大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
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本文转自:中新网
广东:将推动“大湾区PASS”便利人员跨境往来
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@*@*#,各地如何应对?
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期#*#。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@##*,在新一轮政策潮中***,“以旧换新”作为“去库存”的新举措@%@@,几乎成为各地的“标配”*@*%。
据不完全统计@#,目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@@@%*,大湾区也已有6城“官宣”入局%#%*@,其他城市也在积极探索实施%#%@。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策%#*%,未来范围会扩大吗?要注意哪些问题?最终能“换来”一个怎样的市�%*%%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何?
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”##@。
5月15日起@#,广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动*%@#@。记者从花都房地产行业协会获悉*@#@%,活动第一天共签订住房“以旧换新”5单##%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议%@%,并且交了新房定金##。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@**%#,当天反馈比较理想*#,“相信后续效果会不错”%@@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”**,面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)%#@*#。
4月30日@@%,中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”*%,其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措**@#@。
广东多城“官宣”入局%#%@#。3月1日@*%%%,惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动#@,以惠城区为试点***。
4月23日%#@,深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知***#,在一线城市中首个落地“以旧换新”*#*。
4月30日%#@%,中山6个部门联合发布措施@%@%,其中提出鼓励居民住房“以旧换新”**。同日%%**%,肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》#*,推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施@*。
5月13日%*#*,佛山发布13条房地产新政*%##@,其中提出鼓励支持住房“以旧换新”**。
可以看出@*,大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*@%%%。也有多地虽未“官宣”@%*@*,但也正探索实施*#。比如在江门*#@*#,江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股@@*@%,在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”*@@*#。博富控股总裁助理李秀清介绍@%,目前两个项目成交约20套***,咨询客户过千组@*,“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@#*。”
“以旧换新”如何运作?
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@@%,截至目前@%#,全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”##,并且预计还将有更多城市加入#@#@#。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍*#**%,目前住房“以旧换新”主要有四种模式%*%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%%#%,由房企、中介机构、换房人共同完成@*%。换房人认购房企新房并优先锁定@*,同时中介机构帮助业主优先出售旧房%#%。若一定期限内旧房售出*#@*,则按流程购买新房;若在约定时间内旧房未售出@@%@,则房企退还新建商品住房认购金%#@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式%@。从全国范围内来看%#,目前**%#%,宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@%。
二是房企收购模式*#@,房企按照评估价格收购换房人的二手房**%@,收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#%#%。比如在珠海#%,今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#%@,直接收购存量二手房以促成新房交易@#。
三是政府收购模式%@*%,即由政府或委托的国企按规定收购二手房@#**#。比如较早推出“以旧换新”的郑州%%@*,由郑州城市发展集团为主体@*@,通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%%%,同时换房者选购平台房源库中的新房@@@#@。还有一些地方特色的延伸*@%#,比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@#,即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租#@#**,由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%@#,并将其全部用于购买商品房#@,无需卖房即可换新*%。
四是政府补贴模式@@@**,对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%%@。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@*。
目前来看#@*,三方联动是各个城市主推的模式%#,由于是基于市场自发行为#*%,房企的资金压力蠤%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%**。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%*@,最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#@**#。”李秀清介绍*@@@,主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小##。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出*##%,这一模式主要面临二手房市场调整压力%*@,当前不少城市的二手房挂牌量处于高位%*@,换房人无法快速售出二手房**@%,交易周期过长#@*#%,不一定能促成“以旧换新”%#*#。
房企收购模式暂时只有少数企业开展*%,由于新房选择的局限性较大@#%*,且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高#*#%,比如要求一定楼龄、位于较好地段等%#%,惠及面不广##**。
政府或国企收购模式##@@#,由于信用背书受到欢迎***%。但财政负担较大##@@,收购规模有限#%#%,如郑州试点收购500套、南京收购2000套@@,面对庞大的二手房挂牌量*@*,显得杯水车薪###*#。另外还需考虑资金平衡%%%%,政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#*@,都存在资金平衡、盈亏的考验@%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#%%*,避免闲置空置@%。对于保障性住房筹建压力较大的城市@%%@,有条件可以采取该模式*@*#。”罗异铿说%****,而政府补贴模式%%#*%,目前一般仅在非一线城市实施***,大部分城市的补贴力度也相对较小**。
共性问题如何解决?
住房“以旧换新”需要多方合力推进*%*,政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前##,住房“以旧换新”处于起步阶段%%##,实施时间较短%%@,并且不少地方仍待出台具体实施细则%*%%。但无论哪种“以旧换新”模式%%##%,都是一场多方博弈@*@@#,一些共性问题亟待解决#*。
一方面%*%,需要多方合力推进##。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%#*,单靠政府或市场的力量都十分有限@@*,需要政府、企业、业主多方合力推进#*%*@。”罗异铿提醒*@。因此@*%,未来的“以旧换新”也需要因地制宜@#,多种模式相结合@@#,以产生更大效果*#。
另一方面**@,“以旧换新”既关联着刚需买家@%,也关联换房卖家##*#,是一场“双向奔赴”@#,需要考虑更多细节和诚意@*。例如在政策层面进行完善和监督%%#%@。扩大政策覆盖面#@@,目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*#%,换房人选择较少@**。在促成交易方面**@#,不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策#%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%*#%,政府还应制定规则%*,确保各项优惠政策能落地#*%%,比如契税减免、中介费减免等@@#@。同时*#,要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用%*#,让业主放心地参与到“以旧换新”中%*%*。另外*%,建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@**@。而对于参与的房企、国企等来说@#%*,首先要拿出有品质的房源*#@*,此前有部分地方新房房源品质较低@%*%,甚至被认为是售不出的“边角料”@@*#。
同时%##*,需要适当延长置换时间%*#。“以旧换新”规则下#*,对旧房售出有约定时限@@@*@,但当前销售时间均较长%%。“我们在实际操作中发现#%#%#,例如有些房主对旧房的心理价位很高@%,一直难以成交#**@,我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%@%,延长到半年左右#*。”李秀清说%@@。另外*%#,也要确保参与的楼盘能正常交付%#@#%,并且对认购的定金要加强监管#*%*,对于未能完成“以旧换新”的业主%@%,要能够按约定正常退还*%。
多位专家指出@***,当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%*#@,要更精细化、接地气#*#@#,尽可能满足各方诉求#%,才能落地见效**。(南方日报)
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