大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
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本文转自:中新网
佛山房地产新政:购房可申请入户,优化容积率计算规则
大湾区六城“官宣” 入局住房“以旧换新”
新一轮“去库存”@@,各地如何应对?
房地产市场正在进入新一轮“去库存”时期@%#*。
自今年4月底的中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后*@,在新一轮政策潮中##@#,“以旧换新”作为“去库存”的新举措*###*,几乎成为各地的“标配”#**@*。
据不完全统计@#,目前全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”政策@%@@,大湾区也已有6城“官宣”入局#*%@,其他城市也在积极探索实施#*。
住房“以旧换新”是一项探索性的新政策@%,未来范围会扩大吗?要注意哪些问题?最终能“换来”一个怎样的市�##@#*。�
●南方日报记者 张子俊
广东响应情况如何?
已有广州、深圳、佛山、惠州、中山、肇庆以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”%**%。
5月15日起@%#%#,广州花都区正式启动商品房“以旧换新”活动%@。记者从花都房地产行业协会获悉***@,活动第一天共签订住房“以旧换新”5单@*%@@。“客户与房地产开发企业、中介机构签署三方协议*%%,并且交了新房定金@#%#。”花都房地产行业协会秘书长黄菲菲介绍*#%,当天反馈比较理想@#,“相信后续效果会不错”#%%*。
此次活动将推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”@@@,面向所有计划出售二手商品房(旧房)并在花都区范围内购买新建商品房(新房)的购房人群(换房人)#@@%。
4月30日@#@,中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”#%##@,其中“以旧换新”被认为是打通存量房和增量房循环、增强流动性的重要举措%@。
广东多城“官宣”入局%%*@@。3月1日*#,惠州市房地产业协会、惠州市房地产中介行业协会联合推出“惠安家换新购”活动***,以惠城区为试点%**。
4月23日%@*%#,深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知##%,在一线城市中首个落地“以旧换新”%*%%*。
4月30日*#,中山6个部门联合发布措施#*,其中提出鼓励居民住房“以旧换新”%@#。同日%*@%,肇庆7个部门联合印发《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》%@,推出鼓励住房“旧换新”“旧转保”等21条措施%%##%。
5月13日@*@%%,佛山发布13条房地产新政#*@**,其中提出鼓励支持住房“以旧换新”#*。
可以看出@%,大湾区这些城市以政府或相关协会名义“官宣”入局“以旧换新”*@%。也有多地虽未“官宣”*@@@%,但也正探索实施*%@#。比如在江门@*,江门市住房和城乡建设局指导当地房企博富控股#@@@,在蓬江区的博学名苑、台山的福美城开启“以旧换新”@@*。博富控股总裁助理李秀清介绍#%%*%,目前两个项目成交约20套%###@,咨询客户过千组#@#%*,“参与‘以旧换新’的意愿还是很强的#@*%@。”
“以旧换新”如何运作?
主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式
据中指研究院监测数据显示%@@%,截至目前@%,全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”%##,并且预计还将有更多城市加入@%。
广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍%***%,目前住房“以旧换新”主要有四种模式@*%。
一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)#%%@,由房企、中介机构、换房人共同完成#@。换房人认购房企新房并优先锁定@**@,同时中介机构帮助业主优先出售旧房#@@%%。若一定期限内旧房售出@%#%*,则按流程购买新房;若在约定时间内旧房未售出***%%,则房企退还新建商品住房认购金*%#*#。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式@@@@。从全国范围内来看##@,目前@#@**,宁波、上海、杭州临平区等推出的“以旧换新”也采用了这种模式@@#**。
二是房企收购模式%%*%*,房企按照评估价格收购换房人的二手房@#%,收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款@@。比如在珠海%%%@@,今年4月珠海华发作为收购主体推出“以旧换新”@#,直接收购存量二手房以促成新房交易*#%。
