58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　2023年行业整体呈现营收增幅放缓、增收不增利、加强现金流管理等特点

　　上市物企2023年年报披露已经结束*@@@，营收盈利表现如何？新京报根据中指研究院统计的58家上市物企数据进行了纵向、横向的对比分析#%#*，整体来看*#%，2023年行业呈现营收增幅放缓、增收不增利、部分企业亏损、加强现金流管理等特点%@*。

　　上市物企盈利下降背后有哪些原因？对于业绩改善%%，企业有哪些措施可用？

　　“碧万绿”收入位列前三

　　从营收规模来看#%@，2023年%@*@@，物管行业呈现明显分化的特点####%。

　　据中指研究院统计数据显示@%#，58家上市物企中**###，第一名碧桂园服务营收超过400亿元@#@，最后一名仅3.4亿元%%%*@，为中天服务#%*@*。

　　头部企业优势明显@@#*%，“碧万绿”取得收入的前三名*#。其中@#，2023年%*%@，碧桂园服务实现营收426.1亿元#@*@，同比增长3%%#@*，营收规模排名第一*%。其次是万物云###，实现总收入约332亿元@#，同比增长10.2%**。第三是绿城服务*@**，收入173.9亿元*#**，同比增长17.08%**#*。不过**#，对比来看%%**@，第三名与前两名差距较大*%#@#。

　　第二梯队的物企%@@，收入规模在100亿元-160亿元@*%，阵营内差距较小#@。其中*#@*，雅生活收入154.4亿元%#%*，保利物业150.6亿元*@*@，华润万象生活147.7亿元**@#@，中海物业130.5亿元*#，恒大物业124.9亿元*#。

　　规模在50亿元-100亿元的物业企业有4家*%，分别为世茂服务、融创服务、永升服务、新城悦服务#%。

　　最后一梯队物企收入规模在10亿元以下#@#@，共17家*@@，其中兴业物联、众安智慧生活、祈福生活服务、烨星集团、德商产投服务、中天服务的收入在3亿元左右*%*。

　　从上市物企营收增速来看%@*，2023年回落明显%**。克而瑞数据显示%#，2023年%#@%*，57家上市物企营业收入总值为2784.40亿元##，均值为48.85亿元@#@*%，同比增长14.34%*#，增速较上年同期下降4.7个百分点@#%%。

　　亿翰智库统计的2023年54家物企披露总营收为2718.97亿元%%#@@，同比增长8.6%#*@@，增速较2022年同期的27.5%下滑了约18.9个百分点#@#@，下滑幅度整体较大#%#*%。

　　对于收入增速下滑原因@#%@*，亿翰智库分析#%，一方面是受到地产开发下行影响*@@%*，增量市场交付有所减少%%#，另一方面是物企从重规模进入重质量阶段；此外##%，增值服务收入也有所减少%#*，同样受上游房地产企业影响@%*#，物企主动缩减非业主增值服务收入%@，同时业主增值服务开展并不如设想中的顺利@%。

　　具体来看@#，中指研究院统计的58家上市物企中*%，44家营收实现同比增长*#，14家出现下降#@*。增幅排在第一的是建发物业#@@%@，同比增长55.83%；其次是滨江服务#*@，增幅41.69%；第三是苏新服务%%#，增幅35.73%%*。

　　降幅排在最后三位的是祈福生活服务、建业新生活、荣万家@%@%，分别同比下降9.88%、9.64%、9.08%@@#*。值得关注的是*@%*，规模排名靠前的世茂服务、融创服务*##%@，营收也出现下降%##@#。世茂服务营收82.03亿元%@**，同比下降5.03%；融创服务营收70.09亿元*#*，同比下降1.64%***@。此外@%@**，收入规模排在前20名的金科服务、合景悠活、远洋服务%%，营收也都出现下滑#*@*#。

