”入局*@@。3月1日@@,惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动##%%@,以惠城区为试点*%。
4月23日@*#@,深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@#@#@,在一线城市中首个落地“以旧换新”#*。
4月30日*%@@@,中山6个部门联合发布措施#%,其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#*###。同日%*##,肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》@@@#,推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@#@。
5月13日*#,佛山发布13条房地产新政%*%*@,其中提出鼓励支持住房“以旧换新”##。
可以看出%#%@,大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%*@#。也有多地虽未“官宣”%##,但也正探索实施#%%#*。比如在江门@*@*,江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股**@,在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@#*@#。博富控股总裁助理李秀清介绍#@#,目前两个项目成交约20套%#,咨询客户过千组@**@,“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的#%%@%。”
“以旧换新”如何运作?
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示*@@%%,截至目前%%**,全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”#%#,并且预计还将有更多城市加入****#。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*%%%#,目前住房“以旧换新”主要有四种模式#%@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@@*,由房企、中介机构、换房人共同完成@@*@。换房人认购房企新房并优先锁定%@*,同时中介机构帮助业主优先出售旧房#@#*。若一定期限内旧房售出*#%*,则按流程购买新房;若在约定时间内旧房未售出*@*@#,则房企退还新建商品住房认购金**。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式##。从全国范围内来看%%*@,目前*##%,宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#@。
二是房企收购模式##@%,房企按照评估价格收购换房人的二手房****,收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款*#%@#。比如在珠海*@#@%,今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#*,直接收购存量二手房以促成新房交易%@。
三是政府收购模式@*%,即由政府或委托的国企按规定收购二手房%*。比如较早推出“以旧换新”的郑州%@%@,由郑州城市发展集团为主体@#,通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房##@**,同时换房者选购平台房源库中的新房%@*@。还有一些地方特色的延伸*@,比如肇庆提出“旧房转保障性住房”#@@,即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*%,由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@*%,并将其全部用于购买商品房*@,无需卖房即可换新*@%@%。
四是政府补贴模式@#%@@,对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴*@*@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴*%%#。
目前来看#%#*#,三方联动是各个城市主推的模式#*,由于是基于市场自发行为*%,房企的资金压力�#@%%。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯#%%*。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式##@,最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#*@。”李秀清介绍@@*%#,主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*%*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出*@,这一模式主要面临二手房市场调整压力##@%@,当前不少城市的二手房挂牌量处于高位##,换房人无法快速售出二手房*%,交易周期过长##,不一定能促成“以旧换新”*%**@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展*@@#@,由于新房选择的局限性较大#%##,且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高**%,比如要求一定楼龄、位于较好地段等@@*,惠及面不广%*。
政府或国企收购模式@@**,由于信用背书受到欢迎@@%%@。但财政负担较大%*,收购规模有限%%,如郑州试点收购500套、南京收购2000套*%%,面对庞大的二手房挂牌量%%%##,显得杯水车薪@*。另外还需考虑资金平衡@*#%,政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@@*@%,都存在资金平衡、盈亏的考验%*%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向*##@,避免闲置空置@%*@。对于保障性住房筹建压力较大的城市#%*#@,有条件可以采取该模式%#%@*。”罗异铿说*%%%,而政府补贴模式#*%*,目前一般仅在非一线城市实施%*,大部分城市的补贴力度也相对较小*@*。
共性问题如何解决?
住房“以旧换新”需要多方合力推进%#*,政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前@%*##,住房“以旧换新”处于起步阶段#@*@*,实施时间较短#*,并且不少地方仍待出台具体实施细则@#*%。但无论哪种“以旧换新”模式#@,都是一场多方博弈%%#*@,一些共性问题亟待解决##。
一方面%*@@@,需要多方合力推进#*##。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多*@@*%,单靠政府或市场的力量都十分有限*@,需要政府、企业、业主多方合力推进@*。”罗异铿提醒*@。因此#@*%,未来的“以旧换新”也需要因地制宜@@@*#,多种模式相结合%%*%#,以产生更大效果#@%*。
另一方面%@@*,“以旧换新”既关联着刚需买家##%*#,也关联换房卖家@*,是一场“双向奔赴”%%@*,需要考虑更多细节和诚意@%#**。例如在政策层面进行完善和监督%%#。扩大政策覆盖面##,目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*%*#%,换房人选择较少**##%。在促成交易方面%#,不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%*@#%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出##@%,政府还应制定规则%%*,确保各项优惠政策能落地*#*@*,比如契税减免、中介费减免等#*@。同时@*%**,要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用@@@,让业主放心地参与到“以旧换新”中#*。另外@*@#,建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@@*#。而对于参与的房企、国企等来说***,首先要拿出有品质的房源*#*%#,此前有部分地方新房房源品质较低%@@%#,甚至被认为是售不出的“边角料”@@@##。
同时*%@#,需要适当延长置换时间%*%。“以旧换新”规则下@@#*@,对旧房售出有约定时限*@#%,但当前销售时间均较长@*。“我们在实际操作中发现*@#*,例如有些房主对旧房的心理价位很高%*%@*,一直难以成交*#@@,我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@%*@@,延长到半年左右#@*%。”李秀清说%%*。另外#@%%%,也要确保参与的楼盘能正常交付***%%,并且对认购的定金要加强监管@#@,对于未能完成“以旧换新”的业主@@*@,要能够按约定正常退还@*%*。
多位专家指出*@#%,当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”***@,要更精细化、接地气#%*@*,尽可能满足各方诉求@@,才能落地见效%%@。(南方日报)
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