三是政府收购模式*%,即由政府或委托的国企按规定收购二手房#%*。比如较早推出“以旧换新”的郑州#@@@@,由郑州城市发展集团为主体@@#@,通过“郑州市房产交易服务平台”收购500套二手房*%%%,同时换房者选购平台房源库中的新房#@%。还有一些地方特色的延伸@%@#%,比如肇庆提出“旧房转保障性住房”%#,即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租%%#%,由此获得政府指定机构支付的一定年限租金@#*%@,并将其全部用于购买商品房%%#,无需卖房即可换新%@%#。
四是政府补贴模式@#@#,对于一定期限内实施“以旧换新”的业主给予契税补贴或购房补贴*@#。比如丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴*#%@@。
目前来看@@*%,三方联动是各个城市主推的模式*%#%#,由于是基于市场自发行为%%,房企的资金压力蠤@%。腋菀兹美环空吆椭薪榛笯%。“我们做‘以旧换新’前参考了多种模式@@%,最终认为‘联合帮卖’模式比较合适**##*。”李秀清介绍%*%,主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小*@%%@。
不过中指研究院市场研究总监陈文静也指出*@*#,这一模式主要面临二手房市场调整压力@%,当前不少城市的二手房挂牌量处于高位#%#,换房人无法快速售出二手房@#,交易周期过长%%%@@,不一定能促成“以旧换新”#*#@@。
房企收购模式暂时只有少数企业开展#%*,由于新房选择的局限性较大%@@@#,且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高***%*,比如要求一定楼龄、位于较好地段等@%,惠及面不广*%#@。
政府或国企收购模式%#,由于信用背书受到欢迎%#。但财政负担较大*#***,收购规模有限#@,如郑州试点收购500套、南京收购2000套*@@%,面对庞大的二手房挂牌量%@#@%,显得杯水车薪#%#@%。另外还需考虑资金平衡%*,政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等@@@%,都存在资金平衡、盈亏的考验#*%%%。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向@@**@,避免闲置空置%@**。对于保障性住房筹建压力较大的城市*#,有条件可以采取该模式@@@*。”罗异铿说*#,而政府补贴模式*@#@#,目前一般仅在非一线城市实施*%,大部分城市的补贴力度也相对较小**%%%。
共性问题如何解决?
住房“以旧换新”需要多方合力推进*#*@,政府应制定规则确保各项优惠政策能够落地
当前%#*,住房“以旧换新”处于起步阶段@**%*,实施时间较短@%@*,并且不少地方仍待出台具体实施细则@#。但无论哪种“以旧换新”模式**,都是一场多方博弈@@,一些共性问题亟待解决@@%#。
一方面#*@,需要多方合力推进#%*。“住房‘以旧换新’涉及资金量大、需要衡量考虑事项多%%,单靠政府或市场的力量都十分有限##@*%,需要政府、企业、业主多方合力推进@%#@@。”罗异铿提醒#*#*@。因此*##,未来的“以旧换新”也需要因地制宜*@#,多种模式相结合%@*@%,以产生更大效果@%%#@。
另一方面*@#**,“以旧换新”既关联着刚需买家#@*,也关联换房卖家*%*,是一场“双向奔赴”%@,需要考虑更多细节和诚意@#%@。例如在政策层面进行完善和监督%%%。扩大政策覆盖面%#**,目前部分城市实施住房“以旧换新”局限于部分区域、部分新盘%*,换房人选择较少*#。在促成交易方面@##@,不少房企也呼吁出台“先买新后卖旧”同样享受“先卖旧后买新”的支持政策%*#。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出@*#,政府还应制定规则###*#,确保各项优惠政策能落地*@%@#,比如契税减免、中介费减免等%#@%。同时*%@,要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用*#***,让业主放心地参与到“以旧换新”中##。另外@%#,建议政府搭建公信力强的住房交易信息平台*@。而对于参与的房企、国企等来说#*@#%,首先要拿出有品质的房源*%#@*,此前有部分地方新房房源品质较低%@*,甚至被认为是售不出的“边角料”#@**。
同时@*@#@,需要适当延长置换时间#*#%%。“以旧换新”规则下#@,对旧房售出有约定时限*#@*,但当前销售时间均较长@@%*%。“我们在实际操作中发现@%%%,例如有些房主对旧房的心理价位很高@##**,一直难以成交%@,我们目前准备视情况将约定时间从60天期限%%#,延长到半年左右##%%*。”李秀清说#*@。另外*##%,也要确保参与的楼盘能正常交付%*@@*,并且对认购的定金要加强监管@%%,对于未能完成“以旧换新”的业主**#,要能够按约定正常退还#%#。
多位专家指出%*%*@,当下对楼市纾困的政策不能单方面想着“去库存”*@,要更精细化、接地气*#@%%,尽可能满足各方诉求%@@@,才能落地见效%*%@@。(南方日报)
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