楼市进入新一轮“去库存”阶段?
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本文转自:中新网
【凡人歌】这个冬天,冰球很“热”
羊城晚报记者 徐炜伦
“去库存”正成为全国房地产市场亟待解决的关键问题%*。日前@%%,中共中央政治局召开会议*#,分析研究当前经济形势和经济工作%@*#,在针对房地产市场的表述中@*@#,会议强调#@,要持续防范化解重点领域风险@*@。继续坚持因城施策#@%%,压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任#*#*#,切实做好保交房工作#@*,保障购房人合法权益@@%@。同时#%*,要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待#*@@,统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施%#*@,抓紧构建房地产发展新模式*%,促进房地产高质量发展##*。
其中@#**@,“消化存量房产”和“优化增量住房”被业界视作楼市进入到新一轮“去库存”阶段@#。当前#%#,全国多地陆续推出住房“以旧换新”、公积金贷款新政、取消房贷利率下限@#%@,通过政策“三板斧”持续降低居民购房成本@*#。与此同时@@*%#,优化限购措施、完善供地结构、取消“公摊面积”计价等各种促进住房消费的举措在各地相继发布**,这一轮“去库存”#@*,有望促使房地产市场更加平稳健康发展%*#%。
全国多地推出楼市新政促进住房消费
当前@*%%,全国多地的购房政策发生了众多变化*@。其中#**%%,住房“以旧换新”@%%,成为了各城市探索消化新房库存的重要手段之一:4月23日*#@*%,深圳市启动“换馨家”活动*%,参与活动的房企联合经纪公司对换房人的旧房优先推售%*@,居民售房款用于购买指定新房项目;苏州相城区、郑州、连云港等地也以另一种模式推动住房“以旧换新”***,国企平台或开发商直接收购旧房%#**,售房款用于在相应项目购买新房;广州市房地产行业协会亦在近日透露消息@#,正积极开展摸查开发商关于“以旧换新”的意向工作*@。根据中指研究院监测数据%%@#,截至5月6日#@*,全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”@%**,并预计2024年将有更多城市出台配套政策**@##,进一步促进置换需求释放**%%%。
作为购房款的重要支出选项#%@,住房公积金也是各地积极调整的政策手段##%。5月6日%*#@*,武汉市放宽商贷的首套房认定标准、公积金贷款实行“认房不认首次贷”与贷款额度最高上浮20%#@#%。此前4月%@#%@,北京、广州、合肥、石家庄、惠州等多个城市均发布了公积金新政%#%,直接降低购房人的购房成本%**。
为减轻购房人偿还房贷的压力%@%,各地还对房贷利率下限进一步放宽%@@。5月7日*%@**,河北省唐山、秦皇岛、廊坊三市宣布阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限*@。据悉%#,4月以来#@,已有福州、青岛、南昌、济宁、潮州、烟台、汕尾等十余个城市宣布阶段性取消首套房贷款利率下限@%,既包含三、四线城市@@%#@,也有热门二线城市#*%。
“总结今年二季度各地的购房政策情况%*,包括以旧换新、取消房贷利率下限、公积金政策属于各地频率较高的三项政策*#,可以理解为二季度政策宽松的‘三板斧’##,实实在在降低了购房成本和交易成本@#@@。”上海易居研究院研究总监严跃进分析表示%#*。
此外##*@,以一线城市和新一线城市为代表的优化限购政策也接二连三地出炉%#。4月30日%#%*#,北京市时隔13年再次优化住房限购政策%#,核心内容是在现有限购政策基础上#@%@,对该市“五环”外增加一套购房指标#%@。5月6日%*#@@,深圳分区优化住房限购政策###*,在盐田区、宝安区(不含新安街道、西乡街道)、龙岗区等区购房%%,个人所得税、社会保险的缴交年限要求由3年调整为1年%@*#。5月9日**#*,杭州市全面取消住房限购%*@*,全市范围内购买住房@**#,不再审核购房资格*@,同时%#*@*,只要在杭州取得合法产权住房即可申请落户*%%,不再受学历等限制***#。
严跃进表示:“包括此前的成都、天津等地都陆续放松限购政策#%%,说明此举有非常强的导向性@%%%,即限购政策放松或全面取消是后续政策的亮点*#@*@。我们认为%%,无论从哪个城市来讲@%,购房政策都是空前的宽松%#%,将对各地5月份的市场交易产生较为积极的影响#%,提振市场情绪**%。”
消化存量房产需统筹考虑一二手住房交易
中共中央政治局会议指出@%*,要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施@#。“这里的存量房产%%@%,一般要理解为是二手房房源%%*@#,而不是房企的一手房库存#*。虽然从广义上理解@#*,两者也都是存量房产的概念%#,但从狭义角度看#**%,最近两年房地产最重大的供求关系变化或热点事件就是‘二手房挂牌激增’##*。”严跃进谈道@@,“背后折射出的就是‘不好卖’的问题@@#。”
