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新“沪九条”施行首个周末##，中介门店经纪人全员出动
“原来7天带看量*#%%，现在两天就行”
本报记者 戚颖璞 叶田媛
刚刚过去的周末是新“沪九条”施行的首个周末*@@@，楼市表现如何？由于本轮政策的关键内容之一是盘活二手房%*#@，房东跳价是否普遍%%%#，多子女家庭住房贷款首套房认定细则是什么？记者走访了外环至内环的中介门店***@%。
新政给买家传递信心
记者分别走访位于外环内和内环内的两家中介门店发现*@%，二手房市场开始出现活跃迹象@#%，但远远不到火爆程度**#@。
周六白天%#@#，记者探访的两家门店几乎空无一人%@，除了一两名经纪人负责接待来访客户*@，其他经纪人几乎全员出动**，带着意向购房人看房%*@@%。
浦东森兰板块邻近自贸区@#，改善型住房需求较多#%。“新政出台之后%##@，门店带看量翻倍**。”上海中原地产森兰板块负责人宋沪雄说%#，在新政发布当晚**%，门店10名经纪人立刻向所有意向购房人转发政策内容%##@。短短一两个小时内@%#%，就有客户赶来看房#%*。从5月28日至30日@#，门店已经成交两套二手房**##@。“这两套住房的买家@%*%@，早有购买意向%#@，新政给他们传递了很大信心#%#%#，所以立刻决定签约#%#*#。”他说@%%#。
内环内中介门店也迎来带看量增长###*。上海链家汇师门店在宜山路地铁站附近%*#@，位于徐家汇板块@@#，教育、医疗和交通配套比较成熟#*#@@。周六白天*###，全店25名经纪人几乎都有带看任务*@*@*。店长崔立夫告诉记者@%%%，从5月27日至今##，带看量明显增加*#，不少业务正在洽谈中%#**，暂时没有成交*%@%。“原来一名经纪人平均7天才能完成3组客户带看量%@*，现在两天就能完成#@@%。”他说%%%%。
新政施行时间尚短*%%%#，各个市场机构还没能全面统计全市的二手房带看和交易数据@#%。不过**，记者从上海市房地产交易中心官网“网上房地产”公布数据可以发现*##@#，自28日新政施行至31日***#%，二手房单日网签有明显增加*#@%。5月二手房成交量为18692套%@@#，日均602套#*，28日至31日%###，网签套数分别为701套、877套、984套和961套@#@*%。
业内人士告诉记者%@*，网签数据增加主要因为新政利好@#，一些购房者因为新政出台@##@%，将原计划的网签时间延后了几天@*@，可以享受更优惠的贷款利率@@。一些购房者决策快#%@，立刻“下单”了#@。毛女士就是新政受益者%#%#*，她原来需要连续缴纳5年以上社保才能买房*@*，现在只需要满3年即可@##*%，且首付比例从30%下调至20%%*@，于是在新政落地24小时内@%#*，她迅速在松江九亭三盛颐景园看房、签约购置一套二手房*@。
大多数卖家趋于理性
2021年%**@@，上海二手房交易开始执行“三价就低”原则%@*%，即银行审批贷款额度时#%#，会根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中取最低的价格@@%。
有中介透露@*，前几年%%#%，“三价就低”评估价格和卖方预期价格有较大落差*%*#，一般低于卖方预期%%#，现在几乎可以和卖方预期价格持平%@###。其中一部分原因也是因为二手房市场价格出现回调@*，卖方预期比前两年也降低了@*。
新政出台后@#**#，网传不少房东连夜涨价*@。记者了解到*%#，在浦东世纪公园板块@#%@，有一位房东当晚将挂牌的千万元级房源提高了近50万元；闵行七宝板块万泰花园@@%，数月前每平方米不到5万元%@%*@，新政出台后*#，个别房东将挂牌价提高至每平方米近6万元**，甚至每平方米7万元#%@@。
记者走访发现%@，有个别卖家在中介门店询问经纪人是否有涨价空间@@#。受访中介门店负责人纷纷告诉记者#*%*，新政执行以来还没有遇到卖家抬高价格的情况@#%*。“上海楼市此前经历了一波低迷行情%#，大多数卖家还是理性的%#，希望能够尽快促成交易*#*@。”宋沪雄说#%%#%。记者碰到一位前来咨询的卖家黄先生也坦言%#%@，二手房挂牌一年多没有成交*%#，希望趁新政利好*@@*@，能够尽快卖出@#%。业内人士说@%#*，连夜涨价的卖家是极少数@**@，但是市场走势仍以“以价换量”为主%%%。