　　行业整体增收不增利

　　从盈利表现来看%#，2023年物管行业整体是增收不增利%#%%，部分企业不仅利润下降###%%，还出现亏损@@#。

　　58家上市物企中*@@，49家实现盈利#%*，9家处于亏损状态*#*。其中@@%*，华润万象生活以29.43亿元的净利润排名第一；其次是万物云#%#%，净利润20.36亿元；净利润超过10亿元的还有恒大物业、保利物业、中海物业#@*。净利润前十名的还有招商积余、绿城服务、雅生活服务、建发物业、永升服务#%*%@，利润规模在5.2亿-7.5亿元%*。

　　9家亏损物企分别是烨星集团、正荣服务、浦江中国、朗诗绿色生活、时代邻里、融创服务、佳兆业美好、建业新生活、金科服务***。其中金科服务亏损最多%@#*，其次是建业新生活、佳兆业美好*%%。

　　年报显示@*#%@，2023年%@%%@，金科服务净亏损9.82亿元%*%%，归母净亏损9.51亿元@***#。建业新生活亏损约5.78亿元%%，2022年同期为5.71亿元；归属于公司股东的年内亏损约5.74亿元%@@，2022年同期为5.62亿元%@#@@。

　　从净利润同比增速来看%#，58家物企中@%##%，刨除9家亏损企业%@#，28家企业净利润同比增长##，21家同比下降%*@。其中##%*%，增速最高的是建发物业%*#%，净利润5.47亿元@#，同比增长117.79%；其次是第一服务控股*@，净利润7015万元#*%#，同比增长38.78%；第三是华润万象生活#*，同比增长32.96%#*。

　　净利润同比负增长的有众安智慧生活、永升服务、星悦康旅、兴业物联、卓越商企服务、东原仁知服务、碧桂园服务等@@%。其中@%*，世茂服务降幅最大#**@，净利润3.17亿元*%%%，同比下降136.13%；其次是鑫苑服务@*@#，同比下降108.41%；另外%*@%，弘阳服务同比下降84.83%*#*。

　　对于下降原因%*，弘阳服务称@*%#，由于地产行业市场环境的不利影响#**，特别是地产开发项目服务需求的减少和非业主增值服务收入的降低%@**#，非业主增值服务收入在报告期内从2022年的约1.25亿元大幅降至6690万元@%，降幅高达46.3%%%*%。

　　整体来看*%，2023年@@#，上市物企增长质量有待提高#%@*%。从行业层面来看**@%%，亿翰智库统计的54家物企净利润总额约为157.16亿元@@@*，同比增长6.8%*@#，利润增速并未跑赢营收增速*#%#*。其中###@，共24家物企出现毛利润下滑###%#。

　　利润下滑背后的原因是什么？深圳恒赛福科技有限公司、深圳恒车通停车服务有限公司董事长唐学斌表示%#*@*，物业企业2023年利润下降@#*，其实不是物业公司本身的问题#*%#%，而是以往物业公司所谓的盈利是不真实的#%%，2023年只不过是逐步回到真实的状态#@，当然*#*，也有一些物业企业进行了大量收并购*#，但实际上并没有完成所收购企业的融合@@*%@，或者未能真正达到原来的收购预期#%，导致大量计提商誉减值%#，这方面也是影响物业公司利润的一个方面@***@。此外@*@，还有一些物业公司和地产公司在资金、损失方面牵扯不清@*#，这也导致了利润下降*##%，而这可能是一个短时的现象**。

　　此外@@，从盈利水平来看#%@*#，过半上市物企毛利率同比下降@@#*%。中指研究院统计的58家物企中*@**#，平均增速为-1.45%%@#*，其中%#%#*，19家同比增幅为正**，39家增幅为负**@*，典型的增收不增利#@%#。具体来看@%@@#，降幅最大的是德商产投服务@%@，毛利率为26.84%%%，同比下降8.58个百分点；其次是荣万家#%，毛利率24.94%%%*@#，同比下降6.95个百分点@@。

　　亿翰智库称@%，从利润率角度来看**@，上市物企毛利率、净利率均出现一定程度的下跌#%*，2023年平均毛利率约为20.25%@@*，较2022年的22.92%下降约2.7个百分点####，净利率以及归母净利率相对保持稳定*%@@*。