“当前@@,存量房已经是市场主要供应了%@@**,因为二手房挂牌量、交易量都比新房大%@%#,而且二手房去化周期远比新房要大@%。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示*##,“当务之急是给海量的二手房库存泄洪@#%。”
据记者检索@*,线上房产交易平台链家显示#@,截至5月9日中午#%,广州二手房挂牌量约14.6万套%*#*,北京约14.3万套@%*@*,上海约6.8万套%#,深圳约4.7万套@#@@#,杭州约15.4万套%%*@。中指研究院统计数据显示#%*,2024年4月#%@,百城一手房价格环比上涨0.27%*%#,二手房价格环比下跌%##,4月重点城市二手房周均成交同比下降12.0%%@##,但表现仍好于一手房@@@%。
“二手房价格下跌幅度比一手房大**%*#,已经冲击到一手房定价体系%#*,具体来说就是二手房价格下跌#@%%,导致一手房被迫跟着降价@@,价格下跌也导致开发商不拿地、不开工@#*#@,因为一手房很难卖出去%@*。”李宇嘉表示@*%*,“现在市场上刚需和改善的潜力都很大@@,刚需转向二手房*##,改善主要在一手房**@*#,关键是要将二手房去库存与一手房销售对接起来%***,这是稳定市场、稳定行业体量的关键@*。建议将配售型保障房筹集与二手房去库存结合起来%**,央企和地方国企**,收购市场上的存量二手房房源%*,再以较低的价格配售给刚需、保障房申购者@@#*,实现资金闭环#@*@*。通过提高流通率稳定价格体系*%@**,传导至一手房交易#%@#。”
中指研究院分析人士也认为%%*,统筹消化存量房产和优化增量住房的具体政策有望逐步落实@@@@,包括政府平台回购二手房作为保租房、回购房企未售新房作为保障房、盘活存量低效非住宅物业改为保租房等都可能是重要方向#%%%。
供地计划需与商品房去化周期相结合
在中共中央政治局会议召开的前一天%*#,4月29日%@,自然资源部生成了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》(以下简称《通知》)*%#@*,明确各地要按照“以人定房@#*,以房定地”的原则*@#,统筹“市场+保障”的住宅用地供应安排%@**@。
“‘人房地’联动机制加快建立*##,未来人口规模大且人口增长的城市*@@*,土地供应也将得到更多保障%%%*。”中指研究院市场研究总监陈文静表示#@@*#,《通知》明确各地在供地计划中要对保障性住房用地优先安排、应保尽保#@*,同时指出要统筹盘活各类存量土地用于保障性住房建设#%*,未来保障性住房建设或将通过两种方式来实现*@%@%,一是通过协议划拨方式#@#,新增保障性住房用地供应;二是通过盘活房企手中未开工的闲置土地、企事业单位自有的闲置土地等方式#%**@,建设保障性住房*@#。“优先安排保障性住房供地%#*#,为保障房建设提供了土地保障%#@,表明未来保障性住房建设节奏将加快%#@,有利于加速构建‘市场+保障’住房体系@%@,加速构建房地产发展新模式##。”
值得关注的是@%*,《通知》还对去化周期不同的各城市进行分层要求%#%##,提出商品住宅去化周期超过36个月的@@@%,应暂停新增商品住宅用地出让**@,同时下大力气盘活存量#%@#,直至商品住宅去化周期降至36个月以下;商品住宅去化周期在18个月(不含)-36个月之间的城市###@@,要按照“盘活多少、供应多少”的原则%**#%,动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限@%*#。严格控制商品房去化周期超18个月的城市商品住宅用地供应%*#%%,抑制存量住宅用地不合理增长@##。
当前*@*@,全国多地商品房去化压力明显#@。根据中指研究院数据@%*,截至2024年3月*@@*,重点50城商品住宅可售面积出清周期超20个月@#,其中仅一线城市平均库存出清周期低于18个月#@@*,个别二线城市出清周期处于合理水平%*。陈文静表示%#@%%,说明当下市场环境下@#,多数城市新增住宅用地出让计划均需要结合存量盘活来执行#%。
李宇嘉表示:“会议当中新的表述有一个前提条件#%#*,即结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待*@*。也就是地方政府不能为了库存化、为了新房开发和卖地而理解存量和增量的统筹**@*。统筹增量和存量#**,必须要针对有效房源##*@,提升房屋的居住品质@#%,地方政府要推动存量房屋改造和公共配套补短板@*#,推动优质新房供应#*#*%。”
李宇嘉建议#%#**,一方面@@*%#,对于广义库存(已供地未开发+已开工未批售+在售)消化周期高的城市或区域%##,暂停供地@%。另一方面*%*,全面推进二手房“以旧换新”@@%#%,开发商需把品质好、性价比高的“好房源”拿出来#%%%,不能把“以旧换新”当作去尾货的机会%%%。要让“换新”的买家真正看到@%%*,要买的房子是能改善自己居住的好房子**。“这个新期待%#@*@,就是价格可负担、区位好、配套好、品质好的房源%*@#。”
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