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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”%%%*%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期**。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后##%*，在新一轮政策潮中#%，“以旧换新”作为“去库存”的新举措%%，几乎成为各地的“标配”%*。
据不完全统计#*@*，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@*##，大湾区也已有6城“官宣”入局*%，其他城市也在积极探索实施@##。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策*#@*，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�*#*@。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”@@。
5月15日起*@*，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动#%##@。记者从花都房地产行业协会获悉%#，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单%%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@**#@，并且交了新房定金%*。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍%*#%，当天反馈比较理想%@%#@，“相信后续效果会不错”#@*。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@%%%*，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)@@@。
4月30日#@#，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”%*%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措**。
广东多城“官宣”入局*%*#@。3月1日**@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动@@*%，以惠城区为试点%%。
4月23日%%#，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知@#，在一线城市中首个落地“以旧换新”@*#@#。
4月30日@**@，中山6个部门联合发布措施%##%*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%*@*。同日@@**%，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%*%%*，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%#**。
5月13日%*#，佛山发布13条房地产新政##@*#，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”@*%%。
可以看出#@%@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*%%*。也有多地虽未“官宣”*####，但也正探索实施*#。比如在江门%@，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股*#@@%，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@@@%%。博富控股总裁助理李秀清介绍@##%，目前两个项目成交约20套*@#%，咨询客户过千组%##，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的**。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示*#**%，截至目前%#%@，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@@##，并且预计还将有更多城市加入#*#。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍#%@*%，目前住房“以旧换新”主要有四种模式##*。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)%@##，由房企、中介机构、换房人共同完成*%%@@。换房人认购房企新房并优先锁定%**#@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#*@%。若一定期限内旧房售出%###，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出%*，则房企退还新建商品住房认购金@#*。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式##。从全国范围内来看%*#@，目前%*，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式%*#*。
二是房企收购模式@#，房企按照评估价格收购换房人的二手房*#，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款#@。比如在珠海##*#，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”*#%#%，直接收购存量二手房以促成新房交易@%。
三是政府收购模式@%*%@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@@*#。比如较早推出“以旧换新”的郑州*@*，由郑州城市发展集团为主体#**@，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房@*，同时换房者选购平台房源库中的新房***#@。还有一些地方特色的延伸*@*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”@%@，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租##@，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@*，并将其全部用于购买商品房**%，无需卖房即可换新***#@。
四是政府补贴模式#%#%，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%#@#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@*。
目前来看%@，三方联动是各个城市主推的模式%%#，由于是基于市场自发行为@**，房企的资金压力蠤*%@%。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯**#%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式**%#%，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*%%。”李秀清介绍%*%#，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*@*@*。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出%*%%，这一模式主要面临二手房市场调整压力@%，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位*@，换房人无法快速售出二手房#%，交易周期过长#%**%，不一定能促成“以旧换新”@#*。
房企收购模式暂时只有少数企业开展@%，由于新房选择的局限性较大*%*#，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高##*，比如要求一定楼龄、位于较好地段等##，惠及面不广#**。
政府或国企收购模式*@，由于信用背书受到欢迎%*##@。但财政负担较大%@，收购规模有限%*#，如郑州试点收购500套、南京收购2000套**#，面对庞大的二手房挂牌量%*@，显得杯水车薪@@#。另外还需考虑资金平衡#**，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等#%@，都存在资金平衡、盈亏的考验#**#。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向#*#@，避免闲置空置#@。对于保障性住房筹建压力较大的城市@%，有条件可以采取该模式*@%。”罗异铿说#%，而政府补贴模式@%，目前一般仅在非一线城市实施#*@%，大部分城市的补贴力度也相对较小%%。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进%**@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前#%*@#，住房“以旧换新”处于起步阶段@#%，实施时间较短@*@，并且不少地方仍待出台具体实施细则##@#*。但无论哪种“以旧换新”模式%#*@，都是一场多方博弈@##*，一些共性问题亟待解决#@%%。
一方面@%@，需要多方合力推进#%@%#。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多@@@，单靠政府或市场的力量都十分有限##*，需要政府、企业、业主多方合力推进%%%@。”罗异铿提醒###。因此%*@，未来的“以旧换新”也需要因地制宜#%@%#，多种模式相结合#@，以产生更大效果**#*。
另一方面*@，“以旧换新”既关联着刚需买家@%#，也关联换房卖家*%*%，是一场“双向奔赴”%%@@，需要考虑更多细节和诚意*@。例如在政策层面进行完善和监督%@%@。扩大政策覆盖面%%，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*@*%%，换房人选择较少##*%*。在促成交易方面@#%@#，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策*%%@%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%%@##，政府还应制定规则%#*@，确保各项优惠政策能落地*%*%，比如契税减免、中介费减免等#@**。同时@%@，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用*%%*，让业主放心地参与到“以旧换新”中@*。另外##，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台@*%@。而对于参与的房企、国企等来说@#，首先要拿出有品质的房源%@#*@，此前有部分地方新房房源品质较低*#@@*，甚至被认为是售不出的“边角料”%**@。
同时@%@@，需要适当延长置换时间@@@*。“以旧换新”规则下%@#@@，对旧房售出有约定时限%*#%#，但当前销售时间均较长*#@#*。“我们在实际操作中发现**，例如有些房主对旧房的心理价位很高%#%%@，一直难以成交%#，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%@@*，延长到半年左右**@@#。”李秀清说%%%%@。另外%*，也要确保参与的楼盘能正常交付@*，并且对认购的定金要加强监管@@%##，对于未能完成“以旧换新”的业主%@@*，要能够按约定正常退还*##。
多位专家指出@%%#*，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”**%@，要更精细化、接地气%***，尽可能满足各方诉求***#，才能落地见效@*%。（南方日报）