　　万物云董事长朱保全认为@*，当下%*，很多企业毛利下滑#%#，其实就是财务报表的一次清洗%@%，过去来自于关联单位的业务比例高@@@，毛利也高*%，关联收入比例下降了*%#%*，毛利自然下降了***%。

　　对于盈利水平的下降#%，深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜总结以下几点原因：新入伙项目减少；成本逐年上升#####，但调价相当困难；与开发商有关的非业主增值服务大幅降低；老旧小区、“三供一业”(供水、供电、供热及物业管理)以及城市服务等低毛利业务占比上升*%%%@。

　　减值拨备致利润“失血”

　　值得关注的是%%，上市物企业绩大幅缩水背后的一个主要原因*#*#，是对于关联企业的减值拨备%@@#。受地产开发流动性危机影响@#@，关联方应收款风险上升%@%，这些物企对应收款等进行大额减值拨备@#*。

　　对于利润下降##*@，碧桂园服务解释的第一个原因就是关联方贸易应收款减值拨备%@。其称%*@@#，出于谨慎性原则%%@，已就关联方所欠的贸易应收款项进行计提减值拨备约18亿至23亿元；对公司的商誉及其他无形资产减值计提约14亿至18亿元%@%##。

　　建业新生活公告也指出##，亏损原因主要是对贸易应收款项和金融资产增加减值拨备#*%*，以及调整和缩减向非业主业务板块提供的增值服务规模*#@，导致该分部收入和盈利能力下降*%@。

　　据了解*@%@*，2023年@%*@，建业新生活贸易应收款项减值拨备达13.08亿元%@##，同比大增548.41%*@%。高额减值因此成为公司2023年利润由盈转亏的主要原因@*##。

　　此外*%*@*，弘阳服务利润显著下降%%@#，主要因房地产行业市场环境变动##%，导致对关联方的应收款项计提减值准备大幅增加*@#。数据显示#*%，弘阳服务2023年计提减值达1719.9万元#*，较2022年的927.4万元同比增长85.42%%*%*。

　　还有雅生活@%@，2023年产生的商誉减值亏损达到4.3亿元；贸易及其他应收款减值拨备达到5.4亿元@#**，同比增长14.9%*#%%*。

　　雅生活指出@%，净利润下滑的原因@*#%@，一是业务结构调整*%#@%，非周期业务(物业管理服务、业主增值服务和城市服务)占比提升及运营成本上升；二是出于谨慎性原则*#@**，对贸易及其他应收项及商誉计提减值拨备@@%*@。

　　中指研究院物业总经理牛晓娟分析称@@*，2023年#**%#，部分企业关联方面临流动性困境##*%，导致企业对关联方应收款项计提的减值准备大幅增加%%%%，坏账风险加大%*#*@，利润“失血”@@%。不过@%#@，商誉及无形资产占净资产的比重下降@@@#*，商誉减值对物企利润的冲击减弱@@@@*，但企业出于谨慎考虑#**，计提商誉减值准备%@#%*，对利润的影响仍需时间消化%#。其中*%%，国企凭借稳定关联方的加持@%#@，受减值影响较低*@，利润及利润率仍有保障@#*@。

　　牛晓娟进一步称*#%，为了减轻企业的减值拨备与计提的影响#%@，物企仍需进一步提升自身的独立性%*%##，逐渐以市场化原则处理与关联方的业务往来；项目来源更加多元%#*#@，通过招投标、合资合作、并购等方式%*@，降低关联方项目供给占比#*%##，使业务开展更加科学合理##@#@。

　　注重加强现金流管理

　　现金流是企业的生命线*@@，地产开发行业遭遇现金流挑战#*@%@，违约不断@*，对于关联度较高的物业企业来说##，有了前车之鉴@%*，对于现金流的管理与重视都在2023年加强%*。

　　在2023年物企业绩发布会上**#%%，“经营性现金流”成为高频词之一#*%*。亿翰智库以发布年报数据的54家物企为样本*#*，行业内的流动比率均值约为1.86*#%**，处于良好的合理区间%@%#*。其中52家物企的流动比率大于1%%%#%，证明了物企在去周期化背景下的优秀运营效率和盈利质量#*#@。

