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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%%%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期*#*@。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后@*#%，在新一轮政策潮中%@#，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%%@%，几乎成为各地的“标配”###%。
据不完全统计@@，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策%*%**，大湾区也已有6城“官宣”入局*#**@，其他城市也在积极探索实施#%%#。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*#%**，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�*#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@%@%。
5月15日起%#@@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动@@@#。记者从花都房地产行业协会获悉#%*，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%@@#。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@*#%，并且交了新房定金@*#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#*，当天反馈比较理想*@，“相信后续效果会不错”*#%%。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@#%，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)*##。
4月30日*%*，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”*#*@*，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措**。
广东多城“官宣”入局%%*#。3月1日%*#@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@#*%*，以惠城区为试点#@。
4月23日@#@，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知*%%*#，在一线城市中首个落地“以旧换新”*@。
4月30日@@*，中山6个部门联合发布措施*#，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”@@#%%。同日@##%*，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*@@#，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%@%。
5月13日@*#**，佛山发布13条房地产新政*@@*%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#%@@@。
可以看出@@%@*，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%@@#。也有多地虽未“官宣”%@@##，但也正探索实施*%@%%。比如在江门#%@#，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股%*，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”#%。博富控股总裁助理李秀清介绍*%#*，目前两个项目成交约20套%@%%，咨询客户过千组*##@，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的#*@。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@@**#，截至目前@@%*%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@@@，并且预计还将有更多城市加入%@。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%#*，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%**@@。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@#，由房企、中介机构、换房人共同完成*@@。换房人认购房企新房并优先锁定%%@%*，同时中介机构帮助业主优先出售旧房%*#。若一定期限内旧房售出%#@#@，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*%*#*，则房企退还新建商品住房认购金@#**#。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式*#%。从全国范围内来看%%##@，目前@%@@#，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式#***。
二是房企收购模式%@#@，房企按照评估价格收购换房人的二手房%#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#@。比如在珠海%@*@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”**，直接收购存量二手房以促成新房交易@#。
三是政府收购模式#*@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房%**。比如较早推出“以旧换新”的郑州###，由郑州城市发展集团为主体#*%，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*@%*#，同时换房者选购平台房源库中的新房%*。还有一些地方特色的延伸@#***，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租##，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金##，并将其全部用于购买商品房#@#*@，无需卖房即可换新#@@。
四是政府补贴模式*@#%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴*%%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴%%%。
目前来看%%##*，三方联动是各个城市主推的模式#%##，由于是基于市场自发行为*%@%#，房企的资金压力�%%%#%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�%@。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式#*%@*，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适#@%。”李秀清介绍##*，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小@*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出@#%#%，这一模式主要面临二手房市场调整压力%*，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位@*，换房人无法快速售出二手房@@#**，交易周期过长%#%，不一定能促成“以旧换新”*@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展#@##，由于新房选择的局限性较大%#@%，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高@#*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等%%@*#，惠及面不广*@#。
政府或国企收购模式**，由于信用背书受到欢迎%#*%#。但财政负担较大#@*%@，收购规模有限@**@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套*%，面对庞大的二手房挂牌量*##*，显得杯水车薪**#%。另外还需考虑资金平衡%%，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@#*，都存在资金平衡、盈亏的考验*%#@。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@@@@，避免闲置空置###。对于保障性住房筹建压力较大的城市@@，有条件可以采取该模式#*@#。”罗异铿说%##%，而政府补贴模式#%#，目前一般仅在非一线城市实施@%@**，大部分城市的补贴力度也相对较小@#%@。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进@%#，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前*@%@，住房“以旧换新”处于起步阶段**@%，实施时间较短#%，并且不少地方仍待出台具体实施细则@**。但无论哪种“以旧换新”模式%*，都是一场多方博弈*%#%%，一些共性问题亟待解决@%*@。
一方面#%@#%，需要多方合力推进*%%@。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多###，单靠政府或市场的力量都十分有限@*，需要政府、企业、业主多方合力推进@@@。”罗异铿提醒*%。因此@%@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜*%，多种模式相结合##*#，以产生更大效果%%@*%。
另一方面@#@，“以旧换新”既关联着刚需买家*@%，也关联换房卖家@#*#%，是一场“双向奔赴”*%#%*，需要考虑更多细节和诚意*@%。例如在政策层面进行完善和监督#*。扩大政策覆盖面%%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%@*@，换房人选择较少%%@@。在促成交易方面%*，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*%**%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%*，政府还应制定规则@#，确保各项优惠政策能落地@*，比如契税减免、中介费减免等@#@**。同时*@#@*，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用#%%@%，让业主放心地参与到“以旧换新”中%#。另外##@@，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台#%%。而对于参与的房企、国企等来说####，首先要拿出有品质的房源#%%%，此前有部分地方新房房源品质较低*#@%，甚至被认为是售不出的“边角料”#*。
同时@%，需要适当延长置换时间*%*#*。“以旧换新”规则下*@%，对旧房售出有约定时限#*#*%，但当前销售时间均较长@*%%。“我们在实际操作中发现@*，例如有些房主对旧房的心理价位很高%%#，一直难以成交@*，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@%，延长到半年左右*#。”李秀清说*%@。另外#@，也要确保参与的楼盘能正常交付%%%#，并且对认购的定金要加强监管##，对于未能完成“以旧换新”的业主**%，要能够按约定正常退还%#。
多位专家指出%**#*，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”%@%，要更精细化、接地气*%，尽可能满足各方诉求#@**，才能落地见效@#*#%。（南方日报）
