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大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”*%，各地如何应对？
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@#%@%。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*###，在新一轮政策潮中*##，“以旧换新”作为“去库存”的新举措#@#*@，几乎成为各地的“标配”@#。
据不完全统计#@@，目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策*@##@，大湾区也已有6城“官宣”入局%##%#，其他城市也在积极探索实施#%。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@***%，未来范围会扩大吗？要注意哪些问题？最终能“换来”一个怎样的市�#@@#。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何？
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*%*@@。
5月15日起##%@，广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%**。记者从花都房地产行业协会获悉#@，活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@*%。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议@###*，并且交了新房定金#*@。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍#*#@，当天反馈比较理想@@，“相信后续效果会不错”@@。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@%@，面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)**#。
4月30日**%*，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”*%，其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措@%@#%。
广东多城“官宣”入局#%。3月1日*%%@，惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动%@%#，以惠城区为试点%*。
4月23日*##*，深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知#@%**，在一线城市中首个落地“以旧换新”*#@@。
4月30日@@，中山6个部门联合发布措施%*，其中提出鼓励居民住房“以旧换新”*##%#。同日#%#*@，肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》*#@%#，推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施*@。
5月13日%#，佛山发布13条房地产新政@%，其中提出鼓励支持住房“以旧换新”##。
可以看出@*%@，大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”#@%@@。也有多地虽未“官宣”%%，但也正探索实施@@%#@。比如在江门@@%#，江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#*#，在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@%*@@。博富控股总裁助理李秀清介绍#@%，目前两个项目成交约20套*@#，咨询客户过千组*#，“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的@*。”
“以旧换新”如何运作？
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示@#**，截至目前@#%，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”@#*%*，并且预计还将有更多城市加入@%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍**@，目前住房“以旧换新”主要有四种模式%@%#%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)@@，由房企、中介机构、换房人共同完成%%%@。换房人认购房企新房并优先锁定*@，同时中介机构帮助业主优先出售旧房#**@。若一定期限内旧房售出@#，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出*#%，则房企退还新建商品住房认购金%@。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式*##%@。从全国范围内来看*%%*%，目前@#%，宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@%#%。
二是房企收购模式*#，房企按照评估价格收购换房人的二手房#@，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@%。比如在珠海*%@，今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”#%，直接收购存量二手房以促成新房交易#*%。
三是政府收购模式*@，即由政府或委托的国企按规定收购二手房@%**。比如较早推出“以旧换新”的郑州**，由郑州城市发展集团为主体%#**#，通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房%*@@，同时换房者选购平台房源库中的新房%%%*。还有一些地方特色的延伸@%%*，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”**，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租@%#，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金%*##，并将其全部用于购买商品房#%，无需卖房即可换新*@@**。
四是政府补贴模式*@%*，对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴%#**%。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴@*。
目前来看**@，三方联动是各个城市主推的模式*%，由于是基于市场自发行为#*@#@，房企的资金压力�#%。腋菀兹美环空吆椭薪榛�*@%%%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@#，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适*#。”李秀清介绍%@*%，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出##%@，这一模式主要面临二手房市场调整压力@@@，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#*%@，换房人无法快速售出二手房####@，交易周期过长@@@，不一定能促成“以旧换新”**%。
房企收购模式暂时只有少数企业开展*@**%，由于新房选择的局限性较大*#*@，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高%%*#，比如要求一定楼龄、位于较好地段等@#**%，惠及面不广%@。
政府或国企收购模式*@，由于信用背书受到欢迎%@。但财政负担较大@@#*@，收购规模有限**@@，如郑州试点收购500套、南京收购2000套%#@@#，面对庞大的二手房挂牌量*#*，显得杯水车薪#@。另外还需考虑资金平衡@@*，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@*#，都存在资金平衡、盈亏的考验%**。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@%#，避免闲置空置%@#%。对于保障性住房筹建压力较大的城市%%@%%，有条件可以采取该模式*%*@。”罗异铿说#%@**，而政府补贴模式%**%@，目前一般仅在非一线城市实施@#@，大部分城市的补贴力度也相对较小%@*@*。
共性问题如何解决？
住房“以旧换新”需要多方合力推进%*#@，政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前###%，住房“以旧换新”处于起步阶段@%*，实施时间较短@@%#@，并且不少地方仍待出台具体实施细则@@@%#。但无论哪种“以旧换新”模式*@%%%，都是一场多方博弈@*#@，一些共性问题亟待解决*@。
一方面@##@，需要多方合力推进@#%*。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%@，单靠政府或市场的力量都十分有限@*%%，需要政府、企业、业主多方合力推进*@@@。”罗异铿提醒**@#。因此##，未来的“以旧换新”也需要因地制宜##%%@，多种模式相结合#*#@%，以产生更大效果*%。
另一方面@%*，“以旧换新”既关联着刚需买家#**#，也关联换房卖家@**，是一场“双向奔赴”%@%@#，需要考虑更多细节和诚意#%。例如在政策层面进行完善和监督###%。扩大政策覆盖面#*%*@，目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘*%#@@，换房人选择较少%#@。在促成交易方面%**@@，不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%@。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出%%%，政府还应制定规则%##@，确保各项优惠政策能落地@%**#，比如契税减免、中介费减免等@*@。同时*@*#，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用*%，让业主放心地参与到“以旧换新”中@@。另外#%**，建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台%@*#。而对于参与的房企、国企等来说##，首先要拿出有品质的房源@@##，此前有部分地方新房房源品质较低#*，甚至被认为是售不出的“边角料”@%@*。
同时##，需要适当延长置换时间*@@*。“以旧换新”规则下*#@%，对旧房售出有约定时限@%#，但当前销售时间均较长#%。“我们在实际操作中发现%@##，例如有些房主对旧房的心理价位很高#*，一直难以成交%@，我们目前准备视情况将约定时间从60天期限@@#*，延长到半年左右*%#。”李秀清说@@*%@。另外@#，也要确保参与的楼盘能正常交付##%，并且对认购的定金要加强监管*@，对于未能完成“以旧换新”的业主@%@，要能够按约定正常退还***%#。
多位专家指出%%，当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”**@%*，要更精细化、接地气%*##%，尽可能满足各方诉求%%*，才能落地见效%*@%#。（南方日报）
