大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

2024-05-21 14:13:44 | 来源：GG之家

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本文转自：中新网

彭丽媛同匈牙利总理欧尔班夫人雷沃伊参观匈中双语学校

　　大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”

　　新一轮“去库存”*@，各地如何应对？

　　房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期*@#。

　　自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后##%**，在新一轮政策潮中###%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措@@#，几乎成为各地的“标配”%#*##。

　　据不完全统计#%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%*，大湾区也已有6城“官宣”入局@**@@，其他城市也在积极探索实施#@**。

　　住房“以旧换新”是一项探索性的新政策##，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�#%*#。�

　　●南方日报记者张子俊

　　广东响应情况如何？

　　已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”##*#。

　　5月15日起%#%，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%#%@。记者从花都房地产行业协会获悉%#*@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%*。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#@@*，并且交了新房定金%@*%#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍*@*@，当天反馈比较理想*%*，“相信后续效果会不错”##。

　　此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”*#，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#%%。

　　4月30日#*#，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”#@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措##@#。

　　广东多城“官宣”入局**。3月1日#*@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动####%，以惠城区为试点*@%*#。

　　4月23日%#%，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知##*@%，在一线城市中首个落地“以旧换新”*@#*。

　　4月30日##%%%，中山6个部门联合发布措施%%@，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@@##*。同日*%@##，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#@*，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@#。

　　5月13日%@#，佛山发布13条房地产新政***@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#@。

　　可以看出#%，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”###*。也有多地虽未“官宣”%%%，但也正探索实施*#*@%。比如在江门#@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%%*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@@。博富控股总裁助理李秀清介绍#*@%#，目前两个项目成交约20套#@#，咨询客户过千组%%%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的**%%%。”

　　“以旧换新”如何运作？

　　主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式

　　据中指研究院监测数据显示*%*@*，截至目前@#@*%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@#%*，并且预计还将有更多城市加入#%###。

　　广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍#*#@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式*@%*%。

　　一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)#@%，由房企、中介机构、换房人共同完成#%@。换房人认购房企新房并优先锁定#@%@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房##***。若一定期限内旧房售出%*@**，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%#，则房企退还新建商品住房认购金%@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%##*#。从全国范围内来看*%*#@，目前%#，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%*。

　　二是房企收购模式@%@，房企按照评估价格收购换房人的二手房*%%，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#@。比如在珠海*#%**，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%##%，直接收购存量二手房以促成新房交易*#@*。

　　三是政府收购模式*#%%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%%。比如较早推出“以旧换新”的郑州%#，由郑州城市发展集团为主体#%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%@，同时换房者选购平台房源库中的新房#@*#*。还有一些地方特色的延伸@#，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”**@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%***@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金*#，并将其全部用于购买商品房@*，无需卖房即可换新@*。

　　四是政府补贴模式%%@%#，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴##@**。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴#%。

　　目前来看*%##*，三方联动是各个城市主推的模式***#*，由于是基于市场自发行为#*#@，房企的资金压力�**#**。腋菀兹美环空吆椭薪榛�#*#**。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式*#%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适%*%#。”李秀清介绍%*@%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小%%#。

　　不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#***，这一模式主要面临二手房市场调整压力##%**，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*@@，换房人无法快速售出二手房##，交易周期过长%@@#，不一定能促成“以旧换新”@%。

　　房企收购模式暂时只有少数企业开展*%，由于新房选择的局限性较大%@#，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#%，比如要求一定楼龄、位于较好地段等#%@##，惠及面不广**##%。

　　政府或国企收购模式@#%，由于信用背书受到欢迎#@。但财政负担较大#*%*，收购规模有限**，如郑州试点收购500套、南京收购2000套@%@，面对庞大的二手房挂牌量#%#，显得杯水车薪*#。另外还需考虑资金平衡%%%#，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@@**，都存在资金平衡、盈亏的考验@***。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向##，避免闲置空置@*%。对于保障性住房筹建压力较大的城市@*@*#，有条件可以采取该模式%@%%。”罗异铿说*%#，而政府补贴模式##@，目前一般仅在非一线城市实施*@，大部分城市的补贴力度也相对较小%*#。

　　共性问题如何解决？

　　住房“以旧换新”需要多方合力推进*##**，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地

　　当前#*%%*，住房“以旧换新”处于起步阶段##*#@，实施时间较短#%#*，并且不少地方仍待出台具体实施细则*@@#%。但无论哪种“以旧换新”模式%@@#%，都是一场多方博弈*@@*，一些共性问题亟待解决#*。

　　一方面#%，需要多方合力推进*#@%#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多*##，单靠政府或市场的力量都十分有限%%*%*，需要政府、企业、业主多方合力推进#%**#。”罗异铿提醒#*。因此*@#@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜#*@#，多种模式相结合##*，以产生更大效果*%%。

　　另一方面#%，“以旧换新”既关联着刚需买家%@@@#，也关联换房卖家**，是一场“双向奔赴”**%#*，需要考虑更多细节和诚意%%%#。例如在政策层面进行完善和监督@@@%。扩大政策覆盖面#@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@@#，换房人选择较少%%。在促成交易方面#*%#，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策**#%。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出*@%，政府还应制定规则*@@*，确保各项优惠政策能落地#%，比如契税减免、中介费减免等#%@%#。同时%#*%%，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#%@，让业主放心地参与到“以旧换新”中@#%#。另外#%，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#@%@@。而对于参与的房企、国企等来说*%%#，首先要拿出有品质的房源**%@@，此前有部分地方新房房源品质较低*%，甚至被认为是售不出的“边角料”##。

　　同时##@#，需要适当延长置换时间%#%**。“以旧换新”规则下%%@，对旧房售出有约定时限@%%，但当前销售时间均较长*%@。“我们在实际操作中发现%@%，例如有些房主对旧房的心理价位很高@@*@，一直难以成交@%#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@#%%，延长到半年左右%%。”李秀清说#@。另外%@*，也要确保参与的楼盘能正常交付@*%，并且对认购的定金要加强监管#%*@@，对于未能完成“以旧换新”的业主%@*，要能够按约定正常退还#@。

　　多位专家指出@@#*，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#@*%，要更精细化、接地气#@@@，尽可能满足各方诉求*%，才能落地见效@%%%。（南方日报）

【编辑:李岩】

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