多子女家庭首套认定利好
崔立夫告诉记者*%@@@，门店有不少咨询客户是二孩家庭@@*%，对多子女家庭住房贷款的首套房认定细则尤其关注%**#，目前交通银行、邮政储蓄银行等多家银行已经明确细则@#。
首先@*#%，多子女家庭是指家庭中有至少2个子女%%#%#，其中至少有1个子女是未成年@@#。多子女购房政策适用于沪籍和外地非沪籍家庭@#*@%，不适用港澳台和境外人士#*@@*。
新政中的多子女家庭首套房贷款##%%%，是以网签时间为节点##，即5月28日后网签的合同和贷款合同才可以享受多子女家庭新政利好*%%%。
多子女家庭成员名下住房套数0#%***，现购买第一套住房%@%，享受首套房贷政策；成员名下住房1套且贷款还清@*@，购买第2套#@%*%，享受首套房贷政策；成员名下住房1套且贷款未还清%%*@@，购买第2套**@%*，享受首套房贷政策；成员名下住房2套且贷款都还清@@@*，购买第3套%#，享受首套房贷政策；成员名下住房2套且只有1套贷款还清%***，购买第3套@%#*#，享受首套房贷政策；成员名下住房2套且贷款均未还清@*#*@，其中1套享受首套房贷政策@#@，1套享受二套房贷政策%@%@，购买第3套%#*，享受首套房贷政策；成员名下住房2套且贷款均未还清%**，且两套均享受首套房贷政策###，购买第3套#%%@，享受二套房贷政策%@@*%。
简单来说#@，新政执行之后@@，已经享受过两次首套房政策且名下房贷都没结清的多子女家庭##@%*，再买第3套房%@#，采用二套房贷政策#*#。其他情况*@，都按照首套房贷利率执行%*%，可见新政利好力度之大%##。
促进二手房市场流动
多位从业近20年的房地产经纪人告诉记者*%%，此次新政力度超出了从业者预期*%*。克而瑞研究发现*#，此次新政是上海2011年以来房地产政策调整幅度最大的一次@#，力度也超出市场预期%@*。据其分析#%*，过去13年里*@，住房限购政策做过调整优化#@%，力度不算太大##**#，如2021年1月提出离婚限购和法拍限购#*%，2023年10月以来金山、奉贤、青浦局部松绑限购*%@，2024年1月放松外环外单身限购*%@%。除了限购之外%%%%，上海房地产调控政策的松绑主要集中在2022年以后%%%#，其中影响最深远的是以下三次：2023年9月执行认房不认贷*%#，12月调整普宅标准不再看总价、下调首付比例和房贷LPR加点%%**%，以及今年1月允许单身非户籍人员缴满5年社保后购买外环外住宅**@#。
“上海此次超预期力度的楼市新政将有效提振市场信心*%，尤其是非沪籍居民%@#%，以及因首付比及房贷利率而趋于观望的改善客群#*#@，将释放一波需求*%%*。政策成效将率先体现在二手房的带看量等数据层面@%**。”分析师表示@**。多名市场从业者认为@@*%，上海二手房挂牌量此前处于高位#*，新政将促进交易@#%@，带来成交量的提升%%，价格方面总体平稳*%。
在新“沪九条”中#*#，有三条举措容易被人们忽视%%*%*。上海易居研究院研究总监严跃进指出@%%，上海此次新政对二手房盘活、认购等落实较多创新政策%@。除了在调整限购方面@%##%，让非沪籍单身人士可以购买外环内二手房@@，还提出了企业购买二手房、国企收购和趸租、以旧换新等政策@%，都是围绕鼓励二手房流动性而展开的*@**。
这三条举措分别是：企业购买小户型二手住房(系指2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房)用于职工租�#*#%。辉傧薅ü郝蜃》刻资�#@@。探索通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源*#，优化住房保障供给%@#@*。在“以旧换新”方面*%，对符合条件的家庭提供补贴##，如住房置换期间过渡租房、装修搬家等##。不过#%，补贴也有门槛***，即在一年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的唯一住房@%，并购买外环外一手住房的居民家庭*##@。
三条举措都是在为新市民和青年人提供更优惠的保障住房#@#%@，在支持住房困难家庭改善居住条件的同时%%@*，增加了市场上的二手房需求##，又创造了市场上的二手房供应#@%%%。总的来说##，既保证住房的民生性@%##，又盘活了存量房源*#@，促进二手房流动#**%，从而促进整个市场平稳健康运行#%@%。