　　克而瑞显示**@##，披露数据的57家上市物企现金及现金等价物均值为22.8亿元#@，较同期增长10.4%%#*，增速由负转正%@#，7成以上的企业现金及现金等价物提升**#。

　　其中@@，万物云现金及现金等价物最高#%%，为157.45亿元；其次是华润万象生活*@#@，为156.33亿元；第三是碧桂园服务*#，为126.37亿元*@%#*。

　　从经营性现金流净额表现来看%%*%@，企业安全系数也正在提高%*。多家上市物企盈余保障倍数超过1@%#*，如世茂服务该比例高达3.25@@@#@。

　　即便如此*@#@，仍要关注应收账款的潜在风险@#*%。从整体情况来看#*%*，克而瑞统计的55家上市物企应收账款均值为16.38亿元**@%，同比增长13.45%%%**，较上年同期下降19.9个百分点*%#@，但仍高于营收增速(7.19%)*#@@。应收账款周转天数提升仍是普遍现象#@，下降的企业不足2成@%@，应收账款回收难度依然较大#**#*，坏账风险依然存在***。

　　以建业新生活为例@#，2023年#*%，其来自关联方的贸易应收款项规模约16.94亿元#%*#，占总规模比例约57.01%@@*，虽然呈下降趋势%@#，但是这个比例仍然较高@%%#，业绩未能摆脱地产公司的影响*#%%。

　　牛晓娟指出%%，总体来看%**，随着企业独立性的进一步提升*%#，在经历了前两年大额计提减值后#*##@，2023年金科服务、融创服务、世茂服务等企业计提减值情况均有所好转**%，应收账款对物业企业带来的坏账风险总体可控@%*@。

　　未来应多渠道提升业绩增长

　　对于未来*@*，有业内人士分析@%*@#，物企整体盈利水平仍将持续下降@@@%。那么#%#%，物企应该如何提升毛利率、净利率水平？

　　张红喜建议*%*#@，构建服务价格动态调整机制*#%@*，带动物业费价格适当调整；加大拓展新项目和新业务力度@*#%%，强化规模效应；利用技术手段降低服务成本；做强业主增值服务**@*。

　　展望未来#%%，牛晓娟认为#@%#，物业企业为实现业绩增长#@%@，需要重视多元业态、科技应用以及人才梯队建设#*#。从行业长远发展看*%，做好基础服务的同时@%#@*，各项增值服务和创新服务依然是物业企业必须攻克的领域#**，尤其在房地产开发市场进入存量时代后*%，如何充分发掘物业的自身优势#@#*，进一步激活多元赛道潜力***，是行业面临的重要课题@**%，包括社区增值服务以及城市服务、IFM(综合设施管理)等创新型业务**#。

　　牛晓娟进一步指出*%%%，物业服务企业要顺势而为#*@%@，积极拥抱科技%%，将新技术不断应用于管理和服务@%#*#，结合不同业态的特殊性分类别输出不同的解决方案#@，不断打破服务边界*#*%*，满足不同业态的物业管理需求*#，开启“智慧物管”新时代%*%#。

　　牛晓娟表示@@#%#，随着行业发展节奏放缓#*，由高速发展转为高质量发展%#，企业对于人员素质和能力提出了更高要求#@。好的服务是优秀的员工在实践工作中磨练出来的%%%@，物业服务质量与员工的素质息息相关@@@，物业企业需要通过精简、优化现有员工团队*@**#，招聘更多专业人才@@#，实现组织结构的优化及员工素质的提升@@%，为企业未来发展积蓄能量@@@*。

　　“总体来看#%，物管行业虽然步入低速增长时代@%@，但仍充满机遇@%@%。未来@@，物企仍将顺势而为@@，不断开拓创新%*#@@，引领行业朝着更加健康、可持续的方向发展@#*%%。”牛晓娟说*@%。

　　采写/新京报记者 段文平

　　来源：新京报