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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%@##，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@@*@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*@%，在新一轮政策潮中##@@*，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%#*#，几乎成为各地的“标配”#@。
据不完全统计%*%，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@*#，大湾区也已有6城“官宣”入局#*%@*，其他城市也在积极探索实施%#%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策#@#*，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�%%。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%@%#%。
5月15日起%*%@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%#%*@。记者从花都房地产行业协会获悉###@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议#*%*@，并且交了新房定金@@#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍@**，当天反馈比较理想*%，“相信后续效果会不错”@%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@**@@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)##*。
4月30日#%*，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%#@，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措*#*@%。
广东多城“官宣”入局%*。3月1日@#，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动##%*@，以惠城区为试点@@*。
4月23日@#@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@@@，在一线城市中首个落地“以旧换新”%##@@。
4月30日#***@，中山6个部门联合发布措施%#，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”#@@%。同日#@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*%@@，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施#@@@#。
5月13日@%，佛山发布13条房地产新政@#@，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”*@@%%。
可以看出%#，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@#*%%。也有多地虽未“官宣”@%%#，但也正探索实施*%@%。比如在江门*@#*，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”**#*。博富控股总裁助理李秀清介绍%%*，目前两个项目成交约20套@%*%@，咨询客户过千组@%，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的*@%#。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%##@，截至目前***#，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@###，并且预计还将有更多城市加入@@@#。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%##@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式@#*#@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)*%，由房企、中介机构、换房人共同完成%%@。换房人认购房企新房并优先锁定@%，同时中介机构帮助业主优先出售旧房*@*%%。若一定期限内旧房售出**%#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出#*，则房企退还新建商品住房认购金%%%#。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式*@。从全国范围内来看**#，目前#@，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#@###。
二是房企收购模式@**#%，房企按照评估价格收购换房人的二手房#@@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款*@%%#。比如在珠海@%#*，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”%@@*@，直接收购存量二手房以促成新房交易@@*#。
三是政府收购模式#**%%，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@##。比如较早推出“以旧换新”的郑州#%@#%，由郑州城市发展集团为主体*#*，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%*%，同时换房者选购平台房源库中的新房%###%。还有一些地方特色的延伸@%%#，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@#@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租*%，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金#%#，并将其全部用于购买商品房**@%%，无需卖房即可换新#%*。
四是政府补贴模式@@**@，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴*#。
目前来看*##*%，三方联动是各个城市主推的模式@@@@#，由于是基于市场自发行为@*，房企的资金压力�*%%%%。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯###%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式%%%#，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#%%%。”李秀清介绍#*@，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*#%。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出#@*，这一模式主要面临二手房市场调整压力@@@@@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@*#%@，换房人无法快速售出二手房#%%%@，交易周期过长%%%@#，不一定能促成“以旧换新”%*%@*。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@#，由于新房选择的局限性较大##%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高*%@@，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%%*，惠及面不广%**。
政府或国企收购模式%#*@，由于信用背书受到欢迎%*@。但财政负担较大*%，收购规模有限@%#@%，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%@#**，面对庞大的二手房挂牌量#%@，显得杯水车薪*%。另外还需考虑资金平衡@%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等%*@@*，都存在资金平衡、盈亏的考验#*@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向**#*，避免闲置空置*@%#@。对于保障性住房筹建压力较大的城市*@*#，有条件可以采取该模式%@#@#。”罗异铿说@%%*%，而政府补贴模式%@*，目前一般仅在非一线城市实施**，大部分城市的补贴力度也相对较小@#%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进#*，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%*，住房“以旧换新”处于起步阶段%@*#，实施时间较短#*，并且不少地方仍待出台具体实施细则%@%@%。但无论哪种“以旧换新”模式#@，都是一场多方博弈#@*，一些共性问题亟待解决**@@#。
一方面@%*，需要多方合力推进@#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多#@，单靠政府或市场的力量都十分有限#@##@，需要政府、企业、业主多方合力推进%%*%@。”罗异铿提醒##%%。因此%#，未来的“以旧换新”也需要因地制宜%##@*，多种模式相结合*%，以产生更大效果%####。
另一方面%*，“以旧换新”既关联着刚需买家**%*#，也关联换房卖家*#@*，是一场“双向奔赴”@@，需要考虑更多细节和诚意*@。例如在政策层面进行完善和监督@##。扩大政策覆盖面@*%%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘@@***，换房人选择较少#*@。在促成交易方面*#%，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%*，政府还应制定规则#%*，确保各项优惠政策能落地@#*，比如契税减免、中介费减免等*#%*%。同时**@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用*#%@*，让业主放心地参与到“以旧换新”中*@*#。另外@*@@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@##@。而对于参与的房企、国企等来说@@***，首先要拿出有品质的房源%#，此前有部分地方新房房源品质较低*%%#@，甚至被认为是售不出的“边角料”**。
同时#@@，需要适当延长置换时间%@##%。“以旧换新”规则下%%%%，对旧房售出有约定时限**@@%，但当前销售时间均较长**@。“我们在实际操作中发现@%*，例如有些房主对旧房的心理价位很高*%*@，一直难以成交#%，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@**##，延长到半年左右*@*。”李秀清说#@。另外@%*，也要确保参与的楼盘能正常交付#%#*，并且对认购的定金要加强监管@@@，对于未能完成“以旧换新”的业主@@*%，要能够按约定正常退还@%##。
多位专家指出*##，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”#*，要更精细化、接地气%%#%，尽可能满足各方诉求**%@*，才能落地见效##%*。（南方日报）
